上海房屋買賣律師提醒大家，這些情形下承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)

　　下列情形下承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)：房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;出租人將房屋出賣給近親屬的;出租人履行通知義務(wù)后承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)的。關(guān)于哪些情形下承租人不能主張優(yōu)先購買權(quán)的問題，下面上海房產(chǎn)糾紛律師為您進(jìn)行詳細(xì)解答。

　　一、承租人在什么情況下不能要求優(yōu)先購買權(quán)？

　　該解釋第二十三條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣前五日通知承租人。承租人不參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

　　《解釋》第24條具有研究下列情形之一，承租人主張優(yōu)先選擇購買商品房屋的，人民對于法院不予支持：

　　（1）建筑物共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；

　　 (2）出租人將房屋出售給近親屬的，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孫子女、外孫子女；

　　（3）出租人履行情況通知管理義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確學(xué)生表示自己購買的；

　 　(4）第三方善意購買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)。

　　根據(jù)上述規(guī)定，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購買權(quán)。

　　（1）承租人怠于行使優(yōu)先選擇購買權(quán)，視為自己放棄優(yōu)先考慮購買權(quán)：

　　a.出租人在拍賣前5天通知承租人，承租人不參加拍賣的；

　　b出租人已盡通知義務(wù)，承租人15日內(nèi)未明確表示購買。

　　（2）房屋共有人或者近親屬的購買權(quán)優(yōu)先于承租人的購買權(quán)：

　　a.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；

　　b.出租人將房屋出賣給其他近親屬的。

　　（3）善意但已取得出租房屋財(cái)產(chǎn)的三人： 即第三人善意購買出租房屋并已辦理登記手續(xù)的。

　　【提示】

　　承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)或者善意第三人確定物權(quán)的，承租人不得申請優(yōu)先購買權(quán)。

　　二、如果出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人能否請求法院宣告房屋買賣無效？

　　《最高人民法院關(guān)于實(shí)施人民中華民國民法通則（試行）若干問題的意見》第一百一十八條的規(guī)定已經(jīng)廢除，“出租人應(yīng)當(dāng)向承租人提前三個月通知房屋出售事宜。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人不按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。”

　　《解釋》第二十一條規(guī)定出租人在合理期限內(nèi)出售租賃房屋未通知承租人或者有其他侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。"

　　根據(jù)分析上述法律規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先選擇購買權(quán)的：

　　（1）出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不得無效；

　　（2）承租人只能要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　【提示】

　　隨著《民通意見》第118條規(guī)定的廢止，承租人無權(quán)請求人民法院通過確認(rèn)企業(yè)違反承租人優(yōu)先選擇購買權(quán)的房屋買賣雙方合同管理無效。

　　在實(shí)際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向上海房產(chǎn)糾紛律師說明情況，解決您的實(shí)際問題。