商品房買賣合同應當注意的事

　　上海買賣合同律師所講解商品房買賣合同的主要內容包括：

　　1、房屋

　　包括房屋的數量和質量?在數量上應明確計量單位?，?在質量上應明確房屋是高層建筑還是多層建筑、或是平房?，?以及房屋坐落的地點、房屋的結構、房屋的層次?，?房屋的朝向、房屋的面積、房屋的環(huán)境、配套設施以及物業(yè)管理等，都必須明確清楚?。

　　2、價款

　　即一方當事人以貨幣形式支付對方房屋的代價?，?是買受人最主要的義務?它既是房產買賣合同中最重要的內容之一?，?也是房屋面積、房屋質量的價值表現在合同中應明確支付貨幣的名稱、單價、總價以及付款方式?。

　　3、履行合同的期限和方式

　　即房屋支付的日期和交付手續(xù)?，?房屋價款的支付日期和支付辦法等，?房價是現金支付還是支票支付?，?是在出賣人所在地支付還是在買受人所在地支付?等。

　　4、產權登記及費用

　　明確產權登記時雙方的職責分工、產權登記的時間以及有關費用等。產權過戶登記費、印花稅、契稅及其他應由買受人承擔的費用?，?由買方承擔。

　　5、房屋基地使用權

　　房屋基地所有權屬于國家或者集體。

　　6、違約責任

　　合同訂立后?，不可避免的存在著不履行合同義務的情況??，?而由此引起的法律后果?，?即為違約責任。比如開發(fā)商逾期交房，交房時存在嚴重質量問題，或者購房者不按期支付價款等。出現類似的情況，是強制履行合同，還是支付違約金等。.
 

　　房屋總價款及付款方式應當注意的事項

　　1、寫明房屋的“總價款”，同時應注意將“總價款”的大小寫填寫完整。

　　2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時約定該定金抵作同等金額的購房款。

　　3、在介紹購房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監(jiān)管”。

　　（注：目前我國不同城市對資金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一致，僅供參考）。

　　【關鍵詞:資金監(jiān)管】

　　（1）為什么要“資金監(jiān)管”？

　　因為二手房買賣雙方從簽訂買賣合同到完成過戶交易，期間往往需要1-3個月的時間，由于買賣雙方缺乏足夠的信任，對于“先過戶”還是“先給錢”的問題一直存在爭議，而且對買賣雙方都存在著風險。

　　（2）什么是“資金監(jiān)管”？

　　通俗來講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買賣過程中，購房者在房產交易中心辦理完相關過戶手續(xù)后，需要將先支付的房款直接打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶”，由銀行暫時將該房款凍結，若買賣雙方在規(guī)定的期限內完成過戶手續(xù)，購房者拿到新房產證的同時，銀行會自動將該“資金監(jiān)管賬戶”內的房款劃轉到賣方的賬戶下，如果交易失敗，則該筆房款會自動退還至購房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。

　　4、簡單介紹一下幾種常見付款方式應當注意的事項。（注：以下賣方簡稱“甲方”，買方簡稱“乙方”）

　　（1）一次性支付方式付款應當注意的主要事項。

　　①明確約定甲乙雙方過戶的時間節(jié)點。

　　范例：甲乙雙方約定   年   月   日之前去房產交易中心辦理過戶手續(xù)。

　　②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。

　　范例：在乙方新契稅證明下發(fā)    日內支付甲方購房款     元整（別忘了大小寫）同時根據國家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

　　③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅持一個原則：一手交錢，一手交房，同時盡量預留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛）。

　　范例：在乙方新房證下發(fā)    日內給付甲方購房尾款     元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

　　注：因為乙方新房證下發(fā)后，銀行會將資金監(jiān)管賬戶內的錢自動轉入甲方賬戶下，所以無需約定乙方下發(fā)新房證后將資金監(jiān)管轉入甲方賬戶的具體時間。
 

　　（2）商業(yè)貸款方式付款應當注意的主要事項。

　　①明確約定乙方辦理貸款審批的時間節(jié)點，以及辦理過戶的前提條件和期限。

　　范例：甲乙雙方于   年   月   日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過   個工作日內，甲乙雙方一同到房產交易部門辦理過戶手續(xù)。

　　②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。

　　范例：在乙方新契稅證明下發(fā)    日內支付甲方第一筆購房款     元整（注明:大小寫），同時根據國家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

　　③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后    個工作日內由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。（注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個日期甲乙雙方無法確定）

　　④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

　　范例：在甲方收到銀行的放款后   個工作日內，乙方支付甲方購房尾款    元整（注明大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

　　⑤為了保險起見，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現金補齊。

　　（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項大同小異，在此就不做過多贅述。

　　5、【特殊】：所購房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過戶和付款應當注意的事項。

　　如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的，此時想要過戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于采用后者方式購房風險很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來的法律風險。

　　①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實一下是否存在影響過戶的情形

　　②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時間節(jié)點。

　　范例：甲乙雙方約定于   年   月   日之前去銀行辦理還款及注銷手續(xù)，辦理當日乙方支付甲方第一筆購房款人民幣     元整（注明:大小寫）用于銀行還款，同時甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。

　　③明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付第二筆購房款的期限。

　　范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的    工作日內去房產交易中心辦理過戶手續(xù)，在乙方新契稅證明下發(fā)當日，乙方支付甲方第二筆購房款人民幣     元整（注明:大小寫），同時根據國家政策，甲乙雙方需要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

　　④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

　　范例：在乙方新房證下發(fā)后    個工作日內，乙方支付甲方購房尾款    元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。上海買賣合同律師所