東方明珠臨近房產(chǎn)律師解析房屋已網(wǎng)簽又出售他人

　　【律師提示】房屋已網(wǎng)簽又出售他人，法院判解約，賣方退款、賠償居間費和差價損失！二手房屋買賣中，出售房屋的一方在締結合同時應當對擬售房屋的權屬進行明確的說明。刻意隱瞞或在約定應披權屬情況而未披露且房屋已經(jīng)售與他人的情況下，出賣方應構成根本違約，買受人有權主張賣方承擔違約責任。同時，提供居間服務的中介公司也應對買賣雙方的情況進行審查，如交易房屋的權屬情況、買方是否有購房資格等。

　　【案件詳情】原告：張某被告：覃某、某（房地產(chǎn)）中介公司。2013年1月17日，張某與覃某經(jīng)中介公司居間簽訂《存量房屋買賣合同》。約定由張某以126萬元的總價購買覃某涉案房屋，其中成交價格86萬元，屋內(nèi)家電裝飾等作價40萬元，張某于締約時支付定金5萬元。同日，三方簽訂《補充協(xié)議》，除對前述內(nèi)容進行確定外，還約定張某應在2013年2月28日前將扣除定金外的剩余房款一次性全額以資金托管的方式支付給覃某。覃某應與張某在2013年2月28日前共同辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。覃某若將該房屋出售給第三方，則構成根本違約，應在違約行為發(fā)生之日起15日內(nèi)以相當于該房屋總價款的20%向張某支付違約金，并約定中介公司收取的費用也由覃某賠付給張某。

　　相關協(xié)議簽訂后，張某支付了5萬元定金，支付了2.7萬元居間代理費。2013年2月16日，中介公司在為張某與覃某辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)顯示該房屋已被網(wǎng)簽，張某后于2013年2月28日向法院提起訴訟。張某訴請：1、解除其與覃某所簽的《存量房屋買賣合同》；2、解除其與中介公司、覃某所簽的《補充協(xié)議》；3、覃某返還定金5萬元；4、覃某賠償房屋差價損失244625元；5、覃某賠償居間服務費2.7萬元；6、評估費12400元、保全費5000元及訴訟費由覃某承擔。
 

　　【案件解析】二手房買賣時，東方明珠臨近房產(chǎn)律師出賣人有義務在締約過程中向買受人及中介公司說明/披露待售房屋的權屬狀況，違反此義務的，依約或相關法律規(guī)定可構成根本違約，應承擔法律責任。

　　被告覃某辯稱：在與張某簽訂房屋買賣合同前，其已與他人就所出售房屋簽訂買賣合同并辦理網(wǎng)簽手續(xù)，其已告知過張某該房屋已網(wǎng)簽的事實，雙方同意在辦理房屋交易過程中解除之前的網(wǎng)簽手續(xù)。對此，張某稱覃某從未告知其房屋已網(wǎng)簽的事實。張某另稱，因發(fā)現(xiàn)覃某與他人就涉案房屋已辦理網(wǎng)簽的情況，故未向覃某支付剩余購房款。中介公司稱：由于覃某在與張某簽訂合同之前已將房屋出售給他人并辦理網(wǎng)簽手續(xù)，致使其與張某簽訂的合同不能履行。
 

　　法院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，合同雙方均應按照約定全面、及時地履行各自的義務，不得擅自變更或者解除合同，違約方應承擔違約責任。本案中，張某與覃某簽訂的《存量房屋買賣合同》及張某、覃某與中介公司簽訂的《補充協(xié)議》不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。張某與覃某簽訂房屋買賣合同前，已與他人就該房屋簽訂買賣合同并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，根據(jù)《補充協(xié)議》的約定，覃某將房屋出售給第三方的行為已構成根本違約，對此覃某應承擔違約責任并應賠償張某的損失。因雙方之間的買賣合同已無法履行，張某要求解除相關協(xié)議的訴訟請求應予準許。在合同解除后，張某要求覃某返還定金5萬元并賠償居間服務費2.7萬元的訴訟請求，有合同依據(jù)，應予支持。因覃某存在過錯，其根本違約行為造成張某無法購買該房屋并造成實際損失，對此張某按估價結果要求覃某賠償房屋差價損失 244 625元，東方明珠臨近房產(chǎn)律師符合法律規(guī)定，亦應支持。

　　律師評析：在進行二手房屋交易時，房屋買賣雙方以及中介公司都應明悉各自的權利與義務。出售房屋的一方在締結合同時應當對擬售房屋的權屬進行明確的說明，刻意隱瞞或在約定應披權屬情況而未披露且房屋已經(jīng)售與他人的情況下，出賣方應構成根本違約，買受人有權主張賣方承擔違約責任。除了相關法律、行政法規(guī)規(guī)定的一般性權責外，當事人還應盡量明確地把各方權責以合同、協(xié)議的形式確定下來，以防日后發(fā)生糾紛時缺乏主張權利的依據(jù)，民法尊重當事人合法合理的意思自治。本案中原告張某在與被告覃某簽訂房屋買賣合同后，還同二被告一同簽訂了涉及三方當事人的補充協(xié)議，對房屋出賣方覃某可能出現(xiàn)的影響買賣合同正常履行的行為進行了明確約定，東方明珠臨近房產(chǎn)律師因此在發(fā)生糾紛并訴至法院后，審判人員可以依照當事人之間的約定，根據(jù)證據(jù)和相關事實，直接認定覃某的行為構成根本違約，且對于違約的后果也因在合同中進行了明確約定法院直接選擇了適用。雖然張某最初購買涉案房屋的締約目的未能實現(xiàn)，但其仍最快且最大限度的維護了自己的合法利益，避免了更壞的情況發(fā)生。

　　【法院判決】

　　一審：支持原告：1、解除其與覃某所簽的《存量房屋買賣合同》；2、解除其與中介公司、覃某所簽的《補充協(xié)議》；3、覃某返還定金5萬元；4、覃某賠償房屋差價損失244625元；5、覃某賠償居間服務費2.7萬元；6、評估費12400元、保全費5000元及訴訟費由覃某承擔。全部訴訟請求。二審：駁回上訴，維持原判。

　　【涉案法條】

　　《中華人民共和國合同法》(自2021年1月1日起廢止)

　　第九十三條 【合同約定解除】當事人協(xié)商一致，可以解除合同。

　　當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
 

　　第九十七條 【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
 

　　第一百零七條 【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
 

　　第一百一十三條 【損害賠償?shù)姆秶慨斒氯艘环讲宦男泻贤x務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

　　經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。
 

　　第一百一十四條 【違約金】當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

　　《中華人民共和國民法典》（自2021年1月1日起實施，現(xiàn)行有效）
 

　　第五百六十二條  當事人協(xié)商一致，可以解除合同。

　　當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權人可以解除合同。
 

　　第五百六十六條  合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。

　　合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

　　主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。
 

　　第五百七十七條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
 

　　第五百八十四條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
 

　　第五百八十五條  當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

　　當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。上海律師咨詢