上海房產(chǎn)律師來(lái)回答房屋使用的是臨時(shí)用電是否構(gòu)成違約

　　被告 XXX 公司主要從事精裝商品房的開發(fā)、預(yù)售活動(dòng)。2009年，被告與原告何某簽訂了《 AA 城商品房銷售合同》 ，協(xié)議規(guī)定： XXX 公司在2011年6月30日前交付房屋，與房屋正常使用直接相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，包括電力供應(yīng)，必須符合使用條件，否則被告將被視為違約延遲交付房屋。何某住宅發(fā)現(xiàn)該住宅連接的是臨時(shí)用電而非城市生活用電，認(rèn)為被告應(yīng)對(duì)違約負(fù)責(zé)。上海房產(chǎn)律師就來(lái)為您講講有關(guān)的問(wèn)題。

　　AA 市 BB 區(qū)人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為被告已經(jīng)履行了合同義務(wù)，因?yàn)榉课萁桓肚耙呀?jīng)通過(guò)驗(yàn)收，原告也已經(jīng)接通了電力。原告的要求被駁回。

　　原告不服一審判決，上訴至AA市第五中級(jí)人民對(duì)于法院。AA五中院認(rèn)為，被告為涉案房屋接通的是臨時(shí)用電，不能得到滿足不同城市社會(huì)生活發(fā)展所需，不符合市場(chǎng)交易活動(dòng)目的，應(yīng)視為違約，遂改判被告需要承擔(dān)違約行為責(zé)任。

　　本案的爭(zhēng)議問(wèn)題焦點(diǎn)是，合同進(jìn)行約定的“通電”如何正確理解，被告在約定時(shí)間期限前為原告的房屋接通臨時(shí)用電信息是否存在違約。預(yù)售合同條款的解釋應(yīng)當(dāng)考慮到合同的公正性。以契約自由為代表的意思自治是整個(gè)私法的基礎(chǔ)，以誠(chéng)實(shí)信用為代表的權(quán)利本位是私法的中心。

　　一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人享有完全的行為自由、意思表示自由和平等的交易能力時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的合同自由和權(quán)利，不應(yīng)當(dāng)受到外部勢(shì)力的干涉。然而，現(xiàn)代市場(chǎng)是復(fù)雜的，特別是在一些特定的行業(yè)或領(lǐng)域，雙方的交易能力往往是明顯的不對(duì)稱，適當(dāng)?shù)耐獠扛深A(yù)是必要的，以平衡合同自由和公正。

　　本案屬于預(yù)售商品房買賣合同糾紛，雙方交易的是期房而非現(xiàn)房。首先，被告作為全國(guó)知名的大型地產(chǎn)企業(yè)，其占有的社會(huì)資源和信息量是作為相對(duì)方的原告所無(wú)法企及的，因此，在預(yù)售合同的整個(gè)締約、履約過(guò)程中，被告一直處于主動(dòng)和優(yōu)勢(shì)地位，掌控更多的關(guān)鍵信息，擁有更多的話語(yǔ)權(quán)；相反的，原告等購(gòu)房者多處于被動(dòng)地位，信息基本來(lái)源于對(duì)方，沒(méi)有更多與對(duì)方討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)。

　　其次，關(guān)于房屋交易的專業(yè)知識(shí)，作為專業(yè)團(tuán)隊(duì)的被告，相對(duì)于一般購(gòu)房者的原告而言，同樣具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；而對(duì)于期房，被告還擁有對(duì)未來(lái)房屋質(zhì)量、小區(qū)及周邊環(huán)境等關(guān)鍵信息的絕對(duì)掌控，原告對(duì)此知之較少，締約多是基于對(duì)被告的信賴，這種信賴甚至是盲目的。

　　再次，售房者并不會(huì)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地披露所有的交易信息，以便充分滿足購(gòu)房者的知情權(quán)，相反，他們通常總是充分利用自己的交易優(yōu)勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化。基于上述情況，法院對(duì)有爭(zhēng)議的合同條款的解釋，在尊重合同自由的同時(shí)，也應(yīng)充分顧及交易的實(shí)質(zhì)正義。

　　合同必須為交易的目的而解釋。合同是當(dāng)事人真實(shí)意愿的表達(dá)，其目的是實(shí)現(xiàn)特定的交易目的。因此，當(dāng)合同內(nèi)容似乎不一致或者相互矛盾時(shí)，或者當(dāng)事人在理解具體術(shù)語(yǔ)的確切含義之后有所分歧時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先根據(jù)當(dāng)事人的意思表示的真實(shí)或者適當(dāng)?shù)哪康膩?lái)尋求當(dāng)事人的意思表示。

　　在這種情況下，商品房是城市住房的來(lái)源之一，必須滿足城市生活的需要，其中，穩(wěn)定的電力供應(yīng)是基本條件之一。

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，既然合同規(guī)定“電氣化”必須符合“使用條件”，那么“電氣化”在這里就必須意味著電力供應(yīng)能夠長(zhǎng)期、持續(xù)穩(wěn)定，通常是指進(jìn)入城市生活供電網(wǎng)絡(luò)。而臨時(shí)用電通常不能保證其供電是長(zhǎng)期、連續(xù)和穩(wěn)定的，因此不符合《電力供應(yīng)業(yè)務(wù)規(guī)則》的規(guī)定，不能視為“電氣化”，符合合約所規(guī)定的“使用條件”。