上海房產律師來講講商品房銷售應當具備的條件有哪些

　　2010年1月，尹女士與工作人員朱先生簽署了一份房屋銷售協議，以45萬元的門頭溝區出售了一個村莊的一處小房產。簽了協議后，朱先生付了房款，并與村委會簽了協議，尹女士把房子的鑰匙交給了朱先生。上海房產律師就來為您講講有關的問題。

　　但雙方尚未辦理房產轉讓手續，房屋仍在尹女士名下。2013年10月，尹女士以“小產權房屋禁售”為由，向法院提起訴訟，請求法院下令上述《房屋銷售協議》無效。原訟法庭裁定該協議有效。

　　一審法院在審理本案后認為，在本案中，買賣雙方簽署的房屋買賣協議是雙方當事人的真實意圖，并不違反法律和行政法規的強制性規定。這應該是一份有效的合同。此外，雙方當事人都清楚地知道，小產權房是他們在買賣房屋時發生糾紛的，而且，鑒于我國對小產權房的相關法律規定尚未出臺，雙方當事人對房屋產權訴訟的正式程序尚未達成明確的一致。因此，法院不支持尹女士關于合同無效的主張。

　　《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當具備以下條件： 繳納全部土地使用權轉讓費，取得土地使用權證明； 根據預售商品房的規定，開發建設投資占項目建設總投資的25%以上，并已確定建設進度、竣工交付日期。

　　向縣級以上人民政府中華民國物業管理部門申請預售登記，取得商品房預售許可證。在我國，商品房預售實行許可證制度，即房地產開發商必須向房地產管理部門登記，才能獲得商品房預售許可證。房地產開發商預售商品房，應當向買方出示商品房預售許可證，銷售廣告和銷售手冊必須載有商品房預售許可證批準號，未經商品房預售許可證不得進行商品房預售。

　　為促進省級示范村建設，改善村民生活條件，加快村民住宅建設，案外村經濟合作社與被告人共同開發了 Shangshao 村村民安置房上邵家園住宅小區，取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設許可證，符合國家加快新農村建設的方針政策，不違反法律、行政法規的強制性規定。

　　但是，《建設用地規劃許可證》和《建設工程建設許可證》的土地和項目名稱清楚地標明，該建設用地是村民居住區，被告在沒有取得商品房預售許可證和房屋所有權證的情況下，以房屋租賃的形式向社會公開出售房屋，不僅違反了法律的強制性規定，而且違背了聯合開發村民居住區合同的宗旨，損害了村民經濟合作社和村民的合法權益。因此，根據解釋第二條的規定，原告與被告之間簽訂的房屋拆遷保證金（租賃）協議應視為無效。

　　對預售合同的格式條款還應按通常的理解予以解釋。當對合同條款的理解發生歧義時，一般應根據交易規則、交易習慣或生活常識，按照大多數人的理解進行解釋。本案中，雙方對預售合同中關于“通電”條款的理解產生歧義，法院應根據大多數房屋交易者（尤其是一般購房者）通常的、合理的認知標準進行解釋。

　　一般認為，城市住房所接入的應是城市公共生活用電網絡，持續、穩定、有保障，而臨時用電不確定、不穩定，不能滿足居住生活所需。因此，被告關于房屋接通臨時用電符合約定的辯稱，不足為信。

　　綜上所述，被告為原告購買的房屋接通臨時電力，不能達到交易目的，應視為違約，應承擔法律責任。

　　出售不違反租約，即在租賃關系存續期間，即使業主將租賃財產轉讓給他人，也不會對租賃關系產生任何影響，買方不能以原租約已成為租賃財產的所有人為由否認原租約的存在，并要求承租人歸還租賃財產。

　　《中華人民共和國合同法》第229條規定：租賃期間，租賃物的所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力。《關于實施最高人民法院民法中華民國（試行）若干問題的意見》第一百一十九條規定，在租賃期間，因出售、贈與或者繼承等原因發生財產權轉讓的，原租賃合同對承租人和新業主繼續有效。

　　上述規定很好地體現了“買賣不破租賃”的原則，有利于維護承租人的合法權益。

　　隨著農村經濟的發展，越來越多的農民外出務工經商。一些農民在城市里買房子。一些在城市定居的人以較低的價格將農村宅基地的房屋出售給其他人。近年來，隨著城市規模的不斷擴大，上述部分出售的住宅用地和政府征收的住宅用地，征收補償金一直在攀升。

　　上海房產律師認為，慷慨地征收補償金和最初的低價房屋銷售付款之間存在巨大的利息差距。一些宅基地賣家抵擋不住利息的誘惑，于是提起訴訟，要求法院確認原來的住宅房地產銷售合同無效，從而引發了與買方權益的斗爭。