上海拆遷律師盤點(diǎn)造成公房拆遷矛盾的主要原因

　　公有住房又稱公有住房，它是指國(guó)有及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住房，在房屋未售出前，房屋產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。由于我國(guó)以往特殊的經(jīng)濟(jì)體制，國(guó)有住房大量存在，對(duì)解決過(guò)去城市人口的住房問(wèn)題起到了積極的作用。但是在我國(guó)城市建設(shè)不斷升級(jí)的今天，越來(lái)越多的公房被列為拆遷對(duì)象，因此引起的糾紛也逐年增加。據(jù)上海拆遷律師統(tǒng)計(jì)，造成公房拆遷矛盾的主要原因集中在以下幾個(gè)方面。

　　一、公房承租人資格以及如何通過(guò)認(rèn)定

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人將公有住房作為在拆除公有住房時(shí)使用的相應(yīng)補(bǔ)償。 因此如何識(shí)別公屋租戶是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。 為此，拆遷律師總結(jié)了在幾種情況下如何識(shí)別公屋租戶：

　　1、承租人健在，且直到拆遷工作期間我們沒(méi)有進(jìn)行變更過(guò)公房承租人，顯而易見(jiàn)，這種發(fā)展情況下承租人確定，其與拆遷辦簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議享受經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問(wèn)題沒(méi)有其他任何爭(zhēng)議。

　　2、如果公房在拆遷前租戶發(fā)生了變化，拆遷補(bǔ)償款會(huì)到現(xiàn)在的租戶嗎？拆遷律師認(rèn)為，關(guān)鍵要看承租人的變更是否符合相關(guān)規(guī)定。承租人的變更違反規(guī)定的，其他權(quán)利受到侵害的人可以請(qǐng)求公房管理部門或者直接管理的公房管理單位撤銷變更。因此，當(dāng)公房承租人發(fā)生變更時(shí)，現(xiàn)承租人只有在法定變更條件下才有資格成為承租人，才能享受拆遷補(bǔ)償。

　　3、原承租人去世或者外遷后沒(méi)有進(jìn)行辦理承租人變更，該如何通過(guò)確定承租人？此時(shí)，承租人資格認(rèn)定要根據(jù)承租公房的實(shí)際生活居住環(huán)境情況和繳納房租的狀況來(lái)決定。所以，原承租人死亡或者外遷后原共同發(fā)展居住的家庭社會(huì)成員能夠繼續(xù)居住該房屋并向國(guó)家有關(guān)工作單位需要繳納房租的，與政府公房管理相關(guān)部門員工之間學(xué)生形成了事實(shí)上的公房租賃市場(chǎng)關(guān)系，因此我們實(shí)際居住的人一個(gè)具有事實(shí)上的承租人資格。

　　二、如何補(bǔ)償公屋租戶

　　確定公房承租人后，拆遷如何補(bǔ)償？目前對(duì)此還沒(méi)有固定的補(bǔ)償方式。一般來(lái)說(shuō)，在拆遷中有三種補(bǔ)償公屋住戶的方法：

　　1、房屋承租人可以購(gòu)買其居住的公房，變?yōu)榉课莸乃袡?quán)人，之后拆遷辦以其為拆遷戶按照被拆遷房屋建筑市場(chǎng)需求價(jià)格方面給予一定補(bǔ)償，政府對(duì)拆遷戶不再發(fā)展提供社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度適用住房。

　　2、拆遷辦將安排原承租人承租公房，公房管理部門作為拆遷戶與承租人重新簽訂房屋租賃合同。

　　3、拆遷戶以協(xié)議方式購(gòu)買公房使用權(quán)，將承租人居住、使用公房的權(quán)利折算成貨幣作為補(bǔ)償。

　　三、公屋租戶死亡對(duì)補(bǔ)償?shù)挠绊?

　　由于公共住房大多是在早期的經(jīng)濟(jì)模式下建造的，所以現(xiàn)在很多公共住房的租戶都進(jìn)入了老年，生老病死是不可避免的。那么承租人死亡后對(duì)拆遷補(bǔ)償會(huì)有什么影響呢？拆遷律師表示，問(wèn)題的關(guān)鍵在于房客死亡的時(shí)間：

　　1.簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后死亡。

　　這種發(fā)展情況下，因?yàn)椴疬w辦與公房承租人簽訂的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議技術(shù)已經(jīng)不能確定了公房承租人獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)馁Y格，所以對(duì)于拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸承租人所有，公房承租人死亡，該拆遷補(bǔ)償款作為一個(gè)個(gè)人文化遺產(chǎn)按照我國(guó)繼承法相關(guān)法律規(guī)定，由繼承人繼承。

　　2.簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議前模具

　　未達(dá)成拆遷協(xié)議，承租人死亡的，承租人喪失主要資格，不得按照承租人的身份領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償金。在這種情況下，公有住房的承租人需要重新界定，因?yàn)楣凶》康乃姓呤菄?guó)家，所以房屋不能直接由承租人的繼承人獲得補(bǔ)償。在這種情況下，符合有關(guān)規(guī)定并與原租戶同住的人士，可到公屋行政部門辦理轉(zhuǎn)換租戶手續(xù)，或沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)換租戶手續(xù)，因此必須按實(shí)際居住情況租用公屋，并繳交租金，以確定公屋租戶的狀況。新確定的承租人與拆遷單位簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，享受拆遷補(bǔ)償。

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