上海動(dòng)遷律師
1.賣一房?jī)煞康娘L(fēng)險(xiǎn)；
2.業(yè)主無(wú)法確定的風(fēng)險(xiǎn)；
3.不配合風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；
4.違約金不足以補(bǔ)償當(dāng)前房?jī)r(jià)差。
沒(méi)有房產(chǎn)證的拆遷房可以買賣嗎？合同有效嗎？
答:1。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫等手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；(三)以合法形式隱瞞非法目的的；(四)損害公共利益的；(五)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。
所以是有效的，拆遷戶是可以買賣的。
律師建議:
01，尋找可靠的賣家。
一般拆遷房銷售都是在棚戶區(qū)或者不太繁華的地區(qū)，大多是熟人。適當(dāng)?shù)奶皆L是必要的。如果不確定，可以通過(guò)房產(chǎn)中介，可以提供額外的保障。需要查明(1)房屋是否抵押或查封；(2)房主是否有債務(wù)；(3)房主是否有家庭糾紛。
02、制定完整的采購(gòu)合同。
合同分為簽約主體和違約條款；例如:“合同履行過(guò)程中，甲方婚姻狀況發(fā)生變化，不允許變更房屋產(chǎn)權(quán)，即保證產(chǎn)權(quán)人是……，且簽訂合同時(shí)出賣人已取得其他共有人同意。”對(duì)違約條款的約定，比如合同不能履行時(shí)，彌補(bǔ)在類似地段、地點(diǎn)購(gòu)買房屋的現(xiàn)行差價(jià)。
03.及時(shí)入住。
動(dòng)遷房雖然短時(shí)間內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓其實(shí)是一種宣傳效果，實(shí)際住在動(dòng)遷房也起到了宣傳作用。在動(dòng)遷房小區(qū)，一般鄰居和住戶都是曾經(jīng)相處的熟人，買家入住可以起到充分的宣傳效果。
《最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條。在貨幣債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)被執(zhí)行人名下登記的房地產(chǎn)提出異議，符合下列條件，其權(quán)利可以免除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:
(一)在人民法院查封之前，已經(jīng)簽訂合法有效的書(shū)面銷售合同；
(二)人民法院查封房地產(chǎn)前；
(三)已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，或者按照合同約定支付部分價(jià)款，并按照人民法院的要求交付剩余價(jià)款執(zhí)行；
(4)因買方自身原因未辦理過(guò)戶登記。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條被執(zhí)行人將需要登記轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)全部出售給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，第三人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
最高法院發(fā)布的上述規(guī)定對(duì)實(shí)際居住(占有)作了例外規(guī)定，說(shuō)明占有在拆遷房屋的銷售中也起著決定性的作用。
當(dāng)然，及時(shí)主張自己的權(quán)利也很重要。五年期過(guò)去后第一時(shí)間聯(lián)系賣家最保險(xiǎn)。
目前一線城市房?jī)r(jià)越來(lái)越貴，蘇州這樣的新型城市房?jī)r(jià)一路飆升。很多人退而求其次，買面積相對(duì)較大、價(jià)格較低的拆遷房。但是被拆遷的房子往往沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，買這樣的房子肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的。本文對(duì)拆遷戶的轉(zhuǎn)移問(wèn)題給出如下解答。
買賣拆遷房屋的風(fēng)險(xiǎn):
1.賣一房?jī)煞康娘L(fēng)險(xiǎn)；
2.業(yè)主無(wú)法確定的風(fēng)險(xiǎn)；
3.不配合風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；
4.違約金不足以補(bǔ)償當(dāng)前房?jī)r(jià)差。
沒(méi)有房產(chǎn)證的拆遷房可以買賣嗎？合同有效嗎？
答:1。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，第五十二條有下列情形之一的，合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫等手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；(三)以合法形式隱瞞非法目的的；(四)損害公共利益的；(五)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。
所以是有效的，拆遷戶是可以買賣的。
律師建議:
01，尋找可靠的賣家。
一般拆遷房銷售都是在棚戶區(qū)或者不太繁華的地區(qū)，大多是熟人。適當(dāng)?shù)奶皆L是必要的。如果不確定，可以通過(guò)房產(chǎn)中介，可以提供額外的保障。需要查明(1)房屋是否抵押或查封；(2)房主是否有債務(wù)；(3)房主是否有家庭糾紛。
02、制定完整的采購(gòu)合同。
合同分為簽約主體和違約條款；例如:“合同履行過(guò)程中，甲方婚姻狀況發(fā)生變化，不允許變更房屋產(chǎn)權(quán)，即保證產(chǎn)權(quán)人是……，且簽訂合同時(shí)出賣人已取得其他共有人同意。”對(duì)違約條款的約定，比如合同不能履行時(shí)，彌補(bǔ)在類似地段、地點(diǎn)購(gòu)買房屋的現(xiàn)行差價(jià)。
03.及時(shí)入住。
動(dòng)遷房雖然短時(shí)間內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓其實(shí)是一種宣傳效果，實(shí)際住在動(dòng)遷房也起到了宣傳作用。在動(dòng)遷房小區(qū)，一般鄰居和住戶都是曾經(jīng)相處的熟人，買家入住可以起到充分的宣傳效果。
《最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條。在貨幣債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)被執(zhí)行人名下登記的房地產(chǎn)提出異議，符合下列條件，其權(quán)利可以免除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:
(一)在人民法院查封之前，已經(jīng)簽訂合法有效的書(shū)面銷售合同；
(二)人民法院查封房地產(chǎn)前；
(三)已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，或者按照合同約定支付部分價(jià)款，并按照人民法院的要求交付剩余價(jià)款執(zhí)行；
上海動(dòng)遷律師
(4)因買方自身原因未辦理過(guò)戶登記。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條被執(zhí)行人將需要登記轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)全部出售給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，第三人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
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