繼承轉(zhuǎn)移登記的房屋如何處理？上海房產(chǎn)律師為您解答

　　根據(jù)《公證法》的規(guī)定，公證是公證員根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，依照法定程序，對(duì)民事法律行為、具有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性進(jìn)行證明的活動(dòng)。上海房產(chǎn)律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　在司法部、住建部廢止《關(guān)于加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理公證工作的聯(lián)合通知》之前，繼承權(quán)公證是繼承轉(zhuǎn)移登記的必備前提。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)繼承權(quán)公證直接辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，不僅節(jié)省了大量的時(shí)間和精力，而且提高了繼承轉(zhuǎn)移登記的準(zhǔn)確性，降低了錯(cuò)誤登記的風(fēng)險(xiǎn)。

　　繼承強(qiáng)制公證被立法放棄后，實(shí)施細(xì)則規(guī)定了兩種繼承轉(zhuǎn)移登記，可以直接提交 "公證材料 "辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，否則一般情況下需要所有法定繼承人到場核實(shí)。

　　公證類型有合同、繼承、委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑等。雖然實(shí)施細(xì)則只規(guī)定了 "公證材料 "，但顯然我們并不認(rèn)為申請(qǐng)人提交委托證明后就可以直接辦理繼承轉(zhuǎn)移登記。在制定操作規(guī)范時(shí)，參考了公證機(jī)關(guān)辦理繼承權(quán)公證的做法。

　　實(shí)施細(xì)則中的 "公證材料 "應(yīng)根據(jù)規(guī)范目的縮小范圍，不能擴(kuò)大到遺囑公正、委托公證等公正類型，只能解釋為繼承公證材料。二審法院接受了登記機(jī)關(guān)提出的遺囑繼承不能作為“公證材料”的理由。為進(jìn)一步明確法律依據(jù)，建議在實(shí)施細(xì)則或登記規(guī)范中對(duì)此進(jìn)一步明確。

　　從實(shí)踐角度看，公證機(jī)構(gòu)已經(jīng)公證了遺囑繼承權(quán)的公證，仍需要對(duì)其有效性進(jìn)行驗(yàn)證。根據(jù)中華人民共和國公會(huì)2009年發(fā)布的《關(guān)于辦理繼承公證的指導(dǎo)意見》第14條，公正機(jī)構(gòu)辦理遺囑繼承公證，對(duì)遺囑確認(rèn)的效力進(jìn)行審查，如果遺囑是公正遺囑，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)遺囑內(nèi)容是否符合法律規(guī)定進(jìn)行審查，并與所有合法繼承人進(jìn)行核實(shí)；核實(shí)的內(nèi)容包括詢問是否有其他遺囑或者遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議、合法繼承人缺乏工作能力和無民生來源等。

　　有與會(huì)者認(rèn)為，只要申請(qǐng)人提交的其他經(jīng)公證的遺囑或遺囑維持協(xié)議承諾無法辦理，其責(zé)任的真實(shí)性自行承擔(dān)。然而，到目前為止發(fā)現(xiàn)的文件中，有60% 以上與遺囑和繼承事宜有關(guān)，例如虛假公證。公安局的比率很低，很難形成威懾力量。因此，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)謹(jǐn)慎行事。

　　按照《實(shí)務(wù)守則》的要求，在沒有繼承權(quán)公證的情況下，即使有經(jīng)公證的遺囑，按照《登記守則》的要求，所有合法繼承人應(yīng)共同前往登記處審查繼承材料。這既有必要確定繼承權(quán)的歸屬，又有利于確定登記繼承人，避免繼承糾紛。

　　二審法院認(rèn)定，這一請(qǐng)求超出了登記機(jī)關(guān)的權(quán)限，是沒有根據(jù)的。筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第12條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的現(xiàn)場檢查權(quán)。《暫行條例》第十九條規(guī)定，登記申請(qǐng)中可能存在所有權(quán)糾紛或者他人有利害關(guān)系的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以與申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。

　　因此，登記機(jī)關(guān)可以在其職權(quán)范圍內(nèi)調(diào)查申請(qǐng)材料的真實(shí)性和合法性，并有權(quán)要求所有合法繼承人共同前往登記機(jī)關(guān)核實(shí)遺產(chǎn)材料。根據(jù)《操作規(guī)范》書面材料審核，雖然可以理解為實(shí)施調(diào)查的權(quán)利。然而，為了進(jìn)一步澄清在行政訴訟中獲得有力地位的依據(jù)，建議改變調(diào)查材料的真實(shí)性。

　　繼承轉(zhuǎn)移登記按照《物權(quán)法》規(guī)定是法定轉(zhuǎn)移，但是未經(jīng)登記不得處分，權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間是從既成事實(shí)發(fā)生之日起實(shí)行。鑒于繼承轉(zhuǎn)移登記的復(fù)雜性，西方國家如德國、瑞士大都要求必須先進(jìn)行公證。

　　我國取消繼承強(qiáng)制公證后，實(shí)際上是由登記機(jī)構(gòu)認(rèn)定繼承權(quán)的歸屬，賦予登記機(jī)構(gòu)過大的權(quán)力。而登記機(jī)構(gòu)缺乏這樣的專業(yè)能力。在行政便民利民理念下，各方對(duì)登記在時(shí)間效率上的要求越來越高。

　　繼承轉(zhuǎn)移登記作為公認(rèn)最為復(fù)雜的登記類型，面臨的效率與客觀公正真實(shí)的矛盾將越來越大。實(shí)踐中遇到最多的問題是登記機(jī)構(gòu)難以認(rèn)定被繼承人的法定繼承人范圍，公安、民政等部門尚難提供有關(guān)親屬關(guān)系信息，有的地方要求申請(qǐng)人提供被繼承人無非婚生子女等證明來確定是否存在其他法定繼承人。

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，建議《操作規(guī)范》進(jìn)一步明確，全體法定繼承人范圍的確定，應(yīng)以申請(qǐng)人提供的或信息共享確定的公安機(jī)關(guān)出具的家庭關(guān)系證明及戶口簿為準(zhǔn)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)超過家庭關(guān)系證明及戶口簿證明范圍的繼承關(guān)系不承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)在民法典繼承編的修訂時(shí)完善繼承制度，增加親屬會(huì)議、遺囑執(zhí)行人等內(nèi)容，明確確認(rèn)繼承權(quán)歸屬的程序。