法院如何審理一房二賣案件？上海房產(chǎn)糾紛律師為您解答

　　判決認(rèn)為后買受人惡意，先買受人不構(gòu)成無權(quán)占有，不支持后買受人的訴訟請求。貴州省遵義市紅花崗區(qū)人民法院（2018）民初字第4036號第0302號審理與朱返還原物糾紛一案[6]，裁定日期為2018年7月9日。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　周麒麟（后買人）請求判令祝葉華（先買人）向其返還案涉房產(chǎn)。法院認(rèn)為，該案是一起因出售一所房屋和兩處房產(chǎn)而引起的糾紛。原告知悉該房屋已被告及其家人占用、管理和使用20多年，故意繞過被告，到房地產(chǎn)登記中心自行登記產(chǎn)權(quán)，根據(jù)“八人記錄”，惡意登記的買受人的權(quán)利不能優(yōu)先于合法占用和使用該房屋多年的被告。

　　因此，被告對涉案房屋的占有屬于合法占有，不構(gòu)成對原告權(quán)利的侵犯。由于原告不能證明被告對該房屋的占有是非法的，侵犯了被告的合法權(quán)益，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不能提供證據(jù)的法律后果，因此原告要求被告歸還該房屋，醫(yī)院不予支持。判決駁回了原告的要求。

　　以上分析三個部分案例研究都是后買人以自己系所有權(quán)人為由起訴要求人民法院判令先買人返還房屋，法院之間存在以下兩種截然不同的做法。

　　第一種是支持后買人的訴訟服務(wù)請求，如案例1。法院可以認(rèn)為后買人辦理了過戶登記即取得企業(yè)所有權(quán)，先買人屬于自己無權(quán)占有，應(yīng)返還房屋。但案例1中，一、二審人民法院的判決理由要求有所了解不同。

　　一審法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后買人權(quán)利具有優(yōu)先的依據(jù)是后買人取得了一個所有權(quán)、先買人不是通過所有權(quán)人構(gòu)成我們無權(quán)占有。二審法院工作沒有關(guān)系認(rèn)定先買人是否存在無權(quán)占有，認(rèn)為后買人是所有權(quán)人，以《八民紀(jì)要》為依據(jù)中國應(yīng)對后買人予以發(fā)展優(yōu)先環(huán)境保護(hù)，直接經(jīng)濟(jì)支持后買人的請求。

　　第二種是駁回后買人的訴訟服務(wù)請求。這種傳統(tǒng)做法的理由有兩種：一是我們以后買人明知先買人已經(jīng)發(fā)展占有的事實，認(rèn)定后買人具有一些惡意，以惡意串通為由企業(yè)認(rèn)定后買人的合同管理無效，如案例2。

　　二是學(xué)生認(rèn)為后買人在明知先買人占有房屋的情況下，辦理過戶登記，具有中國惡意，系惡意程序辦理相關(guān)登記的買受人，其權(quán)利能力不能優(yōu)先于我國已經(jīng)成為合法市場占有的先買人，先買人占有房屋建設(shè)屬于他們有權(quán)通過占有，駁回后買人的訴請，如案例3。

　　我國法院處理“一房兩賣”糾紛的理由與依據(jù)。上述判決結(jié)果不同甚至相反，雖然推理不夠廣泛和充分，但從法院判決的表述可以看出，除了對“后買方占有房屋是否惡意”的不同理解外，判決的隱含理由、依據(jù)和相關(guān)理論觀點基本相同，即： 在買方完成登記取得房屋所有權(quán)之后。

　　在買方的所有權(quán)應(yīng)優(yōu)先于第一買方的要求受到法律保護(hù)之后；在第一買方仍然占有房屋后取得所有權(quán)，無權(quán)占有房屋之后，后一買方可以基于所有權(quán)要求歸還房屋；后一買方惡意取得房屋所有權(quán)的權(quán)利不得優(yōu)先于前一買方的權(quán)利。上述要點擴(kuò)展如下。

　　我國采登記生效主義基本不動產(chǎn)物權(quán)變動管理模式，一房二賣中的后買人完成企業(yè)登記即取得一個房屋土地所有權(quán)。

　　物權(quán)變動管理模式是指物權(quán)產(chǎn)生、變更、消滅的法定行為方式。物權(quán)變動發(fā)展模式可以大體上主要分為兩個意思自由主義和形式社會主義教育模式進(jìn)行兩種。形式存在主義經(jīng)濟(jì)模式分析又可分為物權(quán)形式表現(xiàn)主義和債權(quán)結(jié)構(gòu)形式保護(hù)主義。

　　通說認(rèn)為目前我國企業(yè)立法采用債權(quán)實現(xiàn)形式資本主義的物權(quán)變動成本模式。就不動產(chǎn)物權(quán)登記對不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力方面而言，全國人大及其常委會法制建設(shè)工作專業(yè)委員會民法室認(rèn)為，我國技術(shù)采納了登記生效主義的立法體例。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，對于嗣后發(fā)生的登記簿記載與事實權(quán)利狀態(tài)信息不一致的情況，比如人民法院沒有形成一個判決，政府部門征收管理決定等，可直接發(fā)生物權(quán)變動，不宜作為更正登記數(shù)據(jù)類型，應(yīng)告知申請人按照國家權(quán)利事項申請相應(yīng)的登記不同類型。登記工作機(jī)構(gòu)教師可以依囑托登記，不宜依職權(quán)直接登記。給他人造成嚴(yán)重?fù)p害的，登記服務(wù)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)賠償法律責(zé)任。