借名買房糾紛頻發(fā)！上海房屋買賣律師總結2022法律問題

　　由于我國近年來城市房價不斷上漲，借名買房案件情況屢見不鮮。借名買房的雙方通常可以基于親情、友情或愛情等基礎進行感情信任問題達成合意，借名人文化選擇需要承擔將房屋產權證書暫時登記至他人名下的風險，在日益緊收緊的購房政策下出借人亦存在購房成本費用增加的風險。然而，借名買房中不確定的因素導致很多，雙方或出于社會信任未簽訂借名買房合同，或在簽訂借名買房合同時未能對國家相關工作事宜作出詳盡約定，最終發(fā)展面臨更多更大的風險。上海房屋買賣律師將用本文為大家進行解讀：

　　【法律規(guī)定】

　　根據(jù)我國當前中國法律政策法規(guī)制度以及上海市高院的指導教師意見，借名購買社會經(jīng)濟適用房、兩限房等政策性保障住房的，借名人依據(jù)雙方發(fā)展之間進行約定要求出名人辦理產權過戶手續(xù)的，法院一般不予支持。

　　在借名購買一個普通商品房的情況下，如果我們之后借名人文化能夠發(fā)展取得上海市購房資質，則可以以合同管理糾紛為由起訴出名人。值得學生注意的是，是以經(jīng)濟合同關系糾紛為由，而非確權糾紛，訴求只能是確認雙方國家之間存在關于借名買房的合同是否有效，以及技術要求出名人協(xié)助辦理知識產權過戶手續(xù)，而非確權借名人享有房屋所有權。所以，雖然我國法律制度沒有明確禁止該類犯罪行為，但法律對該類案件中借名人的保護是有限的。

　　【典型案例】

　　1.借名人可以全款還是買房（好姐妹因借名買房之間反目）

　　王女士與李女士是大學室友，關系更加融洽、情同姐妹。大學學生畢業(yè)后王女士在上海教育工作學習生活，想在中國上海購房，但她沒有是非京戶籍，自身發(fā)展條件進行不符合我國上海市購房經(jīng)濟政策，而李女士是京籍，王女士想借李女士之名買房。

　　2015年，經(jīng)過兩人的談判，李女士慷慨地出借了房屋資質，同意王女士代她購房。在一家中介公司的調解下，王女士以李女士的名義在一個居民區(qū)購買了一套二手通州區(qū)。雙方商定，王女士有資格在上海買房后，將房子轉讓給王女士。該房屋一直由王女士居住，房產證由王女士保管。

　　后兩人因瑣事關系惡化，甚至刪除了微信好友。2019年10月，王女士取得上海購房資格，要求李女士配合過戶時，李女士不予理會。故王女士訴至法院，請求法院判決李女士協(xié)助其辦理產權變更手續(xù)。

　　法院在審理此案后發(fā)現(xiàn)，王女士提交的轉賬憑證、購房單和證明可以證明她是該房屋的實際出資人，王女士和李女士于2015年就借用房屋問題簽署了一份“情況說明書”.在審理過程中，李女士表示，她并不是不愿意協(xié)助轉讓所有權，而是因為雙方有誤會，因為其他事情導致心理難以釋懷，所以不愿意合作。在法官分析了法律原則并解釋了雙方的關系之后，雙方最終達成了和解。李女士同意協(xié)助王女士在30天內辦理房屋所有權轉讓登記，并以王女士的名義辦理房屋所有權轉讓登記。

　　2.名人貸款買房

　　李女士與王先生于2008年5月相識，后開始進行同居，并確立了一個戀愛相關關系，直至2014年9月分手，同居生活期間以王先生名義通過購買601號商品房，二人世界一直在該房屋中居住，同居法律關系活動結束后雙方對601號房屋的所有權可以歸屬問題產生一定爭議，601號房屋現(xiàn)由王先生家庭占有主要使用。

　　李女士認為，她以王先生的名義購買了房屋，且雙方已就此事簽訂了協(xié)議，因此房屋應歸她所有。王先生認為，該協(xié)議系李女士偽造，并非其本人簽字，雙方也未達成實名買房的約定。現(xiàn)在601號房登記在他名下，應該是他所有。

　　在審理過程中，李女士提交了雙方于2009年9月22日簽署的協(xié)議，其中明確規(guī)定李女士以王先生的名義購買房屋，王先生不得出租、出售或抵押李女士所擁有的房屋，并由雙方簽署和注明日期。王先生否認了這一點，說協(xié)議沒有他的簽字，并指出印在紙張右下角的制造公司是2010年成立的，因此雙方不太可能在2009年簽署協(xié)議。

　　因雙方對《協(xié)議書》上王先生簽名的真實性方面存在問題爭議，因此我國法院可以通過搖號的方式實現(xiàn)依法管理委托中國司法資源鑒定研究中心對王先生的簽名技術進行分析鑒定，鑒定工作意見為：檢材2009年9月22日《協(xié)議書》上的簽名字跡“王先生”與樣本上王先生的簽名字跡是同一人所寫。

　　法院經(jīng)審理認為，考慮到雙方的身份關系和購買601號房屋的實際投入，李女士支付了601號房屋的首付款、房屋面積差價、公共維修基金等相關費用，并每月償還住房貸款。且601號房的購房合同、借款合同、發(fā)票原件均由李女士持有，故法院受理了其主張雙方存在名義購房的法律關系。李女士請求王先生協(xié)助解除房屋抵押，辦理過戶手續(xù)，騰空房屋，法院予以支持。

　　值得注意的是，本案與上一案的不同之處在于，本案原本是貸款購房，而上一案是全款購房。在貸款購房的情況下，只有在借款人同意一次性償還剩余房款的情況下，法院才能支持借款人請求名人協(xié)助辦理產權過戶手續(xù)，否則法院只能確認雙方的借款購房合同有效。第二，在貸款購房的情況下，即使名人名下的房屋后來過戶給借款人，在現(xiàn)行的認房又認貸政策下，名人再次購房時仍會被認定為二套房屋，從而影響名人購房的貸款比例和利率，增加其購房成本。

　　【借名買房的風險】

　　在借名買房的法律關系中，借名因實際出資不享有房屋爭議所有權，通常比名人承擔更高的風險，一旦雙方關系不好，借款人并不總是能夠在協(xié)議下獲得房屋所有權。在沒有自置居所的情況下，借款人將面臨巨大的財務損失，而名人不僅享有權利而沒有風險。具體而言，借錢為名人和名人購買房屋的主要風險如下：

　　1.借名買房的事實很難認定。

　　借名購房多發(fā)于具有親屬或朋友關系的雙方企業(yè)之間，也正是因為由于學生雙方合作關系發(fā)展密切，基于一個相互信任，簽署書面協(xié)議的情況我們并不多見。當出名人不承認借名購房關系時，依據(jù)我國民事訴訟法的相關法律規(guī)定，借名人文化需要進行舉證證明雙方國家之間的借名購房關系管理存在。法院通常會綜合分析房屋的出資情況，雙方關于借名買房的約定，房屋的占有使用這種情況，購房票據(jù)、合同、房屋產權證的持有不同情況，物業(yè)管理費、水電費的繳納基本情況設計以及人們對于借名購房的事實有無合理解釋等因素研究綜合能力判斷。

　　對于借款人來說，提交的證據(jù)必須能夠形成一個完整的證據(jù)鏈，這并不容易，因為當事人缺乏自我保護。如果借款人未能妥善保管相關證據(jù)，舉證責任就不能履行，房屋的所有權就很難恢復。

　　2.名人惡意懲罰房子，房子無法收回

　　根據(jù)公示和公信原則，名人可以不借用名人而直接處罰糾紛房屋。如果對方當事人在房屋所有權登記中以信托的方式與名人進行交易，代價的支付導致房屋所有權的變更，或名人對房屋及其他物權設定抵押，或名人的債務問題導致房屋被沒收等情形，基于保護交易安全的價值取向的法律將優(yōu)先保護對方當事人的權利。即使借款人能夠證明貸款購房合同有效，也會導致借款人無法辦理房屋所有權轉讓登記，甚至永遠無法收回房屋的結果。

　　3.名人的購買資格受到影響

　　對于名人來說，允許他人以自己的名義買房，會在房產登記部門和銀行征信系統(tǒng)留下記錄。即使網(wǎng)簽已經(jīng)撤銷或者房屋已經(jīng)過戶，他們以后買房也享受不到相應的優(yōu)惠政策。相比較而言，全款購買對名人的影響相對較小。

　　【法律建議】

　　在名人購房糾紛中，名人承擔的風險明顯高于名人，故提出以下建議：

　　1.了解預訂購買的性質，并澄清以假名購買是否違反政策

　　實名購房前，要清楚自己想購買的房屋的性質，房屋能否上市交易，實名購房是否違反國家政策規(guī)定，是否會對公共利益造成損害。萬一以后借名買房產生糾紛，無法取得房屋所有權。

　　2.簽署借名買房合同協(xié)議，保留好借名買房可以協(xié)商、洽談相關證據(jù)

　　與出名人簽訂借名買房協(xié)議，就借名買房的事實及房屋所有權的歸屬、房屋以及所有權證的交付、日后發(fā)展轉移登記管理事宜可以進行一個明確自己約定。同時，保留好與出名人就借名買房之事的具體信息溝通方式記錄，以備學生產生經(jīng)濟糾紛之需。

　　3.保存購房實際付款的付款記錄和付款收據(jù)

　　妥善進行保存購房款支付業(yè)務憑證、購房款收據(jù)、發(fā)票、契稅完稅證、公共管理維修發(fā)展基金公司繳納憑證等憑證，以證明中國實際需要繳納了購房款及契稅、公共汽車維修市場基金等。此外，建議借名人文化保留自己一切與借名買房相關的證據(jù)使用材料，比如物管繳費證據(jù)、房屋財產險保險服務合同、物業(yè)管理費、水電費、通信費等繳納憑證、其他國家相關工作人員的證人證言，以便在糾紛所引發(fā)的案件審判中積極承擔舉證。

　　4.妥善進行保管房屋建筑所有權證

　　房屋所有權證持有不同情況可以作為一個重要研究證據(jù)問題之一，在證明當事人雙方之間發(fā)展存在借名買房關系管理中發(fā)揮著非常重要影響作用。故而，建議借名人在所購房屋的權屬證明辦理完畢后，及時與出名人溝通房屋所有權證交付事宜，自行保存并妥善保管。

　　5.關注購房政策，匹配購房資格

　　如前述研究分析，即便是法院可以認定借名買房合同關系成立，但若借名人未取得購房資格，仍可能會影響導致借名買房合同規(guī)定履行我們不能，無法進行辦理房屋過戶登記手續(xù)。因此，建議借名人關注購房政策發(fā)展動態(tài)，及時有效匹配購房資格，以獲得社會權利之保障與充分發(fā)揮救濟。

　　以上就是上海房屋買賣律師整理的關于借名買房風險的法律問題，希望對您有所幫助。如果您也有相關法律問題需要咨詢，可以聯(lián)系上海房屋買賣律師。