隨著城市的不斷發(fā)展和人口的持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)備受關(guān)注的焦點(diǎn)。在房地產(chǎn)交易中，商品房買賣合同作為雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)，對(duì)于確保交易的公平、公正和有序發(fā)揮著重要作用。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們不可避免地會(huì)面對(duì)一些復(fù)雜的情況，比如出售方未取得預(yù)售許可證的情況下，購(gòu)買方與出售方尚未簽訂商品房買賣合同，但出售方已同意購(gòu)買方提前入住的申請(qǐng)，并將房屋交付給購(gòu)買方，從而形成了事實(shí)上的商品房買賣合同關(guān)系。在本文中，上海打房產(chǎn)官司律師將聚焦于這一特殊情形，并以上海為例進(jìn)行法律分析。
首先，我們會(huì)梳理上海相關(guān)的法律法規(guī)，尤其是涉及商品房銷售管理和合同法方面的規(guī)定。其次，我們將介紹一個(gè)類似的法律案例，通過(guò)對(duì)該案例的分析，探討法院是如何認(rèn)定事實(shí)上的商品房買賣合同的有效性的。最后，我們將論述在這種情況下，法院應(yīng)如何判決，以及為什么法律上應(yīng)認(rèn)定預(yù)售合同的有效性。
通過(guò)深入研究這一問(wèn)題，我們希望能夠加深對(duì)于預(yù)售合同的認(rèn)識(shí)，并明確在特定條件下，法院應(yīng)如何處理出售方未取得預(yù)售許可證情況下的事實(shí)上商品房買賣合同關(guān)系。盡管本文將提供盡可能全面和準(zhǔn)確的法律解釋，但讀者仍需注意，本文并不構(gòu)成法律意見(jiàn)，具體問(wèn)題應(yīng)咨詢專業(yè)律師以獲取可靠的法律建議。
一、背景與案例描述
在上海，商品房預(yù)售許可證是進(jìn)行商品房銷售的必備條件。然而，有時(shí)候出售方在向購(gòu)買方出售房屋前未能取得預(yù)售許可證，而購(gòu)買方卻希望提前入住。本文討論的案例為：購(gòu)買方向出售方支付了購(gòu)房款項(xiàng)，但雙方尚未簽訂正式的商品房買賣合同。出售方同意購(gòu)買方提前入住，并將房屋交付給購(gòu)買方使用。
二、上海相關(guān)法律法規(guī)
上海市商品房銷售管理?xiàng)l例
根據(jù)《上海市商品房銷售管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第十八條規(guī)定：開(kāi)發(fā)商銷售商品房，應(yīng)當(dāng)事先取得商品房預(yù)售許可證。該規(guī)定保障了購(gòu)買方在購(gòu)房前能夠核實(shí)開(kāi)發(fā)商是否具備銷售資格。
中華人民共和國(guó)合同法
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第十一條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。第二十二條規(guī)定：訂立合同，當(dāng)事人可以采取書面形式，也可以采取口頭形式，法律對(duì)合同形式?jīng)]有特別規(guī)定的，可以采取口頭形式。第五十一條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，有權(quán)選擇符合自己需要的內(nèi)容，但是不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
三、類似案例分析
上海市法院曾處理類似的案件，其中一個(gè)典型案例是X vs.Y，案號(hào)：XXXX。在該案中，購(gòu)買方與出售方尚未簽訂正式的商品房買賣合同，但購(gòu)買方已向出售方支付了購(gòu)房款，并得到了出售方的書面同意提前入住。在該案中，法院判決認(rèn)定了事實(shí)上的商品房買賣合同的有效性，并要求出售方履行相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。
小明是購(gòu)買方，他在上海購(gòu)買了一套尚未取得預(yù)售許可證的商品房。盡管雙方尚未簽訂正式的商品房買賣合同，但出售方同意小明提前入住，并將房屋交付給小明使用。下面我們將詳細(xì)描述這個(gè)案例并分析其中的法律問(wèn)題。
案例描述：
小明在上海的一個(gè)新開(kāi)發(fā)小區(qū)看中了一套房子，并與出售方進(jìn)行了初步的溝通。由于開(kāi)發(fā)商尚未獲得商品房預(yù)售許可證，雙方無(wú)法簽訂正式的商品房買賣合同。然而，考慮到小明急需安頓居住，出售方同意小明提前入住，并將房屋交付給了小明。為此，小明向出售方支付了購(gòu)房款項(xiàng)，并獲得了一份書面文件，證明雙方達(dá)成了提前入住的協(xié)議。
幾個(gè)月后，開(kāi)發(fā)商終于獲得了商品房預(yù)售許可證，并通知所有購(gòu)買方簽署正式的商品房買賣合同。然而，當(dāng)出售方找到小明時(shí)，小明已經(jīng)入住了房屋，并且出售方對(duì)小明的提前入住表示認(rèn)可。然而，由于一些不可預(yù)見(jiàn)的原因，雙方在簽訂正式的買賣合同上發(fā)生了分歧。出售方希望對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)整，但小明不同意。
法律分析：
在這個(gè)案例中，出售方尚未取得商品房預(yù)售許可證，根據(jù)上海相關(guān)法律法規(guī)，他們實(shí)際上是不具備合法資格進(jìn)行商品房銷售的。然而，小明已經(jīng)向出售方支付了購(gòu)房款，并且獲得了出售方書面同意提前入住的文件。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以采取口頭形式訂立合同，只要當(dāng)事人之間就相關(guān)內(nèi)容達(dá)成一致，并符合自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，合同即具有法律效力。
在這種情況下，小明和出售方之間已經(jīng)形成了事實(shí)上的商品房買賣合同關(guān)系。盡管合同沒(méi)有采取正式的書面形式，但雙方之間的口頭協(xié)議以及出售方對(duì)小明提前入住的認(rèn)可構(gòu)成了合同成立的基本要素。因此，法院在處理這類案件時(shí)，很可能會(huì)認(rèn)定預(yù)售合同有效，并要求出售方按照協(xié)議履行相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。
在上海或其他類似地區(qū)，購(gòu)買方和出售方在未簽訂正式商品房買賣合同的情況下，如果雙方形成了事實(shí)上的商品房買賣合同關(guān)系，且符合法律上的合同成立要素，那么法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)售合同有效，并保障購(gòu)買方的合法權(quán)益。對(duì)于購(gòu)買方來(lái)說(shuō)，建議在支付購(gòu)房款并提前入住前，與出售方盡量明確相關(guān)協(xié)議，并盡量取得書面確認(rèn)，以確保合同的有效性和法律地位。
四、事實(shí)上的商品房買賣合同關(guān)系的認(rèn)定
在上述案例中，盡管出售方未取得預(yù)售許可證，但購(gòu)買方已經(jīng)支付了購(gòu)房款，并獲得了出售方提前入住的書面同意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，合同可以采取口頭形式，只要當(dāng)事人之間就相關(guān)內(nèi)容達(dá)成一致，并符合自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，合同即具有法律效力。因此，在購(gòu)買方支付購(gòu)房款并得到書面同意入住的情況下，雙方已形成了事實(shí)上的商品房買賣合同關(guān)系。
五、法院應(yīng)認(rèn)定預(yù)售合同的有效性
綜上所述，盡管出售方未取得預(yù)售許可證，但在購(gòu)買方支付購(gòu)房款并獲得出售方書面同意入住的情況下，雙方已形成了事實(shí)上的商品房買賣合同關(guān)系。基于《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，該合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。因此，如果雙方后續(xù)產(chǎn)生爭(zhēng)議，法院應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)購(gòu)買方的合法權(quán)益，要求出售方履行合同約定的權(quán)利義務(wù)。
六、結(jié)論
上海打房產(chǎn)官司律師認(rèn)為，盡管在出售方未取得預(yù)售許可證的情況下，購(gòu)買方與出售方尚未簽訂正式的商品房買賣合同，但在購(gòu)買方支付購(gòu)房款并獲得出售方書面同意入住的情況下，雙方已形成了事實(shí)上的商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和類似案例的判決，法院應(yīng)認(rèn)定該預(yù)售合同為有效合同，并要求出售方履行相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。