很多人在租房的時(shí)候往往都是只是自己跟房東簽訂合同，并不會(huì)去考慮是否需要備案等流程，但是一旦出現(xiàn)問題，就開始鬧矛盾，甚至有的不良房東甚至拿合同沒有登記備案不具備法律效應(yīng)說事，那么房屋租賃合同沒有登記備案還具有法律效應(yīng)嗎，今天上海房產(chǎn)糾紛律師就跟大家具體講講。
《中華國(guó)民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“屋宇租賃，出租人和承租人應(yīng)該簽訂書面租賃條約，商定租賃日期、租賃用處、租賃價(jià)錢、修葺義務(wù)等條目，以及兩邊的其余權(quán)力和責(zé)任，并向房產(chǎn)治理部分登記立案。” 《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。”這兩條都是強(qiáng)制性規(guī)定。那么，違反這兩條規(guī)定，未依法登記備案的租賃合同是否有效？
《合同法》第五十二條規(guī)定：“有以下情況之一的，條約有效：……（五）違背法律、行政法例的強(qiáng)制性規(guī)定。” 《合同法說明二》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效能性強(qiáng)制性規(guī)定。”《合同法說明一》第四條規(guī)定：“合同法施行當(dāng)前，人民法院確認(rèn)條約有效，應(yīng)該以天下人大及其常委會(huì)制訂的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法例為根據(jù)，不得以地方性法例、行政規(guī)章為依據(jù)。”也就是說要審視未依法登記備案的租賃合同是否有效，就要看《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條和《城市房屋租賃管理辦法》第十三條的規(guī)定是否是“全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律或國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。
1、《城市屋宇租賃治理設(shè)施》的發(fā)文單位是原國(guó)度建設(shè)部，不是國(guó)家人大及其常委會(huì)或國(guó)務(wù)院，是以違背《城市屋宇租賃管理辦法》不會(huì)導(dǎo)致合同有效（另：《城市房屋租賃管理辦法》第十三條的規(guī)定也是管理性規(guī)定，不是效力性規(guī)定）
2、《中華國(guó)民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》屬于法律，然則《中華國(guó)民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條的規(guī)定屬于管理性規(guī)定仍是效能性規(guī)定？《最高國(guó)民法院對(duì)于以后情勢(shì)下審理民商事條約糾紛案件多少問題的指示看法》第16條規(guī)定：“假如強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)制的是條約行動(dòng)自身即只需該條約行動(dòng)產(chǎn)生即絕對(duì)地侵害國(guó)度好處或許社會(huì)大眾好處的，人民法院應(yīng)該認(rèn)定條約有效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的‘市場(chǎng)準(zhǔn)入’資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對(duì)于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請(qǐng)示上級(jí)人民法院。”《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)制的是房屋租賃合同的履行行為，違反該規(guī)定并不會(huì)絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益。因此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條的規(guī)定屬于管理性規(guī)定屬于管理性規(guī)定，違反該規(guī)定不會(huì)導(dǎo)致合同有效。
另外，依據(jù)《最高國(guó)民法院對(duì)于審理城鎮(zhèn)屋宇租賃條約糾紛案件詳細(xì)使用法律多少題目的說明》第四條第一款的規(guī)定【當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同有效的，人民法院不予支持。】也可以看出，未依法登記備案的租賃合同有效。【注：有其他有效事由的除外】。
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