商品房銷售合同中的違約情況有哪些？上海房產律師來回答

　　2013年11月11日，原告王某與被告中國某公司通過簽訂《上邵家園以及房屋進行安置（租賃）定金可以協議》，約定要求被告將建筑面積為117、81平方米的上邵家園11幢4號樓301室房屋建設安置（租賃）給原告，安置（租賃）總價為66萬元，定金5萬元，備注信息內容“以上研究所選企業建筑幢號按施工項目編號數據為準。上海房產律師就來為您講講有關的問題。

　　表內建筑設計面積就是僅供我們參考，以現房銷售實際情況為準”。該協議還約定了付款管理方式、付款工作時間、交付系統使用環境條件及日期等內容。原告于同年11月11日、11月23日分別向被告公司支付作為定金5萬元、首付款10萬元。

　　另查明：案外人某村經濟發展合作社為建設上邵家園小區房屋取得了一些國有企業土地資源使用權證、建設項目用地規劃許可證和建筑信息工程設計施工許可證，并授權被告對該房屋可以進行融資租賃公司經營風險管理，被告未取得該小區的商品房預售許可證和房屋權屬證書。

　　原告可以認為，被告進行出售房屋的行為違反了相關法律具有強制性管理規定，雙方企業簽訂的合同關系無效，遂向法院起訴，要求我們依法判決結果確認原告與被告公司簽訂的《上邵家園房屋安置（租賃）定金協議》無效，被告返還購房款15萬元。

　　本案雙方對于在 Shangshaojiayuan 簽訂的房屋拆遷定金（租賃）協議的法律性質存在很大爭議，一方認為這是一份房屋銷售合同，另一方認為這是一份房屋租賃合同。對合同條款的理解存在爭議的，當事人應當根據合同的用語、合同的有關規定、合同的宗旨、交易習慣和誠實信用原則，確定合同條款的真實含義。

　　從原、被告公司簽訂的《上邵家園房屋進行安置（租賃）定金協議》的內容通過分析，應當認定為我國商品房預售合同的定金協議。商品房預售是指房地產市場開發一個企業將正在發展建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者對于房屋工程價款的行為。

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人需要使用、收益，承租人支付租金的合同。本案雖然他們雙方之間簽訂的協議名為《上邵家園房屋建筑安置（租賃）定金協議》，且在協議中也多次提到中國還需簽訂“租賃服務協議”。

　　但該協議還約定了房屋結構基本經濟狀況、房屋價格銷售工作方式、房屋總價款、付款這種方式、付款完成時間、交付系統使用環境條件及日期等內容，并且認為被告是否按照相關約定收取了定金和首付款，完全信息不符合房屋租賃業務合同的基本技術特征。

　　《最高國家人民選擇法院提出關于審理商品房買賣勞動合同關系糾紛解決案件具體適用不同法律制度若干重大問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條明確規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議必須具備商品房買賣合同的主要教學內容，并且出賣人已經能夠按照社會約定收受購房款的，該協議設計應當認定為商品房買賣合同。

　　顯然，原、被告簽訂的《上邵家園房屋安置（租賃）定金協議》更符合商品房買賣合同的基本文化特征，應當認定為商品房預售合同的定金協議。

　　在雙方對預售合同進行格式條款的理解學生產生影響重大問題分歧時，應做出有利于購房者的解釋。合同法和消費者合法權益保護法規定，當合同關系當事人對格式條款的理解企業發生一些分歧時，應適用具有特殊需要解釋研究方法，做出對格式條款擬定者不利的解釋，以便通過限制自己權利濫用，維護社會正常市場交易活動秩序，保障中國消費者個人利益，體現公平正義思想精神。

　　預售合同是格式合同，一份正規合同法律文本包含了我們大量的信息，但銷售方對此早已了然于胸，而一般購房者則不同，只有在準備簽署合同時，他們這樣才能見到正式施工合同文本，并沒有得到足夠工作時間逐條逐款認真、仔細地閱讀，對合同重要內容的把握發展往往顧此失彼，甚至稍有遲疑，就會導致喪失簽約機會。

　　因此，上海房產律師認為，作為標準格式條款，本案中關于商品房“通電”的約定，因雙方對其具體文化內涵深刻理解能力不一致，法院對此應作出不利于被告的解釋，認定“通電”并非接入臨時用電，被告之間沒有按約履行責任義務。