不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定和代碼編制是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)。2017年國(guó)土資源部辦公廳印發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》），細(xì)化地籍區(qū)（子區(qū)）及不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定的具體要求，對(duì)宗地、宗海、定著物、森林、林木等不動(dòng)產(chǎn)單元制定了具體劃分規(guī)則和方法，具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義。下面上海房產(chǎn)糾紛律師試從物權(quán)法原理出發(fā)，研究分割登記的規(guī)則，并提出具體標(biāo)準(zhǔn)和立法建議。
2019年3月25日《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》作為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布，2019年10月1日施行。地方不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中常常會(huì)遇見工業(yè)廠房、寫字樓、酒店式公寓等建筑物所有權(quán)人申請(qǐng)分割登記。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定涉及實(shí)體分割的要提交有權(quán)部門同意實(shí)體分割或合并的批準(zhǔn)文件，對(duì)有權(quán)部門的范圍付之闕如。登記機(jī)構(gòu)往往要求申請(qǐng)人提供建設(shè)、規(guī)劃、消防等部門的批準(zhǔn)文件即可辦理，對(duì)應(yīng)用規(guī)則規(guī)定合理劃分不動(dòng)產(chǎn)單元重視不足。
同時(shí)規(guī)則關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定的規(guī)定缺乏強(qiáng)制性，效力不足，彈性過大，操作性不強(qiáng)，市縣難以依據(jù)規(guī)則對(duì)申請(qǐng)分割登記的不動(dòng)產(chǎn)予以分割登記。另一方面依據(jù)該規(guī)則準(zhǔn)予分割或不許分割的效力不充分，在面對(duì)申請(qǐng)人以資金困難申請(qǐng)銀行抵押貸款等名義請(qǐng)求縣市政府出面協(xié)調(diào)或者行政復(fù)議和行政訴訟時(shí)難以自圓其說，登記機(jī)構(gòu)進(jìn)退兩難。
一、不動(dòng)產(chǎn)單元需具有特定性和獨(dú)立性
不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體上的分割，對(duì)應(yīng)的登記類型是變更登記。要分辨不動(dòng)產(chǎn)是否可以分割為不同單元，首先要了解物權(quán)法上作為物權(quán)客體的物必須滿足哪些條件。物權(quán)以直接支配標(biāo)的物為內(nèi)容，物權(quán)的客體必須是具體指定的特定物。標(biāo)的物不具體特定，比如僅定有種類和數(shù)量的物，可以作為債權(quán)標(biāo)的簽訂買賣等債權(quán)合同，但不能作為物權(quán)的標(biāo)的。物權(quán)的特定性不必是物理上的特定，也可以是從社會(huì)或者經(jīng)濟(jì)觀念上的特定。比如按份共有不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)有部分，是存在于不動(dòng)產(chǎn)上的特定份額，雖然不能在物理上特定，依然可以作為物權(quán)的標(biāo)的物予以支配。除了特定性，作為物權(quán)客體的物還必須具有獨(dú)立性，即物權(quán)客體必須是獨(dú)立物。所謂獨(dú)立物，是指可以人為劃分并獨(dú)自存在。人類不能支配且難以公示的物的一部分或其構(gòu)成部分，都不能作為物權(quán)權(quán)利的標(biāo)的物，比如鹿的鹿茸，羊的頭，墻上的燕窩，在沒有分離成為獨(dú)立物前，不能成為物權(quán)的客體。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，指的是土地、海域以及房屋、林木等定著物，都是法律上的物。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利屬于物權(quán)，必須滿足物的特定性和獨(dú)立性。土地和海洋在物理上是連綿不絕的一片物體，在形式上不是獨(dú)立可分割的物，但可以人為劃分成不同的宗地或宗海即不動(dòng)產(chǎn)單元。依據(jù)規(guī)則要求，不動(dòng)產(chǎn)單元界址線應(yīng)封閉且互不交叉，賦予特定的單元代碼成為特定物后予以登記。此時(shí)各不動(dòng)產(chǎn)單元（宗地或宗海）上可分別成立獨(dú)立的使用權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)。砂、石、土是土地的構(gòu)成部分，在沒有從土地分離出來(lái)前，不能成為物權(quán)的客體。土地內(nèi)的礦藏，雖然屬于土地的組成部分，但《憲法》及《礦產(chǎn)資源法》已經(jīng)將其從土地中分離，成為國(guó)家所有的物，因此要開采礦藏除了取得土地使用權(quán)外還要取得采礦權(quán)。
二、分割后的不動(dòng)產(chǎn)單元需滿足獨(dú)立性要求
對(duì)已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)體分割登記，分割后的不動(dòng)產(chǎn)也必須滿足獨(dú)立性的要求，方可作為不動(dòng)產(chǎn)單元予以不動(dòng)產(chǎn)登記。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確，不動(dòng)產(chǎn)單元必須具備權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值。規(guī)則原則上按審批文件、權(quán)屬來(lái)源材料等原因文件確定宗地和宗海的單元，對(duì)實(shí)踐中遇到最多最復(fù)雜的定著物單元，增加為權(quán)屬界線固定封閉、功能完整且具有獨(dú)立使用價(jià)值的條件，并具體分列了房屋、地下車庫(kù)、成套住宅等情形。但大部分都是以“可”、“宜”等彈性字眼，且缺乏可操作性標(biāo)準(zhǔn)界定。
寫字樓等常見的建筑物分割登記后構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)的客體。基于物權(quán)標(biāo)的必須具有獨(dú)立性的原則，建筑物能否被分割為特定部分，可根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于區(qū)分所有權(quán)專有部分的規(guī)定，參考《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱區(qū)分解釋）的定義予以明確：
一是須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分。建筑物被區(qū)分的部分在建筑構(gòu)造上能夠明確被區(qū)分，并與建筑物其他部分完全隔離。只有這樣，才能客觀劃分為不同部分并被各個(gè)所有人獨(dú)立支配。判斷是否具有此項(xiàng)獨(dú)立性，一是有明確的外部范圍，該特定部分與建筑物其他部分在外觀上必須有可以明確區(qū)分的標(biāo)識(shí)，學(xué)說上稱為“區(qū)分之明確性”。二是為實(shí)現(xiàn)該特定部分的利用功能，必須有與建筑物其他部分或外界隔離的構(gòu)造物，如屋頂、墻壁、地板、門窗等，學(xué)說上稱為“遮斷性”。該構(gòu)造物通常必須是建筑物本身的構(gòu)成，不可移動(dòng)，與區(qū)分所有建筑物在結(jié)構(gòu)上具有固定性。比如一排房屋以墻壁間隔成獨(dú)立的一戶，一棟樓房以固定樓板分隔為獨(dú)立的一層，均具備構(gòu)造上的獨(dú)立性，大廈的套房也是如此。但寫字樓里用屏風(fēng)隔成的格子間、地下車庫(kù)或路面車位以線條所劃分的停車單位，不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。近代有學(xué)者提出“觀念上的間隔”，認(rèn)為只要具有明確界線，其區(qū)分部分縱然沒有物理上的遮蔽性，仍然具備構(gòu)造上的獨(dú)立性。臺(tái)灣學(xué)者謝在全進(jìn)一步指出，物權(quán)是否具獨(dú)立性應(yīng)依照社會(huì)觀念而定，如果可以依人為方式加以劃分，又不妨害交易安全，滿足物權(quán)公示性，就可以成為物權(quán)的客體。依此標(biāo)準(zhǔn)，車位也可作為獨(dú)立物。
二是須具備使用上的獨(dú)立性，可以排他使用。即建筑物被區(qū)分后，每一區(qū)分單位，必須可作為一個(gè)建筑物單獨(dú)使用，與獨(dú)立的建筑物相同，能夠被獨(dú)立使用或具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用。此種獨(dú)立性在學(xué)說上被稱為“利用上的獨(dú)立性”。是否具有使用上的獨(dú)立性，一般認(rèn)為，主要在于該區(qū)分單位有無(wú)獨(dú)立的出入門戶。如果該區(qū)分單位必須利用相鄰的區(qū)分單位的門戶方可出入，則該區(qū)分單位不具有使用上的獨(dú)立性。除非各區(qū)分單位需共用一個(gè)樓梯或大門進(jìn)出的，可視為具有使用上的獨(dú)立性，可以作為區(qū)分所有權(quán)的客體。依此標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓只可按層分割，除繼承導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)移外自建房不能分割，獨(dú)棟工業(yè)廠房不得分割。
三、建議區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)分割和轉(zhuǎn)移登記出臺(tái)規(guī)范
目前國(guó)家沒有不動(dòng)產(chǎn)分割登記的規(guī)定，各地疲于應(yīng)對(duì)紛至沓來(lái)的分割登記申請(qǐng)，苦于沒有明確的分割標(biāo)準(zhǔn)。有的地方如龍巖做了有益探索，出臺(tái)分割登記的相關(guān)規(guī)范，要求必須取得規(guī)劃、消防、建設(shè)等部門的同意。但由于規(guī)定效力層級(jí)低，缺乏操作規(guī)范，相關(guān)部門不愿意出具相關(guān)文件。即使在各方壓力下同意，也不知道應(yīng)出具怎樣的文件內(nèi)容方可辦理分割登記。特別是很多登記機(jī)構(gòu)擔(dān)心分割登記后申請(qǐng)人轉(zhuǎn)移登記，影響出讓合同的履行，遲遲難以辦理分割登記，印發(fā)信訪及行政復(fù)議和訴訟案件。
國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）第25條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不予登記的情形只能由法律、行政法規(guī)規(guī)定，這是目前看到明確相關(guān)的行政條例。該條例規(guī)定的是分割轉(zhuǎn)讓的情形，實(shí)際上分割轉(zhuǎn)讓涉及兩個(gè)登記：變更登記與轉(zhuǎn)移登記。雖然分割登記目的大多是為了轉(zhuǎn)移，但畢竟還是兩種不同登記，混淆兩者概念導(dǎo)致登記上的困惑。筆者認(rèn)為該款指的是分割后轉(zhuǎn)讓的情形，限制的是轉(zhuǎn)讓行為，只有分割后轉(zhuǎn)讓才會(huì)影響政府土地出讓目的的實(shí)現(xiàn)，也只有分割后轉(zhuǎn)讓存在較大的溢價(jià)空間，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響巨大。某地曾請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算過，是否允許不動(dòng)產(chǎn)分割后轉(zhuǎn)讓，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值影響達(dá)到千萬(wàn)。但該條只規(guī)定土地和房產(chǎn)管理部門是審批部門，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記如何分割并辦理變更登記，并沒有具體明確的規(guī)定。要求申請(qǐng)人提供其他部門的意見缺乏上位法的依據(jù)，在行政復(fù)議和行政訴訟可能處于不利地位。區(qū)分解釋要求建筑物專有部分必須能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，實(shí)際上把球踢給登記機(jī)構(gòu)。
筆者認(rèn)為，應(yīng)區(qū)分分割登記和轉(zhuǎn)移登記的情形，在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中明確不動(dòng)產(chǎn)登記分割登記的條件，并在出讓合同中明確是否允許分割后處分。規(guī)則應(yīng)進(jìn)一步不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澏ǖ臉?biāo)準(zhǔn)，并提高其效力層級(jí)。登記機(jī)構(gòu)在辦理分割登記業(yè)務(wù)時(shí)，只需按照上述不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定條件決定能否分割。是否允許分割后處分（包括轉(zhuǎn)讓和抵押），應(yīng)當(dāng)由出讓合同等權(quán)屬來(lái)源材料予以約定，并將此限制約定記載于不動(dòng)產(chǎn)登記登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上。2008年國(guó)土資源部和國(guó)家工商總局發(fā)布的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本有是否允許分割轉(zhuǎn)讓的條款，有的地方出讓時(shí)沒有具體約定，導(dǎo)致能否允許分割后轉(zhuǎn)讓變成登記機(jī)構(gòu)來(lái)審查。筆者認(rèn)為應(yīng)正本清源，土地出讓合同作為政府實(shí)現(xiàn)行政管理目的的行政合同，應(yīng)對(duì)能否分割后轉(zhuǎn)讓進(jìn)行約定。在簽訂出讓合同明確能否分割后轉(zhuǎn)讓應(yīng)要考慮幾個(gè)方面：一是能否實(shí)現(xiàn)土地出讓合同的目的；二是是否會(huì)導(dǎo)致企業(yè)規(guī)避法律謀取不正當(dāng)利益。比如申請(qǐng)人將溫泉度假村的每個(gè)湯屋分割登記后轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)式酒店分割成多個(gè)套房登記，形成變相的房地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)廠房批發(fā)等，可以辦理分割登記，并在登記簿及證書上備注應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓，不得分割后轉(zhuǎn)讓。或者借鑒上海的經(jīng)驗(yàn)，明確禁止自建房、工業(yè)廠房分割登記。
如果以上的答案還不能解決您現(xiàn)在的困境，您也可以在線咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師，學(xué)會(huì)用法律的武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益，而我們專業(yè)的律師也會(huì)竭誠(chéng)為您服務(wù)，歡迎咨詢!