房產(chǎn)登記錯誤需要申請國家賠償嗎？上海房產(chǎn)糾紛律師來回答

　　我國物權(quán)法上登記信息錯誤應(yīng)限定為自始權(quán)利事項進行登記系統(tǒng)錯誤。《物權(quán)法》將物權(quán)變動方式分為法律行為和非法律行為兩種。依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動要生效，需要具備兩個條件：“約定+公示（不動產(chǎn)中的登記和動產(chǎn)中的交付）”，屬于賦權(quán)登記。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　合同是物權(quán)變動當事人的意思表示（協(xié)議），是物權(quán)變動的登記事由。基于合法建造、房屋拆遷等非法律行為的物權(quán)變動的效力來源于法律的直接規(guī)定，無需登記即可發(fā)生。此時的登記只起到申報權(quán)利人的作用，故稱申報登記。

　　一般我們認為，我國企業(yè)采取債權(quán)管理形式社會主義的物權(quán)變動發(fā)展模式，不動產(chǎn)登記簿具有重要權(quán)利正確性的推定效力。在依法律問題行為發(fā)生物權(quán)變動的情形，登記工作機構(gòu)登記時依據(jù)的登記主要原因分析證明數(shù)據(jù)文件被確認無效、撤銷的，登記此時學(xué)生只有一個形式上的效力，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。

　　善意第三人之間可以提供依據(jù)公信原則方面取得不動產(chǎn)權(quán)利。在非法律環(huán)境行為發(fā)生物權(quán)變動的情形，物權(quán)依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定自法律文書、征收方式?jīng)Q定等行為已經(jīng)生效時、繼承自己或者受遺贈開始時、事實行為文化成就時發(fā)生法定變動，此時登記同樣也只有通過形式上的效力。

　　廣義和通常意義上的登記錯誤將這兩種不同情況都作為教師錯誤資源類型，實際上混淆了更正登記與依囑托登記的界限，客觀上加重了登記服務(wù)機構(gòu)和登記會計人員的責(zé)任，與我國的立法技術(shù)模式不相符合。

　　賦權(quán)登記是依據(jù)相關(guān)權(quán)利人的意思就是表示企業(yè)形成的法律問題行為方式進行信息登記，并被賦予物權(quán)變動的效力，其中中國并未登記管理機構(gòu)的意思表示有效成分分析在內(nèi)，有學(xué)者研究認為是作為一種具有程序性的行政工作行為。

　　無論是經(jīng)濟形式通過審查制度還是沒有實質(zhì)審查，登記服務(wù)機構(gòu)都無法自己承擔(dān)對登記主要原因（合同）效力的審查主體責(zé)任和能力。即使公司登記會計機構(gòu)窮盡手段發(fā)展調(diào)查，也無從得知合同雙方簽訂時是否能夠存在不同脅迫、欺詐等情形。

　　何況效率得到優(yōu)先的登記理念及繁重的登記事項實際上不容許登記銀行機構(gòu)之間進行施工合同效力的審查。即使登記機構(gòu)需要進行安全審查認為教育存在一些無效情形，其效力也值得人們懷疑。曾遇到一宗登記案件，買賣交易合同必須經(jīng)過一審、二審、再審，再審判決推翻了二審判決對合同效力的認定。

　　在此情形下認為一個登記機構(gòu)登記錯誤并進行國家賠償顯然不合情理。德國、瑞士等大陸法系在登記錯誤上的寬泛規(guī)定一方面加強與其影響社會誠信度有關(guān)，另一個人方面更重要的是其不動產(chǎn)買賣合同都必須經(jīng)過公證。

　　登記機構(gòu)設(shè)計實際上只負有形式審查的責(zé)任。即使狹義定義的臺灣農(nóng)村地區(qū)，其不動產(chǎn)登記按面積收費，遠遠高于現(xiàn)在我國計件登記費。至于在宣示登記的情形，登記機構(gòu)無從得知繼承、判決、征收等實際生活情況，登記簿與實際環(huán)境權(quán)利結(jié)構(gòu)變動不符合更是在所難免。

　　目前價格低廉的登記費無法全面覆蓋登記錯誤操作風(fēng)險，不斷努力提高的速度控制要求政府加大了錯誤可能出現(xiàn)率，也客觀上不可能真正實現(xiàn)精神實質(zhì)審查。如果登記錯誤定義過于寬泛，將加大登記財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致很多國有金融資產(chǎn)的損失。部分地方財政資金實力不強的市縣難以承受登記錯誤賠償，而登記銷售人員更加難以承擔(dān)登記經(jīng)營風(fēng)險，對有風(fēng)險地登記不予開展。登記才能成為高危行業(yè)，引發(fā)職業(yè)道德文化風(fēng)險。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師認為，采用狹義的登記錯誤定義，將登記錯誤界定為登記事項與登記原因在于證明文件所載內(nèi)容不符造成的登記原因選擇錯誤、疏漏等可歸責(zé)于登記機構(gòu)的情形，可以將登記人員從恐懼中解放出來，集中精力審查當前登記申請的材料，也避免登記成為市縣財政的無底洞。