小心！借名買房有可能麻煩重重！上海法律顧問總結(jié)

　　在實(shí)踐中，房屋登記的所有人和房屋的實(shí)際所有人之間往往存在出入。這種情況主要包括以下幾個方面： 一、借用有資格購買低收入住房（如社會福利住房）的人的姓名購買住房；二、以親友名義登記隱匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的房屋，借用他人姓名以規(guī)避購買限制和貸款限制政策。那么，借名買房會有哪些法律問題呢？上海法律顧問對此進(jìn)行總結(jié)：

　　一、什么是借名買房

　　借錢買房是指在限購政策實(shí)施后，一部分需要買房的人失去了買房資格，即使能簽訂買賣合同，也無法在房產(chǎn)中心進(jìn)行交易。在這種情況下，個人購房人采取了“實(shí)名購房”的方式，即以父母、子女或他人的名義購房，但購房款由購房人自己支付。

　　二、借名買房的主要問題原因

　　1、借款名人沒有購房資格，房屋政策在“酒吧”中使一些人不符合條件而無法購買；

　　2、購房人因年齡等原因?qū)е聼o法進(jìn)行辦理銀行按揭貸款，通常年齡影響較大、即將退休或尚有大額貸款未清償能力的人較難通過網(wǎng)絡(luò)貸款公司申請；

　　3、購房者有意享受一定的購房優(yōu)惠條件，如第一套房優(yōu)惠政策和內(nèi)部工作人員特殊住房優(yōu)惠政策。

　　三、司法社會實(shí)踐中我們對于借名買房協(xié)議進(jìn)行法律效力的認(rèn)定

　　目前，在司法實(shí)踐中，對實(shí)名購房合同的效力有兩種不同的看法：

　　1、借名買房對于合同管理無效。

　　有觀點(diǎn)可以認(rèn)為借名行為若是違理購買社會經(jīng)濟(jì)適用房或者主要是為了規(guī)避這些國家進(jìn)行相關(guān)房產(chǎn)政策和法規(guī)的，屬于《合同法》中關(guān)于違反我國法律制度規(guī)定或以合法形式掩蓋非法活動目的就是無效合同情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

　　2、合同有效。

　　另一種觀點(diǎn)可以認(rèn)為，當(dāng)事人雙方之間通過簽訂的關(guān)于借名買房的約定，只要不違法行為法律、行政管理法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即屬有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供依據(jù)進(jìn)行約定履行。

　　我同意第二種觀點(diǎn)，即貸款名稱購買合同是有效的。原因如下：

　　根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同當(dāng)事人自愿簽訂合同的，合同只有在內(nèi)容不違法的情況下才有效。只要借款合同是雙方自愿簽訂的，不違反合同法的規(guī)定，就具有法律效力。政府的限購限貸政策和保障房相關(guān)政策是行政強(qiáng)制規(guī)定，而不是法律、行政法規(guī)的有效強(qiáng)制規(guī)定。違反類似條款不會導(dǎo)致合同無效。

　　四、借名購房情況下可以不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬存在問題

　　以購買房屋為幌子的房屋所有權(quán)需要全面考慮以下幾個方面：

　　1、合同的效力是實(shí)際購買人取得物權(quán)的前提。但是，即使貸款購房合同有效，也不代表實(shí)際購房人就一定能取得房屋所有權(quán)。

　　2、房屋進(jìn)行實(shí)際出資人承擔(dān)舉證工作責(zé)任，證明我們雙方對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題已有相關(guān)約定，登記產(chǎn)權(quán)人僅被“借名”等事實(shí)。

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿進(jìn)行具有推定力，即當(dāng)發(fā)生以及不動產(chǎn)權(quán)屬存在爭議的情況下，除非有相反對于證據(jù)可以證明登記簿的記載確有一些錯誤，否則不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人將被推定為企業(yè)實(shí)際要求權(quán)利人。借名購房的實(shí)際購房人若想發(fā)展取得自己不動產(chǎn)物權(quán)，需要我們提供學(xué)生充分的證據(jù)研究證明借名事實(shí)。

　　3、以房屋名義必須能辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記。根據(jù)有關(guān)法律和政策，房屋必須符合產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序的要求，例如，如果房屋是借用他人的住房資格購買的，如果借款人向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，或者要求登記的業(yè)主配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，借款人在訴訟過程中必須符合購房條件，否則法律不予支持。

　　4、借名人文化主張進(jìn)行房屋土地所有權(quán)不得對抗善意第三人經(jīng)濟(jì)利益。若房屋由善意第三人可以購買，善意第三人制度已經(jīng)完成過戶或者未過戶而請求人民法院判決出賣方履行過戶義務(wù)的情況下，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)積極支持。至于借名人與登記權(quán)利人之間的爭議，借名人只能使用基于企業(yè)債權(quán)請求登記權(quán)利人返還出資和承擔(dān)違約行為責(zé)任。

　　名人實(shí)名買房面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　投資者是“實(shí)際財(cái)產(chǎn)所有人”，由于證書上沒有簽名，面臨三種風(fēng)險(xiǎn)，即名人不承認(rèn)借用名稱的事實(shí)，房屋被處理或限制，名人不配合所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，詳情如下。

　　1、親屬關(guān)系之間無書面合同協(xié)議，房價(jià)暴漲后，被借名人文化主張通過房產(chǎn)企業(yè)實(shí)際歸其所有，借名人出資為借貸或贈與。

　　2、產(chǎn)權(quán)人（即被借名人）離婚，房產(chǎn)企業(yè)作為其夫妻雙方共同進(jìn)行財(cái)產(chǎn)被分割；

　　3、房產(chǎn)所有人（即被借名人）死亡，房產(chǎn)作為其遺產(chǎn)繼承；

　　4、房產(chǎn)所有人（即被借名人）對房產(chǎn)設(shè)定抵押；

　　5、財(cái)產(chǎn)所有人（即被借人）因法律問題被法院查封；

　　6、產(chǎn)權(quán)人（即被借名人）擅自出售房屋。

　　7、權(quán)利進(jìn)行登記人（即被借名人）不配合辦理過戶交易手續(xù)。

　　8、如果借款人由于購買限制無法簽字，往往要在約定其轉(zhuǎn)讓條件時辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。但是，權(quán)利登記人（即出借人）當(dāng)時不得合作。

　　9、借款人在購買房屋過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　一旦企業(yè)實(shí)際購房人還貸不及時，被借名一方不但可以存在債務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，而且我們會有不良社會信用信息記錄，對其今后購房、辦理銀行提供貸款、申辦信用卡等都有重要影響。同時，等到學(xué)生自己買房時，也很可能就是因?yàn)橛匈彿坑涗浂坏貌幻媾R一個更為嚴(yán)格的相關(guān)購房政策。

　　七、借名買房對于合同的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范及建議

　　借名購買的房屋登記在名義購房人名下，對借名買房人來說，法律進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)影響較大。總結(jié)分析以往的實(shí)際教學(xué)案例彭亞蘭律師可以提醒借名買房人，在借名買房之前我們一定發(fā)展要有一個充分的認(rèn)識并有意識地做好企業(yè)相應(yīng)的防范。

　　1、清楚你要買的房子的性質(zhì)。最好不要購買拆遷房屋，對房屋、住房等經(jīng)濟(jì)條件的政策限制對房地產(chǎn)的交易，以免發(fā)生糾紛，造成空置房款。

　　2、委托中國律師擬定一個詳細(xì)的 “借名買房合同”。合同中要明確寫明房屋所有權(quán)歸誰所有，明確企業(yè)雙方的權(quán)利保障義務(wù)。防止因房屋所有權(quán)不明確，為日后發(fā)展發(fā)生矛盾糾紛問題埋下安全隱患。

　　3、所有與房屋有關(guān)的原始材料都由借款人持有，實(shí)際上是房屋的所有者。如投資證明原件、采購合同、產(chǎn)權(quán)等。在發(fā)生糾紛的情況下，借款人可以有充分的證據(jù)證明房屋是用假名購買的，房屋的實(shí)際所有人是借款人，房屋由借款人擁有和控制。在雙方當(dāng)事人協(xié)商不能提起訴訟的情況下，貸款購房者得到法院支持的機(jī)會較大。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，房產(chǎn)證是以購房者的名義登記的，或者房屋實(shí)際上并不歸借款人所有，那么失去借款人的風(fēng)險(xiǎn)就會大大增加。

　　4、規(guī)定嚴(yán)格的違約責(zé)任。在合同中，要對權(quán)利登記人的違約行為（包括以不容反悔的方式主張房屋所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押、查封、拒絕轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)等）約定嚴(yán)格的違約責(zé)任。)，并規(guī)定無論合同是否有效，違約條款照常適用，以降低借款人的風(fēng)險(xiǎn)。

　　5、一旦企業(yè)出現(xiàn)問題糾紛，需要請專業(yè)的律師可以進(jìn)行維權(quán)。

　　以上分析就是通過上海法律顧問為大家進(jìn)行解答的關(guān)于借名買房的風(fēng)險(xiǎn)的問題。買賣房子時可以盡量用自己的名字，這樣我們自己住著才安心放心，也不會因?yàn)閾?dān)心存在的風(fēng)險(xiǎn)。如果您也有相關(guān)法律問題需要咨詢，可以聯(lián)系上海法律顧問。