上海房產(chǎn)律師來(lái)講講通過(guò)遺囑繼承的房屋是否需要辦理登記

　　由于《繼承法》制定時(shí)間較早，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未發(fā)達(dá)，居民個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)并不多，對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利認(rèn)識(shí)不足，立法比較粗疏。但我們不可因?yàn)椤独^承法》沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定，機(jī)械套用《物權(quán)法》的規(guī)定，還自以為是得計(jì)。上海房產(chǎn)律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　無(wú)論是權(quán)利義務(wù)說(shuō)還是法律地位說(shuō)，都明確認(rèn)為繼承人承襲了遺產(chǎn)非屬于被繼承人身上的義務(wù)，應(yīng)予以履行。在被繼承人已經(jīng)簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，甚至有的已經(jīng)收了購(gòu)房款入住多年的場(chǎng)合，一味認(rèn)定應(yīng)先辦理繼承轉(zhuǎn)移登記再辦理買賣轉(zhuǎn)移登記，不符合法理和法律規(guī)定，客觀上間接鼓勵(lì)了繼承人借機(jī)違約的行為，引起買賣糾紛。

　　中國(guó)民間一直有個(gè)樸素的諺語(yǔ)，“父?jìng)舆€，天經(jīng)地義”，這也是老百姓對(duì)繼承法理的直白認(rèn)知。不動(dòng)產(chǎn)登記典型案例第30例有一宗是被繼承人簽訂購(gòu)房合同后去世的，登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)其繼承人繼承合同債權(quán)并辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，其實(shí)是一樣的道理。

　　值此民法典修訂之際，筆者建議繼承法對(duì)此加以規(guī)定，明確繼承的法律地位說(shuō)，并對(duì)包括遺囑繼承、法定繼承中遺囑執(zhí)行人、親屬會(huì)議等涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的部分予以詳細(xì)規(guī)定，破解不動(dòng)產(chǎn)登記人員的困惑。

　　當(dāng)?shù)卣龅竭^(guò)一個(gè)自然人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)繼承、轉(zhuǎn)讓登記，提交公證遺囑等材料的案件。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不需要公證就可以進(jìn)行審核，要求所有法定繼承人到登記機(jī)構(gòu)核對(duì)繼承材料，提交死亡證明等材料。因申請(qǐng)人未能提供，登記機(jī)構(gòu)作出不予登記的決定。

　　申請(qǐng)人提起行政訴訟時(shí)，一審法院認(rèn)為，該公證遺囑屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）和《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《操作規(guī)范》）規(guī)定的“公證材料”，撤銷了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作出的不予登記的決定，裁定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的法定職責(zé)。

　　登記機(jī)構(gòu)提出上訴，二審法院認(rèn)為，根據(jù)公證遺囑進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，不符合申請(qǐng)人提交不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記公證材料的情形，應(yīng)當(dāng)按照一般情況處理。但認(rèn)為這一要求與《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《登記條例》）及實(shí)施細(xì)則規(guī)定的檢查內(nèi)容不一致，增加了申請(qǐng)人的負(fù)擔(dān)，應(yīng)優(yōu)先適用上位法。

　　因此，申請(qǐng)人提交的材料符合繼承產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記條件，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行房屋登記的法定職責(zé)。據(jù)了解，各地此類案件較多，原因是對(duì)《實(shí)施細(xì)則》和《執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》中規(guī)定的 "公證材料 "的理解不一致?；趯?duì)公證遺囑效力和繼承權(quán)確定的法理分析，本文認(rèn)為應(yīng)對(duì)文本進(jìn)行有限解釋。

　　遺囑經(jīng)過(guò)中國(guó)公證可以表示其滿足了遺囑的形式構(gòu)成要件，但存在問(wèn)題諸多研究不足，無(wú)法進(jìn)行直接通過(guò)確定繼承權(quán)的歸屬。一是我國(guó)公證遺囑不屬于企業(yè)具有排他性效力的繼承文書。按照《繼承法》的規(guī)定，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的效力大于遺贈(zèng)或遺囑，公證遺囑以最后所立為準(zhǔn)。

　　僅有申請(qǐng)人提供的公證遺囑，無(wú)法得到確定自己是否能夠存在遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議等更具經(jīng)濟(jì)法律保護(hù)效力的繼承文書，因此也無(wú)法實(shí)現(xiàn)直接分析確定繼承權(quán)歸屬。二是效力上存在一些瑕疵。《繼承法》規(guī)定，遺囑必須為缺乏發(fā)展勞動(dòng)實(shí)踐能力方面又沒(méi)有學(xué)習(xí)生活資料來(lái)源的繼承人保留必要的繼承份額，遺產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分保留胎兒的繼承份額，（《繼承法》第28條、第19條）。

　　這兩條的規(guī)定學(xué)生沒(méi)有目標(biāo)明確公司違反此規(guī)定的遺囑的效力，但從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第22條規(guī)定看，作為教師不予登記的情形之一，“違反會(huì)計(jì)法律、行政政策法規(guī)”并未區(qū)分是效力性還是管理性禁止使用規(guī)定。

　　因此他們即使經(jīng)公證的遺囑，也可能因違反《繼承法》而不能及時(shí)登記。三是比較容易導(dǎo)致造成思想道德建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。各地政府多次實(shí)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)很多老人迫于子女心理壓力情況做了多份遺囑公正，持假的外地遺囑公證書申請(qǐng)辦理繼承轉(zhuǎn)移登記不在少數(shù)。

　　上海房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)，在目前公正文書尚未聯(lián)網(wǎng)，公證服務(wù)人員的管理等規(guī)范化培訓(xùn)工作環(huán)境尚未完全跟上的情況下，允許經(jīng)公證的遺囑即可辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記，間接鼓勵(lì)財(cái)務(wù)造假這一行為，容易受到損害其他相關(guān)繼承人的權(quán)利，也給登記機(jī)構(gòu)改革帶來(lái)不同訴訟成本風(fēng)險(xiǎn)和信訪壓力。