上海房產(chǎn)糾紛律師淺析：不動產(chǎn)單元設定與分割登記的條件

　　不動產(chǎn)單元設定和代碼編制是不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)。2017年國土資源部辦公廳印發(fā)了《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》），細化地籍區(qū)（子區(qū)）及不動產(chǎn)單元設定的具體要求，對宗地、宗海、定著物、森林、林木等不動產(chǎn)單元制定了具體劃分規(guī)則和方法，具有較強的指導意義。下面上海房產(chǎn)糾紛律師試從物權(quán)法原理出發(fā)，研究分割登記的規(guī)則，并提出具體標準和立法建議。

　　2019年3月25日《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則》作為國家標準發(fā)布，2019年10月1日施行。地方不動產(chǎn)登記實踐中常常會遇見工業(yè)廠房、寫字樓、酒店式公寓等建筑物所有權(quán)人申請分割登記。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定涉及實體分割的要提交有權(quán)部門同意實體分割或合并的批準文件，對有權(quán)部門的范圍付之闕如。登記機構(gòu)往往要求申請人提供建設、規(guī)劃、消防等部門的批準文件即可辦理，對應用規(guī)則規(guī)定合理劃分不動產(chǎn)單元重視不足。

　　同時規(guī)則關(guān)于不動產(chǎn)單元設定的規(guī)定缺乏強制性，效力不足，彈性過大，操作性不強，市縣難以依據(jù)規(guī)則對申請分割登記的不動產(chǎn)予以分割登記。另一方面依據(jù)該規(guī)則準予分割或不許分割的效力不充分，在面對申請人以資金困難申請銀行抵押貸款等名義請求縣市政府出面協(xié)調(diào)或者行政復議和行政訴訟時難以自圓其說，登記機構(gòu)進退兩難。

　　一、不動產(chǎn)單元需具有特定性和獨立性

　　不動產(chǎn)實體上的分割，對應的登記類型是變更登記。要分辨不動產(chǎn)是否可以分割為不同單元，首先要了解物權(quán)法上作為物權(quán)客體的物必須滿足哪些條件。物權(quán)以直接支配標的物為內(nèi)容，物權(quán)的客體必須是具體指定的特定物。標的物不具體特定，比如僅定有種類和數(shù)量的物，可以作為債權(quán)標的簽訂買賣等債權(quán)合同，但不能作為物權(quán)的標的。物權(quán)的特定性不必是物理上的特定，也可以是從社會或者經(jīng)濟觀念上的特定。比如按份共有不動產(chǎn)的應有部分，是存在于不動產(chǎn)上的特定份額，雖然不能在物理上特定，依然可以作為物權(quán)的標的物予以支配。除了特定性，作為物權(quán)客體的物還必須具有獨立性，即物權(quán)客體必須是獨立物。所謂獨立物，是指可以人為劃分并獨自存在。人類不能支配且難以公示的物的一部分或其構(gòu)成部分，都不能作為物權(quán)權(quán)利的標的物，比如鹿的鹿茸，羊的頭，墻上的燕窩，在沒有分離成為獨立物前，不能成為物權(quán)的客體。

　　《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。所謂不動產(chǎn)是相對于動產(chǎn)而言，指的是土地、海域以及房屋、林木等定著物，都是法律上的物。不動產(chǎn)權(quán)利屬于物權(quán)，必須滿足物的特定性和獨立性。土地和海洋在物理上是連綿不絕的一片物體，在形式上不是獨立可分割的物，但可以人為劃分成不同的宗地或宗海即不動產(chǎn)單元。依據(jù)規(guī)則要求，不動產(chǎn)單元界址線應封閉且互不交叉，賦予特定的單元代碼成為特定物后予以登記。此時各不動產(chǎn)單元（宗地或宗海）上可分別成立獨立的使用權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)。砂、石、土是土地的構(gòu)成部分，在沒有從土地分離出來前，不能成為物權(quán)的客體。土地內(nèi)的礦藏，雖然屬于土地的組成部分，但《憲法》及《礦產(chǎn)資源法》已經(jīng)將其從土地中分離，成為國家所有的物，因此要開采礦藏除了取得土地使用權(quán)外還要取得采礦權(quán)。

　　二、分割后的不動產(chǎn)單元需滿足獨立性要求

　　對已經(jīng)登記的不動產(chǎn)進行實體分割登記，分割后的不動產(chǎn)也必須滿足獨立性的要求，方可作為不動產(chǎn)單元予以不動產(chǎn)登記。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》明確，不動產(chǎn)單元必須具備權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值。規(guī)則原則上按審批文件、權(quán)屬來源材料等原因文件確定宗地和宗海的單元，對實踐中遇到最多最復雜的定著物單元，增加為權(quán)屬界線固定封閉、功能完整且具有獨立使用價值的條件，并具體分列了房屋、地下車庫、成套住宅等情形。但大部分都是以“可”、“宜”等彈性字眼，且缺乏可操作性標準界定。

　　寫字樓等常見的建筑物分割登記后構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)的客體。基于物權(quán)標的必須具有獨立性的原則，建筑物能否被分割為特定部分，可根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于區(qū)分所有權(quán)專有部分的規(guī)定，參考《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱區(qū)分解釋）的定義予以明確：

　　一是須具備構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分。建筑物被區(qū)分的部分在建筑構(gòu)造上能夠明確被區(qū)分，并與建筑物其他部分完全隔離。只有這樣，才能客觀劃分為不同部分并被各個所有人獨立支配。判斷是否具有此項獨立性，一是有明確的外部范圍，該特定部分與建筑物其他部分在外觀上必須有可以明確區(qū)分的標識，學說上稱為“區(qū)分之明確性”。二是為實現(xiàn)該特定部分的利用功能，必須有與建筑物其他部分或外界隔離的構(gòu)造物，如屋頂、墻壁、地板、門窗等，學說上稱為“遮斷性”。該構(gòu)造物通常必須是建筑物本身的構(gòu)成，不可移動，與區(qū)分所有建筑物在結(jié)構(gòu)上具有固定性。比如一排房屋以墻壁間隔成獨立的一戶，一棟樓房以固定樓板分隔為獨立的一層，均具備構(gòu)造上的獨立性，大廈的套房也是如此。但寫字樓里用屏風隔成的格子間、地下車庫或路面車位以線條所劃分的停車單位，不具有構(gòu)造上的獨立性。近代有學者提出“觀念上的間隔”，認為只要具有明確界線，其區(qū)分部分縱然沒有物理上的遮蔽性，仍然具備構(gòu)造上的獨立性。臺灣學者謝在全進一步指出，物權(quán)是否具獨立性應依照社會觀念而定，如果可以依人為方式加以劃分，又不妨害交易安全，滿足物權(quán)公示性，就可以成為物權(quán)的客體。依此標準，車位也可作為獨立物。

　　二是須具備使用上的獨立性，可以排他使用。即建筑物被區(qū)分后，每一區(qū)分單位，必須可作為一個建筑物單獨使用，與獨立的建筑物相同，能夠被獨立使用或具有獨立的經(jīng)濟效用。此種獨立性在學說上被稱為“利用上的獨立性”。是否具有使用上的獨立性，一般認為，主要在于該區(qū)分單位有無獨立的出入門戶。如果該區(qū)分單位必須利用相鄰的區(qū)分單位的門戶方可出入，則該區(qū)分單位不具有使用上的獨立性。除非各區(qū)分單位需共用一個樓梯或大門進出的，可視為具有使用上的獨立性，可以作為區(qū)分所有權(quán)的客體。依此標準，寫字樓只可按層分割，除繼承導致物權(quán)轉(zhuǎn)移外自建房不能分割，獨棟工業(yè)廠房不得分割。

　　三、建議區(qū)分不動產(chǎn)分割和轉(zhuǎn)移登記出臺規(guī)范

　　目前國家沒有不動產(chǎn)分割登記的規(guī)定，各地疲于應對紛至沓來的分割登記申請，苦于沒有明確的分割標準。有的地方如龍巖做了有益探索，出臺分割登記的相關(guān)規(guī)范，要求必須取得規(guī)劃、消防、建設等部門的同意。但由于規(guī)定效力層級低，缺乏操作規(guī)范，相關(guān)部門不愿意出具相關(guān)文件。即使在各方壓力下同意，也不知道應出具怎樣的文件內(nèi)容方可辦理分割登記。特別是很多登記機構(gòu)擔心分割登記后申請人轉(zhuǎn)移登記，影響出讓合同的履行，遲遲難以辦理分割登記，印發(fā)信訪及行政復議和訴訟案件。

　　國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱條例）第25條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不予登記的情形只能由法律、行政法規(guī)規(guī)定，這是目前看到明確相關(guān)的行政條例。該條例規(guī)定的是分割轉(zhuǎn)讓的情形，實際上分割轉(zhuǎn)讓涉及兩個登記：變更登記與轉(zhuǎn)移登記。雖然分割登記目的大多是為了轉(zhuǎn)移，但畢竟還是兩種不同登記，混淆兩者概念導致登記上的困惑。筆者認為該款指的是分割后轉(zhuǎn)讓的情形，限制的是轉(zhuǎn)讓行為，只有分割后轉(zhuǎn)讓才會影響政府土地出讓目的的實現(xiàn)，也只有分割后轉(zhuǎn)讓存在較大的溢價空間，對不動產(chǎn)價值影響巨大。某地曾請專業(yè)評估機構(gòu)測算過，是否允許不動產(chǎn)分割后轉(zhuǎn)讓，對該不動產(chǎn)的價值影響達到千萬。但該條只規(guī)定土地和房產(chǎn)管理部門是審批部門，對不動產(chǎn)登記如何分割并辦理變更登記，并沒有具體明確的規(guī)定。要求申請人提供其他部門的意見缺乏上位法的依據(jù)，在行政復議和行政訴訟可能處于不利地位。區(qū)分解釋要求建筑物專有部分必須能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，實際上把球踢給登記機構(gòu)。

　　筆者認為，應區(qū)分分割登記和轉(zhuǎn)移登記的情形，在《不動產(chǎn)登記法》中明確不動產(chǎn)登記分割登記的條件，并在出讓合同中明確是否允許分割后處分。規(guī)則應進一步不動產(chǎn)單元劃定的標準，并提高其效力層級。登記機構(gòu)在辦理分割登記業(yè)務時，只需按照上述不動產(chǎn)單元的設定條件決定能否分割。是否允許分割后處分（包括轉(zhuǎn)讓和抵押），應當由出讓合同等權(quán)屬來源材料予以約定，并將此限制約定記載于不動產(chǎn)登記登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書上。2008年國土資源部和國家工商總局發(fā)布的《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》示范文本有是否允許分割轉(zhuǎn)讓的條款，有的地方出讓時沒有具體約定，導致能否允許分割后轉(zhuǎn)讓變成登記機構(gòu)來審查。筆者認為應正本清源，土地出讓合同作為政府實現(xiàn)行政管理目的的行政合同，應對能否分割后轉(zhuǎn)讓進行約定。在簽訂出讓合同明確能否分割后轉(zhuǎn)讓應要考慮幾個方面：一是能否實現(xiàn)土地出讓合同的目的；二是是否會導致企業(yè)規(guī)避法律謀取不正當利益。比如申請人將溫泉度假村的每個湯屋分割登記后轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)式酒店分割成多個套房登記，形成變相的房地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)廠房批發(fā)等，可以辦理分割登記，并在登記簿及證書上備注應一并轉(zhuǎn)讓，不得分割后轉(zhuǎn)讓。或者借鑒上海的經(jīng)驗，明確禁止自建房、工業(yè)廠房分割登記。

　　如果以上的答案還不能解決您現(xiàn)在的困境，您也可以在線咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師，學會用法律的武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益，而我們專業(yè)的律師也會竭誠為您服務，歡迎咨詢!