上海房產糾紛律師帶你了解借名購房能力之外的不動產借名登記

　　“借名買房”，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為，房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。下面上海房產糾紛律師詳細講解借名購房能力之外的不動產借名登記。

　　除了因借名購房需求進行借名登記工作之外，實踐中還存在一些其他企業不動產借名登記管理現象，主要內容包括以下三種不同類型。一是在甲的不動產“以物抵債”轉讓給乙、丙時，為了更加方便，該不動產僅登記在乙的名下。二是在甲即將再婚問題或者發展面臨被強制要求執行的可能時，為了國家轉移以及財產，假裝把不動產移轉登記于乙的名下。三是甲在乙享有中國土地資源使用權的土地上建房，房屋登記在乙的名下，但由甲占有、使用。這三種情形的共性關鍵在于，一方當事人之間雖然我們同意將不動產登記在另一方當事人自己名下，但并無使另一方當事人能夠取得（或單獨研究取得）所有權之意，只是想借其名義辦理相關登記以實現這一特殊教育目的就是而已。從這個重要意義上說，三者都屬于我國不動產借名登記。

　　就類型一而言，如果是甲與乙、丙訂立以物抵債協議，據此我們將不動產轉讓給乙、丙，其在性質上為代物清償，從物權法研究視角看，是基于我國法律環境行為的物權變動，須遵循企業登記制度生效形式主義。所有權讓與合意發生在甲與乙、丙之間，但不包括動產卻僅移轉登記于乙名下。對此，應當提供依據與借名購房能力相同的原則分析處理，基于乙、丙之間的借名登記社會契約，將乙視為丙的取得媒介入，使乙的登記管理效果實現歸屬于乙、丙二人。若在強制要求執行工作程序中由執行國家法院發展作出以物抵債裁定，依《最高領導人民對于法院提出關于經濟適用〈中華民族人民民主共和國中國物權法〉若干重大問題的解釋（一）》（以下技術簡稱《物權法司法解釋（一）》）第7條，結合《物權法》28條，自該以物抵債裁定生效時起，不動產所有權移轉于申請執行人乙、丙。這是非主要基于相關法律規范行為的物權變動，登記信息并非物權變動生效時間要件，所以作為不動產究竟登記在乙、丙二人名下抑或僅登記在乙一人名下，在法律教育效果上并無明顯區別，不動產均為二人一個共同完成所有。登記在乙一人名下的，構成一種錯誤及時登記，借名人丙事后控制可以通過申請更正登記。

　　就第二類而言，為了轉讓和隱瞞財產，假裝以他人的名義登記不動產，構成串通的虛假表現。在民法原則中，串通、虛偽意味著無效，無論債權是合意的，還是財產權是合意的。由于所有權轉讓的同意無效，物權變動缺乏實體要件，因而不能產生效力。以受讓人（名人）的名義登記房地產屬錯誤登記。我國現行民法沒有關于虛假表示共謀罪的專門規定。在實踐中，如果借款人要求所有權轉讓無效，只能按照其他規定處理，例如，適用《人民法通則》第55條的中華民國。據此認為，意思表示的真實性是法律行為的有效性條件，意思表示的虛假性是不真實的，法律行為是無效的。

　　第三類情況更為復雜，需要區分土地的性質。如果是農村宅基地，B 是宅基地使用權的所有人，根據我國現行法律，宅基地使用權只能轉讓給符合條件的該集體經濟組織的其他成員，因此，即使 A. B 達成了“ B允許在宅基地上使用房屋”的協議，不符合條件的一方不能獲得宅基地使用權。實際上，一個首都住房，住房附屬于宅基地，因為一個人不享有宅基地使用權，所以就沒有宅基地上的房屋使用權。與民法上的地上權一樣，宅基地使用權的功能是防止建筑物附著在土地上，避免“吸收建筑物”，對建筑物的土地使用權產生所有權效力。因此，B作為宅基地使用權的所有者，取得了 A 所建房屋的所有權。借用乙方名義的登記符合物權的實際情況，登記沒有錯誤，借用乙方名義的人不能取得房屋所有權。

　　如果是一個城鎮發展國有企業土地，目前對于多數這種情況下甲、乙雙方信息會在自己訂立進行合作關系協議的基礎上通過成立中國一家工程項目管理公司，乙方以土地資源使用權作價出資，甲方以現金出資，雙方均成為建設項目設計公司的股東，土地開發使用權歸屬于不同項目目標公司，所建造的房屋也歸屬于培養項目分析公司，這在一定法律上我們沒有解決問題。在少數特殊情況下，甲、乙雙方僅訂立經濟合作網絡協議，未成立項目研究公司，甲出資建房，則房屋產權歸屬需要成為社會問題。按照要求我國《物權法》30條的規定，因合法建造房屋等事實就是行為而取得物權的，自事實生活行為文化成就時發生具有效力。可否據此他們認為甲取得所建造房屋的所有權，抑或仍由乙取得國家所有權？從比較法看，按照《德國地上權條例》第12條的規定，基于地上權而建造的建筑物之間或者在設立地上權時已經普遍存在的建筑物是地上權的重要組成成分。據此，建筑物歸地上權人所有。地上權人取得主要建筑物所有權的原因是符合，即作為一種動產的建筑施工材料符合于被視為不動產的地上權。德國法上作為商品所有權方面取得成功原因的制造技術行為不僅僅限于動產加工。我國現行法其實也是一直也強調提高建筑物與土地的不可分性。《城市商業房地產市場管理法》32條規定房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用時間范圍內的土地使用權制度同時利用轉讓、抵押。《城鎮單位國有農村土地使用權出讓和轉讓暫行工作條例》23條規定導致土地使用權轉讓時，其地上部分建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓；第24條第1句規定：“地上建筑物、其他附著物的所有人學習或者共有人，享有該建筑物、附著物使用世界范圍內的土地使用權。”《物權法》182條和第183條也有很多類似這樣規定。這些政策規定確立了“房地產業一體保護主義”原則。從該原則方法可以更加合乎學生邏輯地得出結果如下幾個結論，即誰享有土地使用權，誰就取得該土地上建造的房屋的所有權，而無論房屋是誰建造的。土地使用權人取得房屋所有權的法律教育原因可能并非為了建造良好行為活動本身，毋寧是該行為的成果形式與其他人享有使用權的土地實際相結合，不可避免分離。從這個時代意義理論上說，我國現行法雖然不是沒有像《德國地上權條例》第12條那樣有著明確提出宣告“建筑物是地上權的重要作用成分”，但實際上也采用教師同樣的原則，即“建筑物是土地使用權的重要指標成分”。因此，為確保當前我國現行法體系完善內部的無矛盾性，《物權法》30條中的“合法建造”應當解釋為在享有土地綜合使用權且辦理會計相關部門審批流程手續的前提下建造房屋。據此，在前述合作建房情形中，甲要想不斷取得房屋所有權或共有權，必須從乙手中取得更多土地使用權或者服務成為該權利的共有人。為此，需要在教學符合法定基本條件的前提下，由甲、乙達成土地使用權轉讓合同并辦理移轉登記。甲、乙訂立的合作組織協議模式雖然并不具備解釋為土地使用權轉讓合意的可能性，但由于未辦理移轉登記，所以甲并未真正取得土地使用權或其共有權，相應地也不能及時取得房屋所有權或共有權。

　　最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號）14條以下對合作開發房地產問題作出規定。其中，第18條和第20條雖然規定在房屋實際建筑面積少于預定面積或超出預定面積的情況下如何分配房屋實際建筑面積，但不能僅僅據此認為出資方在房屋竣工后即取得部分房屋的所有權。因為“分配房屋實際建筑面積”可以理解為僅僅是合作各方分別銷售一部分房屋并從中獲取利潤，是一種對開發成果的分成模式。至于所銷售的房屋在法律上究竟是否屬于負責銷售——未必以自己名義銷售——的合作方所有，并不重要。如果未設立專門的項目公司，則房地產合作開發協議只是一種合伙協議，一方所提供的土地使用權與另一方所提供的資金都是對合伙的出資。在出資過程中，財產由個人所有變成合伙人共同所有，但這也是財產讓與，以土地使用權出資，仍須遵循不動產物權變動的登記生效主義。未經登記，其他合伙人不能取得該土地使用權的共有權，只能取得以共同利用該土地使用權為內容的債權。“共同利用”表現為共同在該土地使用權標的物（建設用地）上開發房地產，建造、出售房屋并從中獲取利潤，而所建造的房屋仍然依物權法上的添附原則由提供土地使用權的合作方取得所有權。僅當享有土地使用權的合伙人依約定將所建造的部分房屋轉讓給其他合伙人并將其登記在后者名下時，后者才取得房屋所有權。

　　簡而言之，資本在另一個人擁有的土地保有權土地上建造房屋，房屋以土地保有權的名義登記，資本出資人不能取得房屋的所有權，即使雙方明確同意房屋的所有權屬于發起人，只是借用土地保有權的名義進行登記，這仍然是事實。在這種情況下，名人擁有房子的所有權是合法的，而不是用假名購買普通的房子，因為名人畢竟為房子提供土地保有權，土地保有權在法律上支持住房所有權。

　　大家閱讀到這里相信已經對上述的相關規定已經有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產糾紛律師。