繼承正在買賣的房屋要注意哪些問題？上海房產(chǎn)糾紛律師告訴您

　　繼承從死者死后開始。在我國，舊的繼承還包括頭銜的繼承、父母的變更等。民法上的繼承僅指財(cái)產(chǎn)的繼承。繼承人有繼承權(quán)，有資格繼承死者的財(cái)產(chǎn)，即遺產(chǎn)。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　學(xué)者們對(duì)遺產(chǎn)的內(nèi)涵有不同的看法： 我國大多數(shù)教科書認(rèn)為遺產(chǎn)是死者財(cái)產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)的統(tǒng)一； 根據(jù)《繼承法》第三條，認(rèn)為遺產(chǎn)僅指死者的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不包括財(cái)產(chǎn)義務(wù)； 一般理論認(rèn)為遺產(chǎn)繼承人繼承死者財(cái)產(chǎn)法中的法律地位或法律關(guān)系。

　　法律地位理論是羅馬法的產(chǎn)物。羅馬著名法學(xué)家、《法律的階梯》一書的作者蓋烏斯認(rèn)為，“繼承只是對(duì)死者原有法律地位的一般繼承”。石尚寬、羅鼎等著名法學(xué)家說，繼承法律地位的最本質(zhì)特征是：“前人的原有關(guān)系仍然保持不變，不能以其他方式轉(zhuǎn)讓的權(quán)利也繼承下去，所有既得權(quán)利，前人取得的名稱在繼承人身上保持不變，”采用繼承的概念繼承死者的法律地位比一般的“權(quán)利義務(wù)論”更為恰當(dāng)。

　　在實(shí)踐中，除了民事權(quán)利和義務(wù)外，死者的事務(wù)還包括當(dāng)事人、要約人、占有人等身份，以及賣方對(duì)瑕疵的擔(dān)保責(zé)任、買方的索賠選擇（退貨、修理、降價(jià)等）。所有這些構(gòu)成了死者的財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系，可以由死者繼承。它們的內(nèi)涵比權(quán)利義務(wù)理論更大，肯定比只有財(cái)產(chǎn)權(quán)利理論更大，更符合繼承的現(xiàn)實(shí)。

　　繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行買賣合同，協(xié)助辦理轉(zhuǎn)讓登記按照《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)是公民通過死亡時(shí)遺留的個(gè)人信息合法企業(yè)財(cái)產(chǎn)，繼承文化遺產(chǎn)我們應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法管理應(yīng)當(dāng)需要繳納的稅款和債務(wù)。可見隨著我國經(jīng)濟(jì)立法上認(rèn)為，遺產(chǎn)不止一個(gè)包括公司財(cái)產(chǎn)安全權(quán)利，還包括社會(huì)財(cái)產(chǎn)保護(hù)義務(wù)。但始終不如自己直接相關(guān)規(guī)定來得明確。

　　如德國、瑞士等各國之間均在民法典中明確繼承人應(yīng)繼承的被繼承人共同財(cái)產(chǎn)以及義務(wù)教育范圍。《德國民法典》第1967條明確具體規(guī)定，遺產(chǎn)債務(wù)除被繼承人遺留的欠債外，還包括繼承人因繼承人身份而應(yīng)予承擔(dān)的債務(wù)，尤其是因特留份額基本權(quán)利、遺贈(zèng)和遺囑產(chǎn)生的債務(wù)。我國目前臺(tái)灣、澳門城市地區(qū)國家關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)義務(wù)的規(guī)定也很全面。

　　臺(tái)灣不同地區(qū)民法典第1148條規(guī)定，繼承人自繼承開始時(shí)，除本法另有研究規(guī)定外，承受被繼承人財(cái)產(chǎn)上之一切權(quán)利、義務(wù)。繼承人同時(shí)對(duì)于被繼承人之債務(wù)，以因繼承所得遺產(chǎn)為限，負(fù)清償責(zé)任。甚至被繼承人要約人地位也可繼承，第95條規(guī)定，“表意人于發(fā)出學(xué)生通知后死亡或喪失學(xué)習(xí)行為分析能力或其行為控制能力水平受限者，其意思就是表示，不因之失其效力。”

　　最高法院《關(guān)于如何適用＜中華民族人民民主共和國環(huán)境民事訴訟法＞若干重大問題的意見》第44條指出，“在訴訟中，一方當(dāng)事人選擇死亡的，有繼承人的，裁定中止訴訟。人民智慧法院應(yīng)及時(shí)發(fā)布通知繼承人作為一種當(dāng)事人能夠承擔(dān)訴訟，被繼承人已經(jīng)開始進(jìn)行的訴訟活動(dòng)行為對(duì)承擔(dān)訴訟的繼承人有效。”可見在司法會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中是認(rèn)可這些法律主體地位說，繼承人不僅可以不斷繼承被繼承人的訴訟案件當(dāng)事人等法律基礎(chǔ)地位。

　　在本案中，筆者認(rèn)為，繼承人繼承了房地產(chǎn)買賣合同中前人的法律關(guān)系，處于出賣人的法律地位，并非死者死亡時(shí)合同關(guān)系無效。繼承人應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的規(guī)定與李享有合同權(quán)利，履行合同義務(wù)，雙方出賣人的身份要求李履行房屋支付義務(wù)，協(xié)助登記轉(zhuǎn)讓的義務(wù)也應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的規(guī)定履行。

　　此時(shí)的轉(zhuǎn)讓登記不屬于《物權(quán)法》規(guī)定的登記處分之前必須辦理的情形。《物權(quán)法》第31條適用于繼承人以自己的名義處置房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)仍以繼承人的名義處置的情況，以敦促繼承人盡快登記權(quán)利持有人，從而保護(hù)交易安全。

　　然而，在這種情況下，繼承人繼承了被繼承人的法律地位，物權(quán)公證人和實(shí)際權(quán)利持有人在履行轉(zhuǎn)讓登記義務(wù)方面沒有不一致之處，這是由被繼承人履行的合同所規(guī)定的，繼承人應(yīng)繼續(xù)履行合同，并以繼承人的名義協(xié)助登記房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

　　有人認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，宋死亡后，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并未因其未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記而轉(zhuǎn)移，僅是債權(quán)人而非不動(dòng)產(chǎn)所有人。同時(shí)，宋死亡后開始繼承，宋的繼承人從繼承開始取得被繼承不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。這個(gè)收購是合法的轉(zhuǎn)讓，不登記就可以生效，但不登記就不能處罰。

　　因此，上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，繼承轉(zhuǎn)移登記是必不可少的登記程序，登記機(jī)構(gòu)不得遺漏，否則程序違法。這種觀點(diǎn)不承認(rèn)繼承的法律意義，沒有看到繼承人繼承不動(dòng)產(chǎn)有轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。他們只看到繼承的財(cái)產(chǎn)權(quán)，沒有看到財(cái)產(chǎn)義務(wù)。雖然流傳甚廣，但并不可取。