上海動遷律師
1.賣一房兩房的風險；
2.業(yè)主無法確定的風險；
3.不配合風險轉(zhuǎn)移；
4.違約金不足以補償當前房價差。
沒有房產(chǎn)證的拆遷房可以買賣嗎？合同有效嗎？
答:1。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，第五十二條有下列情形之一的，合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫等手段訂立合同，損害國家利益的；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；(三)以合法形式隱瞞非法目的的；(四)損害公共利益的；(五)違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的。
所以是有效的，拆遷戶是可以買賣的。
律師建議:
01，尋找可靠的賣家。
一般拆遷房銷售都是在棚戶區(qū)或者不太繁華的地區(qū)，大多是熟人。適當?shù)奶皆L是必要的。如果不確定，可以通過房產(chǎn)中介，可以提供額外的保障。需要查明(1)房屋是否抵押或查封；(2)房主是否有債務(wù)；(3)房主是否有家庭糾紛。
02、制定完整的采購合同。
合同分為簽約主體和違約條款；例如:“合同履行過程中，甲方婚姻狀況發(fā)生變化，不允許變更房屋產(chǎn)權(quán)，即保證產(chǎn)權(quán)人是……，且簽訂合同時出賣人已取得其他共有人同意。”對違約條款的約定，比如合同不能履行時，彌補在類似地段、地點購買房屋的現(xiàn)行差價。
03.及時入住。
動遷房雖然短時間內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓其實是一種宣傳效果，實際住在動遷房也起到了宣傳作用。在動遷房小區(qū)，一般鄰居和住戶都是曾經(jīng)相處的熟人，買家入住可以起到充分的宣傳效果。
《最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條。在貨幣債權(quán)執(zhí)行中，買受人對被執(zhí)行人名下登記的房地產(chǎn)提出異議，符合下列條件，其權(quán)利可以免除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:
(一)在人民法院查封之前，已經(jīng)簽訂合法有效的書面銷售合同；
(二)人民法院查封房地產(chǎn)前；
(三)已經(jīng)支付全部價款，或者按照合同約定支付部分價款，并按照人民法院的要求交付剩余價款執(zhí)行；
(4)因買方自身原因未辦理過戶登記。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條被執(zhí)行人將需要登記轉(zhuǎn)移的財產(chǎn)全部出售給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，第三人沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
最高法院發(fā)布的上述規(guī)定對實際居住(占有)作了例外規(guī)定，說明占有在拆遷房屋的銷售中也起著決定性的作用。
當然，及時主張自己的權(quán)利也很重要。五年期過去后第一時間聯(lián)系賣家最保險。
目前一線城市房價越來越貴，蘇州這樣的新型城市房價一路飆升。很多人退而求其次，買面積相對較大、價格較低的拆遷房。但是被拆遷的房子往往沒有產(chǎn)權(quán)證，買這樣的房子肯定是有風險的。本文對拆遷戶的轉(zhuǎn)移問題給出如下解答。
買賣拆遷房屋的風險:
1.賣一房兩房的風險；
2.業(yè)主無法確定的風險；
3.不配合風險轉(zhuǎn)移；
4.違約金不足以補償當前房價差。
沒有房產(chǎn)證的拆遷房可以買賣嗎？合同有效嗎？
答:1。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，第五十二條有下列情形之一的，合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫等手段訂立合同，損害國家利益的；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；(三)以合法形式隱瞞非法目的的；(四)損害公共利益的；(五)違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的。
所以是有效的，拆遷戶是可以買賣的。
律師建議:
01，尋找可靠的賣家。
一般拆遷房銷售都是在棚戶區(qū)或者不太繁華的地區(qū)，大多是熟人。適當?shù)奶皆L是必要的。如果不確定，可以通過房產(chǎn)中介，可以提供額外的保障。需要查明(1)房屋是否抵押或查封；(2)房主是否有債務(wù)；(3)房主是否有家庭糾紛。
02、制定完整的采購合同。
合同分為簽約主體和違約條款；例如:“合同履行過程中，甲方婚姻狀況發(fā)生變化，不允許變更房屋產(chǎn)權(quán)，即保證產(chǎn)權(quán)人是……，且簽訂合同時出賣人已取得其他共有人同意。”對違約條款的約定，比如合同不能履行時，彌補在類似地段、地點購買房屋的現(xiàn)行差價。
03.及時入住。
動遷房雖然短時間內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓其實是一種宣傳效果，實際住在動遷房也起到了宣傳作用。在動遷房小區(qū)，一般鄰居和住戶都是曾經(jīng)相處的熟人，買家入住可以起到充分的宣傳效果。
《最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條。在貨幣債權(quán)執(zhí)行中，買受人對被執(zhí)行人名下登記的房地產(chǎn)提出異議，符合下列條件，其權(quán)利可以免除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:
(一)在人民法院查封之前，已經(jīng)簽訂合法有效的書面銷售合同；
(二)人民法院查封房地產(chǎn)前；
(三)已經(jīng)支付全部價款，或者按照合同約定支付部分價款，并按照人民法院的要求交付剩余價款執(zhí)行；
上海動遷律師
(4)因買方自身原因未辦理過戶登記。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條被執(zhí)行人將需要登記轉(zhuǎn)移的財產(chǎn)全部出售給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，第三人沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
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