上海房屋合同律師 依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，房沒有房產(chǎn)證的，雙方簽訂了房屋買賣合同后，合同符合法律規(guī)定的有效，但房屋是無法辦理過戶的。
《中華人民共和國(guó)合同法》
第五十二條 【合同無效的法定情形】有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》
第三十七條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：
(一)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;
(二)發(fā)生變更的材料;
(三)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;
(四)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議;
(五)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證;
(六)其他必要材料。
房屋買賣流程有哪些注意事項(xiàng)
1、交定金與簽合同
看好房子，斷定房子產(chǎn)權(quán)后，交定金便是順理成章的事。但千萬不要忽略這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有訣竅的。房子動(dòng)輒上百萬，以5%核算定金額度也能抵達(dá)5萬元。所以當(dāng)銷售進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。
2、付首期及資金監(jiān)管
除了產(chǎn)權(quán)疑問以外，自立銷售需求憂慮的第二大疑問便是資金監(jiān)管。實(shí)踐上，資金監(jiān)管現(xiàn)在已成系統(tǒng)，銷售兩邊依照既成規(guī)則來做，危險(xiǎn)很小。不管是經(jīng)過何種方法銷售，首期款有必要放銀行監(jiān)管。
詳細(xì)操作是：銷售兩邊到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各安閑銀行開一個(gè)賬戶，約好在買家過戶結(jié)束、拿到新出的房產(chǎn)證今后，首期款打給賣方。假如銷售順利完結(jié)，銀行會(huì)把金錢打給賣方;假如機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)疑問銷售停止，則把首期款再打回給買方。銀行供給此項(xiàng)效勞，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但假如你是經(jīng)過要按揭的銀行處理資金監(jiān)管，則能夠省去這筆費(fèi)用。
3、簽定銷售合同
在交定金環(huán)節(jié)，小編現(xiàn)已提早知會(huì)：自立銷售能夠先簽定一個(gè)“書面協(xié)議”，這個(gè)協(xié)議與一般的中介的居間合同十分相似，僅僅缺少了中介那有些內(nèi)容。其格局能夠參閱中介的居間合同。
4、選銀行和辦按揭
假如不是一次性付款，買家還需求到銀行做按揭借款。去銀行做借款請(qǐng)求需求銷售兩邊參與，要帶上身份證原件、收入證實(shí)、銷售合同。請(qǐng)求借款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì)幫助處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)分也會(huì)呈現(xiàn)借款額度不能抵達(dá)預(yù)期的狀況，像評(píng)價(jià)價(jià)高的銀行需求再評(píng)價(jià)，一般會(huì)延伸二三個(gè)作業(yè)日。不過在處理按揭前，買方需求自個(gè)心里有個(gè)數(shù)，假如房產(chǎn)樓齡較新，例如是在2000年今后入伙，由于評(píng)價(jià)價(jià)比照高，借款一般能夠貸到多半。假如是在2000年曾經(jīng)的房子，那么借款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也能夠在請(qǐng)求按揭時(shí)一起處理，避免來回跑腿。
5、過戶及繳稅
去過戶時(shí)，需求到房產(chǎn)地點(diǎn)地的產(chǎn)權(quán)注冊(cè)機(jī)構(gòu)去處理過戶手續(xù)。銷售兩邊需求帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房銷售合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就能夠讓銀行放之前監(jiān)管的定金。
需要的手續(xù)
?、俣址糠课菟袡?quán)證書;
?、诙址抠I賣合同;
?、鄱址侩p方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件;
?、芏址糠课菟袡?quán)登記申請(qǐng)書(收件窗口領(lǐng)取)。
注：1、若單位購(gòu)買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明(營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼)原件及復(fù)印件(蓋章)，單位法定代表人辦證委托書(收件窗口領(lǐng)取)，受托人身份證原件及復(fù)印件;
2、若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交二手房土地使用權(quán)證書;
3、當(dāng)事人不能親自辦理，需出具委托書或公證書，受托人需出具身份證;
4、二手房房屋若已出租，且承購(gòu)人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)證明;
5、若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書;
6、若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書。
2、過戶費(fèi)用 上海房屋合同律師
1、房產(chǎn)過戶交易手續(xù)費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)按每平方米計(jì)算，5元/平方米，賣主承擔(dān)50%費(fèi)用。
2、房產(chǎn)過戶合同印花稅：按照房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的成交金額的0.05%繳納，賣主承擔(dān)50%。
3、房產(chǎn)過戶契稅：契稅繳納按照房屋實(shí)際成交金額的0.75%計(jì)算，由買賣雙方約定由何方承擔(dān)，在實(shí)際操作過程中一般由買家承擔(dān)。
4、房產(chǎn)過戶權(quán)證印花稅：5元/本。五、登記費(fèi)：如果房屋屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，100元/件;如果房屋屬于其他產(chǎn)權(quán)，200元/件。
5、過戶手續(xù)費(fèi)：50元/套。
辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時(shí)間過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣 ，一般在7個(gè)工作日左右，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右。
小編以上資料當(dāng)中整理的房產(chǎn)過戶需要什么手續(xù)和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)就是針對(duì)當(dāng)下比較熱門的二手房產(chǎn)過戶，但您在準(zhǔn)備手續(xù)的時(shí)候必須要結(jié)合著房產(chǎn)過戶的原因，像是贈(zèng)予和夫妻離婚房產(chǎn)過戶準(zhǔn)備的手續(xù)都是不一樣的，二手房買賣合同，房屋所有權(quán)證和雙方當(dāng)事人的身份證等這是二手房過戶必須要準(zhǔn)備好的材料，在費(fèi)用上面，各地的房管局制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不一樣的。