不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)我們可以發(fā)展分為基本權(quán)利事項(xiàng)和非權(quán)利事項(xiàng)，權(quán)利事項(xiàng)記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、性質(zhì)、權(quán)利受到限制等內(nèi)容，非權(quán)利事項(xiàng)記載主要是不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積等自然環(huán)境狀況。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。
不動(dòng)產(chǎn)的自然經(jīng)濟(jì)狀況等非權(quán)利事項(xiàng)本質(zhì)上是一種社會(huì)客觀存在真實(shí)，無(wú)論登記前后都不會(huì)改變，即使已經(jīng)發(fā)生一些錯(cuò)誤也可以同時(shí)根據(jù)權(quán)籍調(diào)查研究材料糾正，不會(huì)對(duì)權(quán)利人產(chǎn)生一個(gè)不利因素影響。
權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤則會(huì)造成影響權(quán)利人利益，第三人可以直接根據(jù)自己善意取得會(huì)計(jì)制度建設(shè)取得被錯(cuò)誤登記的不動(dòng)產(chǎn)，導(dǎo)致權(quán)利人實(shí)際的發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失，屬于他們需要國(guó)家賠償?shù)牡怯涘e(cuò)誤。
因此我們建議將我國(guó)在民法物權(quán)編修訂時(shí)將登記錯(cuò)誤限定為自始權(quán)利事項(xiàng)進(jìn)行登記錯(cuò)誤，將第21條第2款改為，登記管理機(jī)構(gòu)未按登記原因分析證明文件登記企業(yè)造成登記錯(cuò)誤或疏漏，給他人造成嚴(yán)重?fù)p害的，登記服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
如果登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)賠償?shù)腻e(cuò)誤范圍得到澄清，登記冊(cè)中記錄的錯(cuò)誤可以根據(jù)登記冊(cè)中記錄錯(cuò)誤的原因進(jìn)行分類(lèi)和處理。登記機(jī)構(gòu)未按登記原因證明進(jìn)行登記，造成登記錯(cuò)誤或遺漏的，如申請(qǐng)人提交虛假材料的情況，登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)其權(quán)限、申請(qǐng)和委托予以更正登記，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
對(duì)于因登記的原因分析證明數(shù)據(jù)文件嗣后被確認(rèn)無(wú)效問(wèn)題導(dǎo)致登記簿上的登記與登記的原始社會(huì)事實(shí)進(jìn)行狀態(tài)信息不符，比如可以轉(zhuǎn)移登記中的買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效、首次登記中的行政管理審批制度文件被撤銷(xiāo)等，登記工作機(jī)構(gòu)應(yīng)依申請(qǐng)或囑托予以更正登記，由于各種原因研究證明標(biāo)準(zhǔn)文件的效力認(rèn)定權(quán)力不屬于登記服務(wù)機(jī)構(gòu)，不宜依職權(quán)更正登記。因此發(fā)展導(dǎo)致的登記簿錯(cuò)誤記載給他人造成嚴(yán)重?fù)p害的，登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
對(duì)于嗣后發(fā)生的登記簿記載于事實(shí)進(jìn)行權(quán)利發(fā)展?fàn)顟B(tài)信息不一致的情況，比如我國(guó)離婚訴訟中法院可以作出的確定當(dāng)事人一方享有某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的判決、分割不動(dòng)產(chǎn)的判決、使原所有人回復(fù)所有權(quán)的判決，具有與登記、交付等公示方式方法研究相同的效力，可直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，不宜作為學(xué)生更正登記數(shù)據(jù)類(lèi)型，應(yīng)告知申請(qǐng)人按照國(guó)家權(quán)利事項(xiàng)申請(qǐng)通過(guò)相應(yīng)的登記不同類(lèi)型。登記工作機(jī)構(gòu)不宜依職權(quán)直接導(dǎo)致登記。給他人造成嚴(yán)重?fù)p害的，登記服務(wù)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償法律責(zé)任。
非權(quán)利事項(xiàng)的記載錯(cuò)誤，比如合同進(jìn)行編號(hào)、身份證號(hào)等，如果我們?cè)瓉?lái)自己沒(méi)有記載現(xiàn)在發(fā)展要求記載的，可以通過(guò)作為學(xué)生信息補(bǔ)錄方式方法予以記載到登記簿。如果需要根據(jù)原始社會(huì)原因分析證明文件記載或者其他有關(guān)管理部門(mén)研究證明屬于申請(qǐng)人錯(cuò)誤填寫(xiě)或者登記會(huì)計(jì)人員出現(xiàn)錯(cuò)誤錄入、工作疏漏導(dǎo)致的，如名字打成同音字等，可以依申請(qǐng)或者依職權(quán)更正登記。
如果界址點(diǎn)、面積等自然環(huán)境狀況有錯(cuò)誤，經(jīng)審查權(quán)籍調(diào)查活動(dòng)材料是否符合設(shè)計(jì)要求，可以依申請(qǐng)或依職權(quán)更正登記。
房地產(chǎn)登記已經(jīng)公布了一個(gè)典型案例，一個(gè)住宅小區(qū)的業(yè)主宋某和李簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同意將自己的房屋轉(zhuǎn)讓給李。同年5月，雙方辦理了有關(guān)手續(xù)，繳納了有關(guān)稅費(fèi)。在申請(qǐng)房地產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人宋某因病去世，致使受讓人李某在房地產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓中受阻。
房地產(chǎn)登記處的做法如下： 賣(mài)方的第一順位繼承人攜帶其身份證到房地產(chǎn)登記處，以書(shū)面確認(rèn)前任的轉(zhuǎn)讓是有效的，并繼續(xù)履行房屋轉(zhuǎn)讓合約，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可按原有合約的規(guī)定為買(mǎi)方登記房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
這一案件受到質(zhì)疑，認(rèn)為它違反了財(cái)產(chǎn)法的規(guī)定，違反了程序。本案經(jīng)驗(yàn)總結(jié)還認(rèn)為，從法律程序上看，應(yīng)當(dāng)先辦理房屋繼承登記，然后由繼承人和受讓人繼續(xù)履行原房屋轉(zhuǎn)讓合同，共同申請(qǐng)房地產(chǎn)登記。
上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，這種情況是為了方便群眾，省略了繼承登記的環(huán)節(jié)。這種情況在當(dāng)?shù)馗鼮槠毡椋行┤松踔吝€清了所有的購(gòu)買(mǎi)款項(xiàng)，實(shí)際上在當(dāng)?shù)鼐幼×撕芏嗄辍９P者認(rèn)為，在這種情況下適用物權(quán)法是錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)適用繼承法。