上海資深房產(chǎn)律師問答：房屋租賃常見法律問題解答

　　我們接過很多關(guān)于租房糾紛的法律咨詢，發(fā)現(xiàn)多數(shù)情況是因?yàn)榇蠹业姆梢庾R(shí)不強(qiáng)而導(dǎo)致。所以今天上海房產(chǎn)糾紛律師結(jié)合咨詢的高頻問題，整理了三個(gè)租房必須注意的法律事項(xiàng)，并用比較簡單的語言講述出來，希望對大家有所幫助。

　　一、什么是普通租賃權(quán)？

　　(1）共同戶的共同租賃權(quán)（共同居住權(quán)）。

　　《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行人民中華民國民法通則（試行）若干問題的意見》第一百一十九條第一款規(guī)定，在租賃期內(nèi)，承租人以一人名義租賃私房的，承租人死亡，住戶共同居民要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)。

　　（2）共同發(fā)展經(jīng)營人的共同進(jìn)行租賃權(quán)。

　　該解釋第十九條規(guī)定，承租人以個(gè)體工商戶或者個(gè)體合伙經(jīng)營活動(dòng)為目的出租房屋，承租人在租賃期內(nèi)死亡、失蹤或者宣告死亡的，其合伙人或者其他合伙人有權(quán)要求按照原租賃合同出租房屋。

　　【提示】

　　共同租賃權(quán)限于共同居民、個(gè)體工商合作者或者個(gè)體合伙的其他合伙人。

　　二、什么是“免租業(yè)務(wù)”？

　　最高人民對于法院進(jìn)行關(guān)于學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)執(zhí)行《中華民族人民民主共和國民法通則》若干重大問題的意見（試行）第119條第二款規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者可以繼承發(fā)展發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)教育有效。

　　合同法第二百二十九條規(guī)定，租賃期間租賃財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變更，不影響租賃合同的效力。

　　解釋第二十條規(guī)定： 租賃期間租賃建筑物的所有權(quán)發(fā)生變更，承租人要求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。除非出租房屋有下列情形或者當(dāng)事人另有約定：

　　（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

　　（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。

　　根據(jù)上述規(guī)定，“出售不破壞租約”是指出租房屋在租賃期間業(yè)權(quán)發(fā)生變更，不影響租賃合同的有效性，原租賃合同和新承租人繼續(xù)有效，承租人有權(quán)要求建筑物受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。

　　然而，“不違反租約的買賣”受到約定和法律的限制：

　　除當(dāng)事人另有約定外： “出售租金不得中斷”受當(dāng)事人約定的其他限制；

　　事前抵押權(quán)限制： 由房屋租賃前已設(shè)定抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)變更，“出售不破壞租賃”受到限制；

　　事先沒收房屋的限制： 房屋被人民法院依法出租前，“買賣不得違反租約”，受到限制。

　　【提示】

　　“買賣不破租賃”受到企業(yè)事先進(jìn)行抵押權(quán)、事前管理查封和當(dāng)事人可以約定的限制。

　　三、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是什么？

　　《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　解釋第二十二條規(guī)定，出租人和抵押權(quán)人同意折價(jià)或者變賣出租房屋償還債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。人民法院應(yīng)當(dāng)支持承租人以同等條件優(yōu)先購買房屋的請求。

　　根據(jù)分析上述法律規(guī)定，承租人的優(yōu)先選擇購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋，或者通過協(xié)議折價(jià)、變賣抵押的租賃房屋償還長期債務(wù)時(shí)，承租人享有在同等經(jīng)濟(jì)條件下優(yōu)先考慮購買的權(quán)利。

　　【提示】

　　承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的，出租人有義務(wù)在合理期限內(nèi)通知承租人。

　　“合理使用期限”沒有一個(gè)明確相關(guān)規(guī)定。目前我們只有《解釋》第23條“拍賣公司租賃企業(yè)房屋，應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行拍賣5日前通知承租人”規(guī)定；《民通意見》第118條規(guī)定的“前3個(gè)月時(shí)間通知”已作廢。

　　以上便是小編為大家整理的相關(guān)知識(shí)，相信大家通過以上知識(shí)都已經(jīng)有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師。