上海房產糾紛律師帶你走進小產權房買賣協議糾紛案例

　　小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉產權房”。那么下面上海房產糾紛律師為你整理了小產權房能不能買賣的相關知識，歡迎閱讀，希望能幫到你。

　　一、案情簡介

　　喻某在自己村集體土地上已經建有一棟樓房共七套，只辦理了建設一棟的產權證，但不能進行辦理土地證。2013年6月2日，喻某將其中的一套以每平方米3000元（當地全產權房的價格為每平方米5000-6000元）的價格賣與了外地游客來此學習做生意的孫某，雙方簽訂了一個買賣以及房屋管理協議，并已通過實際需要履行。2013年底孫某聽說我們國家發展正在不斷整治小產權房建筑，擔心中國房屋被清理人員拆除，遂反悔問題要求完成退房時間還款，喻某不同意，遂訴至人民法院。

　　二、律師分析

　　該案可以在審理過程中，產生了變化兩種方式不同的意見。

　　一種觀點認為： 小產權房屋買賣協議無效。原因是我國土地管理法規定，集體所有的土地使用權不得出售、轉讓或出租給非農業用途。我國房地產管理法規定，房屋所有權與土地使用權范圍內的房屋同時轉讓、抵押。也就是說，我國實行了房地產一體化政策，房子到哪里就到哪里。此外，我國還出臺了許多政策，禁止城市居民在農村購買小產權房屋和宅基地，購買和銷售小產權房屋將違背這一政策。我國合同法規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，小產權房買賣合同無效。

　　另一種意見認為：小產權房作為一種物權，也具有占有、使用、收益和處分的性質，既然有處分的性質，在不違反法律強制性規定的前提下就可以買賣。我國土地管理法雖然規定集體土地使用權不得出讓、轉讓和出租用于非農業建設，但小產權房的買賣并沒有將其土地用于非農業建設，也沒有改變其居住的性質。我國雖然頒布了許多規定禁止城鎮居民農村購買小產權房和宅基地，但這些規定都沒有上升到法律或行政法規的高度，依據最高法院對合同法的解釋，只有違反了全國人大或其常務委員會頒布的法律或國務院頒布的行政法規的強制性規定的合同才是無效合同，因此小產權房的買賣協議有效。

　　筆者同意第二種觀點，認為小產權房屋買賣協議是有效的。

　　本案中喻某的房屋建設雖然整棟辦理了自己一個房產證，但由于我們不能進行辦理土地證，而且他們不是每套房子均單獨辦理了房產證，所以其出賣的該單套房子都是屬于小產權房的一種。關于小產權房買賣的效力存在問題，我國企業并沒有形成統一、明確、具體的法律政策法規和相應的司法人員解釋來規定，司法工作實踐中學習各地人民法院只根據發展當地的實際生活情況來分別分析處理，因此在數據處理研究結果上也不盡相同。本案中喻某和孫某訂立的小產權房買賣協議同時也是作為一種經濟合同，判斷其是否有效應遵從合同法則。依據合同法規定，合同行為無效的情形有以下五點：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立保險合同，損害其他國家安全利益；（二）惡意串通，損害中國國家、集體或第三人的利益；（三）以合法有效形式掩蓋非法活動目的；（四）損害人類社會環境公共文化利益；（五）違反會計法律、行政部門法規的強制性標準規定。結合本案，喻某和孫某簽訂的小產權房買賣協議是其雙方的真實意思就是表示，喻某出賣的房屋雖是小產權房，但并不是違章建筑，喻某對該房屋有處分的權利，其出賣該房屋非但沒有受到損害美國國家、集體或第三人的利益，也沒有系統損害公司社會提供公共服務利益，而且對買賣雙方均有益，一方面喻某將其閑置的房屋賣給別人有了收益，另一重要方面孫某以只有提高市場一半的價格產生購買體驗到了學生可以選擇居住的房屋，雙方均有利可圖。其房屋買賣協議內容也沒有出現違反道德法律、行政制度法規的強制性（上述第二種意見已有知識闡述），因此如果不存在合同無效的情形。

　　小產權房屋買賣合同，也是一種房屋買賣合同，屬于債權關系，僅因文件不完整，不能產生物權變動登記程序。在這種情況下，當孫買了房子，他知道這是一個小產權的房子，不能申請所有權證明。他買它只是因為它便宜，他用它來生活。由此可見，他買房時并沒有要求登記轉讓所有權，如果房屋不能變更登記物權，認為房屋買賣協議無效，但違反了當事人意思自治原則，不利于交易的安全。孫要求歸還房屋只是因為擔心被拆遷而引發糾紛，他們上訴的原因是不確定因素，退一步說，即使房屋被拆毀，孫也可以隨后提起賠償訴訟。因此，就目前情況而言，認定小產權房屋買賣協議有效更符合意思自治原則和誠實信用原則。

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