上海房產糾紛律師來講講房產登記錯誤造成的損失怎么處理

　　不動產統一登記以來，登記人員一直擔心懸在頭上的達摩克利斯之劍。這把劍就是《物權法》第二十一條第二款規定的登記錯誤賠償責任。根據NPC法律委員會編制的《物權法解釋》，該條對登記錯誤的責任僅作了原則性規定，應由不動產登記特別法具體規定。上海房產糾紛律師為您講解一下有關的情況。

　　最高人民法院辦公廳在給國土資源部辦公廳的復函中明確，不動產登記機構在審查時應當盡到合理審慎的審查義務，并以此作為判斷登記機構是否應當承擔賠償責任的標準，緩和了對登記錯誤的認定要求。

　　要求登記機構負責保持登記冊中的記錄與登記后的權利變化保持一致是一項不可能完成的任務。筆者試圖從我國物權變動的立法模式入手，通過對國外立法案例的分析比較，提出我國登記錯誤的類型和救濟措施，明確需要承擔賠償責任的登記錯誤類型，為不動產登記法的制定提供參考。

　　所謂登記錯誤，一般是指不動產登記中所述的登記事項不符合客觀真實情況的情況。目前各國界定的登記錯誤有三種類型：

　　一是狹義的登記錯誤，即基于有效登記理由的登記，因錯誤或遺漏導致登記簿上的登記事項與登記時的原事實狀態不一致，日本和我國臺灣省地區對登記錯誤采取狹義的理解。日本《不動產登記法》認為，需要更正地登記錯誤是指登記后沒有新的事實或者理由改變權利的主體、客體和內容，只有登記錯誤或者遺漏。

　　臺灣省《土地法》第68條規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽不實而遭受損失者，土地管理機關應負損害賠償責任。臺灣省《土地登記規則》第十四條規定，《土地法》第六十八條第一項、第六十九條所稱登記錯誤或遺漏，是指登記事項與登記原因證明書所載內容不一致。

　　二為通常這個意義上的登記信息錯誤，既包括一個狹義上的登記系統錯誤，也包括因登記的原因嗣后被確認合同無效問題導致資產登記簿上的登記與登記的原始社會事實進行狀態發展不符。瑞士采通常傳統意義上的理解。

　　《瑞士民法典》第975條第1款規定：“物權的登記不正當，或者通過正當的登記被不正當的涂銷或更改時，其物權受到嚴重侵害自己的人，得訴請更改或涂銷該登記。”根據其第974條第2款，所謂不正當是指凡無法律制度原因或依無約束力的法律環境行為而完成的登記，比如對于脅迫、欺詐風險意思可以表示方法而為了轉移公司登記。

　　三為廣義上的登記信息錯誤，不僅需要包括瑞士法上通常這個意義上進行登記系統錯誤，還包括嗣后發生的登記簿記載與事實沒有權利發展狀態數據不一致的情況。

　　德國采廣義的理解，《德國民法典》第894條規定：“如果企業土地登記簿中的內容在有關中國土地利用權利、此權利上的權利能力或者在第892條第1款所列舉的處分權限制管理方面，與真實的法律工作狀態存在不一致時，自己的權利未登記或者未正確使用登記制度的人，或者公司登記不存在的負擔問題或者一些限制而受損害的人，可以設計要求因更正而涉及其相關權利不同的人同意在農村土地登記簿中加以更正。”

　　比如我國離婚訴訟中人民法院建設作出的確定一個當事人一方享有某項不動產的判決、分割不動產的判決、使原所有人回復所有權的判決，具有與登記、交付等公示方式方法研究相同的效力，可直接發生物權變動，從而影響導致登記簿上記載與事實權利意識狀態不一致。

　　可見，狹義的登記錯誤包括登記人員的筆誤和登記申請人存在虛假材料。這時候就不需要問登記機構是有過錯還是盡到審查責任了。

　　上海房產糾紛律師提醒大家，只要申請登記時登記的理由是虛假的或者無效的，登記不具有物權變動的效力，就屬于登記錯誤而不予登記。通常登記錯誤包括買賣合同等登記原因的證明被法院認定無效的情形。廣義的登記錯誤還包括繼承、征收等后續的物權變動，導致登記簿與實際權利人不一致。