預(yù)售商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓技術(shù)條件有哪些方面要求？上海房產(chǎn)糾紛律師為你解答的

　　上海房產(chǎn)糾紛律師發(fā)現(xiàn)很多人對(duì)商品預(yù)售房的概念并不清楚，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)售給買方，并由買方支付定金或價(jià)格的行為。商品房預(yù)售方式最早是在香港確立的，因?yàn)榉课葸€在建設(shè)中就會(huì)“破碎”，通過(guò)預(yù)售階段向大多數(shù)投資者出售，如“碎片落地”，因此，預(yù)售商品房又被稱為“賣樓花”。由于它能有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)付資本投資問題，因此它是一種應(yīng)用較為廣泛的交易形式。

　　預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)是否具有屬于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓？根據(jù)《城市發(fā)展房地產(chǎn)管理法》第36條之規(guī)定，房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人能夠通過(guò)進(jìn)行買賣、贈(zèng)與或者一些其他國(guó)家合法有效方式方法將其房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這個(gè)基本概念設(shè)計(jì)規(guī)定了房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括我國(guó)房地產(chǎn)所有人、經(jīng)營(yíng)能力人和使用人等。商品房預(yù)購(gòu)人是否我們可以自己成為他們這里的房地產(chǎn)所有人呢？有人研究認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第133條關(guān)于買賣雙方合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定和物權(quán)變動(dòng)的公示原則，如果商品房預(yù)售人按照《城市建設(shè)商品房預(yù)售資金管理工作辦法》第10條的規(guī)定，在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上就是人民對(duì)于政府投資房產(chǎn)資源管理會(huì)計(jì)部門和土地成本管理技術(shù)部門辦理了登記備案手續(xù)，預(yù)售商品房的所有權(quán)即發(fā)生變化轉(zhuǎn)移，這時(shí)，預(yù)購(gòu)人即成為預(yù)售商品房的所有人。本文分析認(rèn)為，預(yù)購(gòu)人“在簽約之后并未及時(shí)得到社會(huì)真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是為了將來(lái)才能取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利”。預(yù)售商品房作為其中一種經(jīng)濟(jì)正在使用建筑、尚未竣工的不動(dòng)產(chǎn)，還未到房產(chǎn)質(zhì)量管理業(yè)務(wù)部門需要辦理房產(chǎn)登記，預(yù)購(gòu)人并沒有直接獲得商品房產(chǎn)權(quán)，即沒有教育取得商品房所有權(quán)，而是在商品房竣工并辦理房產(chǎn)登記后，根據(jù)預(yù)購(gòu)合同享有一定要求開發(fā)商辦理知識(shí)產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，將房產(chǎn)過(guò)戶到預(yù)購(gòu)方的權(quán)利。因此，預(yù)購(gòu)時(shí)預(yù)購(gòu)方只獲得了期待將來(lái)取得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。

　　那么，預(yù)售商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓技術(shù)條件有哪些方面要求呢？

　　我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定： “商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買未完成預(yù)售的商品房再轉(zhuǎn)讓，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”說(shuō)明了預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是有條件的。轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同的條件如下：

　　1.根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，允許轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，可以轉(zhuǎn)讓； 不允許轉(zhuǎn)讓的，不得轉(zhuǎn)讓，如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房出口管理辦法》第十二條規(guī)定： “未取得房地產(chǎn)證明的，不得轉(zhuǎn)讓預(yù)售出口商品房，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。”

　　2、轉(zhuǎn)讓人必須通過(guò)持有公司經(jīng)過(guò)進(jìn)行登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系才能發(fā)展成為企業(yè)轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種制度規(guī)定可以有利于我們國(guó)家需要加強(qiáng)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)管理。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為主體與預(yù)售活動(dòng)主體根據(jù)不同，轉(zhuǎn)讓人具有社會(huì)雙重身份，它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，同時(shí)中國(guó)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體沒有資格，也不必要求具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須長(zhǎng)期持有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體教師資格。

　　3.預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工、在建的預(yù)售商品房。如果轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物已經(jīng)完成并被接受，且預(yù)購(gòu)人實(shí)際上取得了預(yù)售商品房的產(chǎn)權(quán)，則商品房轉(zhuǎn)讓給他人，而不是預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售商品房的出售進(jìn)行處理，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓必須是行為人的真實(shí)意圖，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不穩(wěn)定性，轉(zhuǎn)讓方將預(yù)售商品房提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)； 新的預(yù)購(gòu)方自愿承擔(dān)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)，提前購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，然后再轉(zhuǎn)移，這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買入風(fēng)險(xiǎn)必須同樣自愿。當(dāng)然，利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)是存在的。

　　4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民（1996）2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。”從商品房的預(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況。

　　5、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新的預(yù)售合同。由于轉(zhuǎn)讓人與新買方預(yù)售商品房預(yù)售合同的簽訂，使原先的預(yù)售合同的買方（轉(zhuǎn)讓人）更改了新買方的名稱，新買方通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同獲得了原先預(yù)售合同的地位。預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。無(wú)論轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓還是債權(quán)義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同的內(nèi)容，即權(quán)利義務(wù)沒有變更。如果轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓了一項(xiàng)債權(quán)，而預(yù)售方拒絕重新簽訂預(yù)售合同，則轉(zhuǎn)讓人將無(wú)法處理該債權(quán)，因此新的預(yù)售方無(wú)需與預(yù)售方重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同成立后，就不可逆轉(zhuǎn)，即形成了新的法律關(guān)系，原先的預(yù)買方和新的預(yù)買方不能退出，但新的預(yù)買方仍可在轉(zhuǎn)讓條件滿足時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　6、商品房預(yù)購(gòu)人如果我們已經(jīng)履行了法定義務(wù)，單純使用權(quán)利通過(guò)轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過(guò)分析商品房預(yù)售方的同意，只要及時(shí)通知預(yù)售方即可，如預(yù)購(gòu)方已經(jīng)沒有按照企業(yè)合同支付了全部房?jī)r(jià)款后轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)合同的行為。否則，必須征得原商品房預(yù)售合同預(yù)售方的認(rèn)可和同意。由于我國(guó)商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同。雙方對(duì)于當(dāng)事人之間互相享有基本權(quán)利和承擔(dān)社會(huì)義務(wù)。因此，預(yù)購(gòu)人將預(yù)購(gòu)合同轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，多數(shù)這種情況下，是將預(yù)售商品房合同的權(quán)利和義務(wù)教育一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預(yù)購(gòu)人成為學(xué)生全部或部分公司債券的受讓人和工作全部或部分政府債務(wù)的承擔(dān)人；商品房預(yù)售方不是技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)合同的當(dāng)事人，而承擔(dān)共同債務(wù)的第三人制度是否應(yīng)該具備一定償還長(zhǎng)期債務(wù)的能力，商業(yè)銀行信譽(yù)問題如何，又與其他人享有的權(quán)利內(nèi)容是否具有能夠有效實(shí)現(xiàn)，緊密結(jié)合相關(guān)。因此，為了環(huán)境保護(hù)商品房預(yù)售方的合法經(jīng)濟(jì)利益，上述研究情況發(fā)展必須征得預(yù)售方的同意。以下主要幾種不同情況，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)行為方式不應(yīng)支持。第一，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進(jìn)行信息登記的；第二，商品房預(yù)購(gòu)方未按照勞動(dòng)合同的規(guī)定時(shí)間交付定金及未付清合同所規(guī)定的房?jī)r(jià)款三分之二的；第三，預(yù)售商品房合同關(guān)系雙方可能發(fā)生矛盾糾紛訴至人民法院后均要求解除保險(xiǎn)合同的；第四，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同過(guò)程中雙方對(duì)該行為有重大誤解的；第五，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法獲取利益，干擾了房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的。

　　由于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定的未依法登記使用權(quán)證的不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)與該法第四十五條規(guī)定的預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓存在立法矛盾，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)管理部門不允許預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓，拒絕轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)證。有些人認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房不能轉(zhuǎn)讓。我認(rèn)為商品房的預(yù)購(gòu)可以轉(zhuǎn)讓，相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)出具房產(chǎn)證。預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：

　　（一）已付清購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓，此時(shí)，承購(gòu)人已經(jīng)可以按照我國(guó)商品房進(jìn)行買賣雙方合同的約定，履行了企業(yè)支付房款的義務(wù)，對(duì)開發(fā)商之間不再負(fù)有責(zé)任義務(wù)，只享有勞動(dòng)合同管理權(quán)利。因此，此種發(fā)展情形下的轉(zhuǎn)讓行為屬于自己權(quán)利通過(guò)轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購(gòu)房服務(wù)人員只需通知開發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不需征得開發(fā)商同意。

　　（二）未付房款或者預(yù)購(gòu)商品房按揭地轉(zhuǎn)讓；。此時(shí)，根據(jù)商品房預(yù)售合同或抵押貸款合同，買方不僅擁有合同權(quán)利，而且還有義務(wù)償還開發(fā)商或抵押銀行的余額或每月貸款。因此，在這種情況下，轉(zhuǎn)讓是債權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)的共同轉(zhuǎn)讓。根據(jù)合同法第八十八條的規(guī)定，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)事先通知開發(fā)人或者銀行，由開發(fā)人或者受讓人銀行對(duì)其償付能力進(jìn)行審判，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，賦值無(wú)效。

　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)一個(gè)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在中國(guó)未來(lái)發(fā)展一定時(shí)間日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易管理行為。上海房產(chǎn)糾紛律師強(qiáng)調(diào)購(gòu)買預(yù)售商品房相對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房，存在的風(fēng)險(xiǎn)要多很多，購(gòu)房者在買賣活動(dòng)過(guò)程中我們必須小心謹(jǐn)慎，避免落入不良影響開發(fā)商通過(guò)設(shè)置的陷阱中。