遭遇違法評估上海動遷律師說可以這么做

　　遭遇違法評估可以這么做，上海動遷律師咨詢案件回放：

　　Z公司位于上海市青浦區X鎮的廠房因上海J房地產有限公司位于Q區的一項商品房開發項目被劃入拆遷范圍。F評估公司就Z公司前述廠房作出《房地產價格報告》。因認為該估價報告存在虛假記載、無估價師簽名、違反估價規范、迎合低估等違規情形，Z公司向青浦區住房保障和房屋管理局提交了《房地產價格評佔違規行為查處申請》，請求依法處前述違規評估行為。2019年2月27日，青浦區住房保障和房屋管理局作出答復，以F評估公司機構備案地址在楊浦區為由建議Z公司向楊浦區有關部門反映。Z公司對于青浦區住房保障和房屋管理局的答復并不滿意，遂委托黃艷律師團隊進行依法救濟。

　　2019年3月23日，黃艷律師團隊代理Z公司向Q區人民政府申請行政復議。不料，青浦區人民政府認為青浦區住房保障和房屋管理局所作答復時信訪答復，不符合行政復議受理條件，遂于2019年3月26日告知Z公司不予受理。根據律師團隊的指導，Z公司并不慌亂，及時向上海市第二中級人民法院提起訴訟。

　　2020年8月26日，上海市第二中級人民法院作出裁判結果，認為Z公司的復議申請事項系履行法定職責爭議，并非信訪處理事項，青浦區人民政府不予受理復議申請存在法律適用錯誤，遂判決撤銷不予受理復議決定，責令青浦區人民政府重新作出處理。

　　2020年9月17日，青浦區人民政府根據法院判決重新作出了復議決定，認為《房地產估價機構管理辦法》第四十條規定，違法評估行為由違法行為地房地產主管部門進行查處。房屋所在地應屬于評估行為主要工作所在地，青浦區住房住房保障和房屋管理局作為Z公司房屋所在地房地產主管部門，應當對Z公司舉報的違規估價行為進行查處，決定撤銷青浦區住房住房保障和房屋管理局于2019年2月27日所作的答復，并責令30日內重新作出處理。

　　房屋征收的補償價格如何計算？房產評估報告是重要的參考依據。《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）第十九條規定，被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產評估機構評估確定。但在實踐中，有些評估機構作出的報告明顯不公平，但拆遷方執意要以此為依據確定補償價格，拆遷戶應該怎么辦呢？

　　上海動遷律師為大家普法。

　　遭遇評估報告不合理的情況，拆遷戶可以向評估機構申請復核評估，對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。當然，如果評估過程中存在明顯違法現象，拆遷戶也可以直接推翻評估結論，據此推翻拆遷方作出的補償行為，不失為一種高效、便捷的維權方式。

　　實踐中，常常出現以下違法現象：

　　第一，評估機構的選擇程序不合法。《征補條例》第二十條規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定，協商不成的，可以通過多數決定、隨機選定等方式確定。也就是說，選定評估機構必須有拆遷戶的參與。圣運律師在辦案過程中時常遇到，有些拆遷方并未與拆遷戶協商，宣稱通過抽簽的方式選擇了評估機構，是絕對公平公正的。王有銀主任提醒，沒有拆遷戶的參與，在程序上是不合法的。

　　第二，評估過程不合法。《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序進行嚴格的規定。大體程序分為以下幾步：選定評估機構→房屋征收部門委托評估機構→房屋征收部門調查明確評估對象→向評估機構提供征收范圍內房屋情況→估價師對被征收房屋進行實地查勘→初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示→申請復核評估。

　　在這一過程中，拆遷戶要注意：

　　首先，評估人員要對房屋情況進行實際調查、勘驗。實踐中，有些評估機構為了節省時間、成本，往往只根據相關部門提供的數據資料確定房屋面積。但是，有些房屋的登記面積與實際面積并不相符，未經登記的面積，并不一定沒有補償，不進行實地調查、勘驗，作出的評估結論是存疑的。

　　其次，評估報告是否規范。評估報告必須客觀載明評估的情況，這不必多說。另外，評估報告還必須有兩名以上的評估師親筆簽字，并加蓋評估機構公章。如果不符合上述要件，拆遷戶可以提出質疑。

　　第三，評估機構不具備相關資質。房產評估涉及拆遷戶的重大利益，因此國家要求評估機構應當具備相應的資質。因此，在評估機構選擇過程中，拆遷戶要對評估機構的資質進行核驗，對評估師的執業證書進行檢查，如果存在資質不符的情況，要及時提出質疑，如果當時不能提出，也可以在事后提出，以質疑評估結論的合法性。

　　王有銀主任提醒，評估報告只是一個參考依據，如果出現糾紛，也只能作為確定補償價值的證據來使用，不具有終局的法律效力。即便評估報告在形式上很完善，不存在質疑的空間，拆遷戶也不要著急。補償價格的維權過程中存在多種方法、多條進路，拆遷戶可委托專業律師協助，獲得更好的維權效果。