上海房產(chǎn)律師來講講買受人能否強(qiáng)制要求履行房屋買賣合同

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)后，原承包方退出承包關(guān)系，受讓人與發(fā)包方形成新的承包關(guān)系，土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變化，受讓人成為新的土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地被征收后，受讓人有權(quán)享受相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)。上海房產(chǎn)律師帶您了解一下有關(guān)的情況。

　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后被征收的，征地補(bǔ)償金是否歸受讓人所有。登記所有人出售共有房屋不符合法律要求或合同規(guī)定的條件的合同的有效性問題。當(dāng)事人對未實(shí)際取得承包土地的土地承包經(jīng)營合同提起的訴訟，為民事案件，由人民法院審理。

　　出賣人與買受人簽訂房屋進(jìn)行買賣雙方合同，出賣登記在某個(gè)人名下的房屋，不符合我國物權(quán)法第九十七條關(guān)于企業(yè)共有物處分的規(guī)定時(shí)間或者通過當(dāng)事人的另行約定，如果買受人是善意，且買賣交易合同沒有約定的對價(jià)合理，但未辦理房屋所有權(quán)變更信息登記管理手續(xù)的，其他共有權(quán)人請求確認(rèn)房屋買賣勞動合同行為無效的，人民對于法院不予社會支持。

　　土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)即已設(shè)立。農(nóng)村發(fā)展集體主義經(jīng)濟(jì)社會組織成員就未取得該合同項(xiàng)下承包土地與農(nóng)村學(xué)生集體經(jīng)濟(jì)活動組織結(jié)構(gòu)發(fā)生的糾紛，屬于自己平等民事行為主體之間的民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)可以作為我國民事案件予以受理。

　　出賣人出賣登記企業(yè)在其名下的共有房屋不符合相關(guān)法律制度規(guī)定進(jìn)行或者共有人約定的條件，買受人請求強(qiáng)制要求履行房屋買賣合同糾紛問題處理。

　　出賣人以其名義登記的共有房屋，不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定或者共有人約定的條件的，出賣人出售共有房屋。有效的房屋買賣合同，買受人要求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出售共有房屋，表示不協(xié)助登記房屋所有權(quán)變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回買受人繼續(xù)履行合同的請求。

　　集體經(jīng)濟(jì)組織作出的土地承包方案調(diào)整決定違反法律，侵害承包方權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法撤銷。集體主義經(jīng)濟(jì)社會組織學(xué)生通過召開村民會議等方式，作出土地承包方案可以調(diào)整的決定，違反我國農(nóng)村地區(qū)土地承包法對承包權(quán)保護(hù)等法律制度規(guī)定，侵害承包人權(quán)益的，承包人依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，向人民法院起訴請求撤銷該決定的，人民對于法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以政策支持。

　　不簽署書面貸款合同，只簽署《商品房銷售合同》并記錄為擔(dān)保方式，同時(shí)簽署附買回協(xié)議，然后貸款人向借款人實(shí)際支付方式建立債權(quán)人－債務(wù)人關(guān)系，是目前一些民間借貸方式選擇的借款方式。判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不僅要看合同的名稱、形式和內(nèi)容，而且要分析當(dāng)事人之間法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)。

　　如果是《商品房銷售合同》 ，賣方并不準(zhǔn)備實(shí)際交付房屋，而買方也不在乎購買房產(chǎn)。而當(dāng)事人對“附買回協(xié)議”及相應(yīng)處罰的關(guān)注，足以證明雙方之間真正的法律關(guān)系是私人借貸。債務(wù)進(jìn)行清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移相關(guān)手續(xù)，該協(xié)議法律效力以及如何可以確定

　　債務(wù)償還期滿后，當(dāng)事人約定用房地產(chǎn)抵押方式清償債務(wù)，在物權(quán)轉(zhuǎn)讓程序完成前，債務(wù)人悔改不履行清償債務(wù)的約定，債權(quán)人請求延續(xù)抵押協(xié)議或者請求人民法院確認(rèn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)駁回債權(quán)。但已明確，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行債權(quán)債務(wù)原合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。

　　買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人的，不屬于物權(quán)確認(rèn)爭議。確認(rèn)物權(quán)已存在物權(quán)歸屬問題爭議為前提。買賣雙方合同管理尚未完全履行完結(jié)，買受人可以請求進(jìn)行確認(rèn)其享有標(biāo)的物之所有權(quán)的，不符合我國物權(quán)法第三十三條明確規(guī)定的物權(quán)歸屬爭議，不應(yīng)納入物權(quán)確認(rèn)之訴。

　　如何區(qū)分房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中的清算條款與“合作實(shí)際上是貸款”合同。合同約定，一方出地，另一方出資，設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，按照出資比例享有項(xiàng)目公司股東權(quán)益，合作開發(fā)房地產(chǎn)。從約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容看，協(xié)議性質(zhì)為共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。

　　上海房產(chǎn)律師注意到，合同還約定，終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期銀行貸款利率四倍支付利息，依據(jù)合同法第九十七條、第九十八條規(guī)定，此約定性質(zhì)為合同終止履行后的清理?xiàng)l款，不屬于《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定的名為合作合同實(shí)為借款合同情形。