如何解決一房二賣中先交付與后登記？上海房產糾紛律師告訴您

　　牽頭航運公司提交了國有土地使用權、建設項目規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設項目建設許可證、商品房銷售（預售）許可證、備案證明等五份證書，足以證明牽頭航運公司是爭議房屋的開發企業。上海房產糾紛律師為您講解一下有關的情況。

　　《商品房買賣合同》和《補充協議》解除后，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條的規定，《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百零二條第二款的規定，可以確認牽頭船公司是有爭議房屋的所有人。該案仲裁裁決確認了商品房買賣合同的解除和牽頭航運公司與孫丹丹公司的補充協議后，有爭議房屋的通知登記無效。

　　法院支持主航運公司作為房屋所有人的主張，在人民法院解除對有爭議房屋的扣押。應當指出，上述裁定并不剝奪孫丹丹在商品房買賣合同和本案補充協議解除后要求退還已付購房款的權利。孫丹丹可能會找到另一種方法來解決這個問題。

　　牽頭航運公司以糾紛房屋所有人身份提起訴訟，主張糾紛房屋所有權，二審認定牽頭航運公司上訴的法律性質為擔保人的追索權，法院應當糾正適用法律上的錯誤。

　　通過對法院判決及其理由的梳理和審查，指出了法院對“一房兩銷”先送后登記案件判決的依據、思路和理由，以及法院判決的缺陷。在下文中，筆者提出了解決先交付不動產與后登記不動產沖突的對策，包括不動產交付作為不動產權利變更的必要條件，以及“有效合同 + 不動產交付 + 不動產登記 = 不動產權利變更”模式的證明

　　一、從案例看我國法院處理“一房二賣”糾紛的通常做法

　　二、我國法院采取上述行動的理由和依據

　　三、對法院通過上述這些做法及理由的檢討

　　四、筆者認為關于一房二賣中先交付與后登記工作沖突的解決問題方案

　　綜上，人民對于法院的查封措施沒有固定的是房屋預告登記工作本身發展以及本登記系統完成學習之后對房屋的查封，不包括通過有效執行管理程序對標的物進行網絡拍賣、變賣、折價等。房屋預查封的執行教學效果主要取決于房屋預告登記制度能否符合本登記的條件。

　　案涉《商品房買賣合同》及補充協議解除后，預告登記失效，孫丹丹不再享有相應的物權期待權。而領運公司文化作為訴爭房屋資源開發一個企業員工有權向人民法院提出申請解除查封，排除標準執行。”

　　只有在買受人完成對自己財產所有人的所有權登記后，才能以訴訟理由命令第一買受人歸還房屋，一房兩賣的情況下，在“有效合同 + 登記 = 不動產產權變更”絕對登記原則的前提下，法院有兩種不同的做法：命令買受人先歸還房屋和在買受人提起訴訟后駁回買受人的主張。

　　本文通過對法院判決及其原因的分析和審查，認為這兩種方法都存在缺乏推理和法律依據等缺陷。為了解決先交付與后登記的矛盾，本文提出我國不動產物權變動模式應解釋為：“有效合同 + 交付 + 不動產登記 =不動產物權變動”，不動產物權的交付是不動產物權變動的必要條件，僅登記未交付物的買受人不能取得房屋所有權。

　　同時，不動產物權的交付是不動產物權變動的必要條件，建議修訂《房地產登記暫行規例》的有關條文，使能證明交付房地產事實的材料，成為房地產登記所必須依據的材料，以避免房屋在首次交付時和在沖突登記后出售。與大多數學者對第一買受人交付（占有）物權效力的證明不同，本文從另一個角度探討了先交付后登記沖突的解決。

　　在一居二買的情況下，如果房屋買賣合同在簽訂后有效，第一買方（以下簡稱第一買方）按照約定完成交付，接管房屋，但不登記所有權的轉讓，在簽訂買方（以下簡稱買方）的買賣合同后只完成登記轉讓，而不是交付（占有）房屋，并且每個買方聲稱擁有房屋的所有權，應該如何處理？

　　這是一個長期困擾司法實踐的問題。這類案件的處理，特別是先行交付與后登記沖突的解決，已經引起了學術界和實務界的足夠重視，并提出了一些解決辦法，但都沒有達到預期的效果。

　　上海房產糾紛律師了解到，在審判實踐中，對上述問題仍然存在著不同甚至相互矛盾的處理方式，嚴重影響了判決的統一性和交易的安全性。在此基礎上，本文試圖對實際案例進行分析和回顧，提出自己的看法和解決辦法。