上海黃浦區動遷律師在答復拆遷咨詢時，經常有顧問打電話來問： “我家現在做生意，和普通住宅拆遷補償一樣嗎？”“我的房子是住宅，因為它在街上做生意。生意很好，但是很快就被拆了。拆遷辦公室說我改變了房子的性質利用房子做生意是違法的。我拆房子的補償金比房子低。我能問問律師，我真的違法了嗎？”.
因為地理上的優勢，很多人把房子作為經營場所，并且取得了合法的經營手續。商業收入可能是家庭收入的主要來源。所以如拆遷辦所說，擅自改變房屋性質是違法的？
將住宅改為企業營業收入性質的房屋，也就是因為我們常聽說的“住改非”，是指國有或集體管理所有的土地上的住宅因其具有地理空間位置以及優越，雖然我國房屋所有權證上標明的用途為住宅，但卻沒有依法發展取得了營業執照等經營相關手續、稅務登記證并有繳納的記錄，改變學生自己的住宅為商鋪信息進行生產經營，法律問題并沒有規定住改非是違法的行為。因此，拆遷辦所說的違法，可能存在就是他們為了能夠降低拆遷項目成本的一個說辭而已！那么，這種影響房屋既不是住宅，又不是正規的商鋪，在遇到拆遷時，應該學習怎么補償呢？
在這種情況下，拆遷補償主要法律依據是2003年國務院辦公廳關于認真開展城市房屋拆遷、維護社會穩定的緊急通知，但依法取得營業執照的，各地可以根據經營情況、經營年限、納稅情況等實際情況， 給予適當的拆遷補償。
國有土地上房屋征收評估辦法第十三條規定，被征收房屋或者類似房地產具有經濟效益的，應當選擇收入評估方法。
因此，變更住所不僅違法，而且拆遷補償應該高于普通房屋。但對于具體的補償標準，并沒有統一的規定。原則是考慮實際經營等情況給予相應的收入補償，具體規定由地方制定。
實踐中，住改非房屋進行補償上也出現了不同的做法：
（一）大多數國家地方可以按照中國住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值作為確定
就營業用途而言，只要辦理合法的營業手續，取得稅務登記證和納稅記錄，至少要在拆遷公告發布前幾年（具體年份各不相同） ，并出具房屋產權證、合法的營業手續和稅務登記證，表明營業地點相同，補償金額按照類似住宅和非住宅的平均價值確定。
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有些不同地方政府規定，在拆遷公告信息公布前，一段工作時間通過網上在經營的，能提供中國工商企業營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以充分享受商業用房補償制度政策，也有很多地方表述為按照房屋的實際使用用途補償。
?。?）估值以商業場所為基礎，并根據是否在街道上而有所不同
參照商品房估價一般都有同樣的前提，即取得營業執照，繼續經營，繼續納稅一定時期。對于沿街的非住宅，評估價格是房屋財產評估價格與房屋財產權重之和作為實際經營部分的補償價格。對于非街道住宅，拆遷補償的實際經營部分按照住宅評估和經營補貼的方法確定，經營補貼的標準按照經營年限確定。
(4）某個時間節點后的房屋變更，不完全按照房屋性質進行補償。
有些不同地方政府規定，對住改非房屋的拆遷，根據其合法企業經營發展狀況、經營工作年限及納稅等實際生活情況對正在生產經營的房屋給予學生適當補償，具體實踐操作上則根據住改非的時間在住房評估研究價值的標準上上浮，但此前提必須是在某一時間管理節點之前住改非，此時間節點之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照我國住房性質方面進行分析評估風險補償。
（5）采用混合標準
街道居民以拆遷非住房戶作為實際經營面積的商鋪，參照同一地點的商鋪價格進行補償評估； 其他住房改革非住房貨幣化拆遷戶實際經營面積按住房評估價格的幾倍進行補償。
各地采用的標準不一樣，拆遷戶要及時多了解當地的具體政策法規。如果在拆遷過程中遇到文章開頭的困境，不要急于簽協議，可以及時咨詢上海黃浦區動遷律師，必要時用法律武器維護自己的合法權益不受侵害。
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