大家在買小區車位的時候，可曾想過“該停車位是否享有獨立產權？”“如何認定車位已實際交付使用？”這些問題？這些問題沒弄明白，日后很容易帶來麻煩。跟著上海房產糾紛律師去看看情況吧！
一、基本案情
“溫某是某小區的業主。2015年2月25日，溫某作為乙方、開發商作為甲方，雙方簽訂了一份《車位使用權轉讓合同》，溫某向開發商支付人民幣110000元，獲得該地下車庫某一車位使用權至2078年2月22日。
2015年11月，溫某以一直沒能合法合理使用涉案的車位，經常遭到不明身份的其他業主威脅、恐嚇為由，起訴至法院，請求判決，1、確認《車位使用權轉讓合同》合法有效；2、確認溫某對涉案車位擁有使用權自2015年2月25日起至2078年2月22日止；3、開發商限期向溫某交付涉案車位；4、開發商支付溫某逾期交付車位使用權的違約金5038元。"
開發商認為，溫某一直正常占有、使用涉案車位至今，開發商不存在違約行為。涉案車位位于地下一層，系開放式設計，除物業公司在出入口實行門禁智能化管理外，不存在其他限制。涉案車位系獨立的不動產，權屬歸開發商所有，開發商有權對其處分，又因其系開放性空間，轉移占有即應視為交付使用。溫某訴稱個別鬧事業主干擾其正常使用涉案車位的行為，與開發商無關。溫某應該向有關侵權人主張相關侵權責任。
二、案件分析
（一）該停車位是不是享有獨立產權？
開發商已經取得了該小區地下室車庫的《房屋所有權證》，根據《中華人民共和國物權法》第十七條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”的規定，開發商擁有該車庫的所有權，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
該車庫作為一個獨立的所有權，開發商將車庫劃分成若干車位，但每個車位都沒有經所有權登記，不能成為一個獨立的所有權，即每個車位開發商不能將其通過出售、贈與等方式轉讓。本案溫某與開發商所簽訂的《車位使用權轉讓合同》特別條款中也約定“轉讓的僅為該地下車位的使用權，并非所有權”。
（二）車位使用權讓渡的本質
合同性質的認定不能僅憑合同名稱而定，而應根據合同雙方當事人所設立權利義務關系進行全面理解和準確判斷。該《車位使用權轉讓合同》是用益物權的讓渡合同，而非所有權轉移合同。在我國現行的民法體系中，設計使用權從所有權中剝離并單獨讓渡的制度只有兩大類，第一類是物權法中的土地使用權出讓、劃撥和轉讓制度；第二類是合同法中的租賃合同制度、融資租賃合同制度、借用合同制度。
本案中的車位使用權有償轉讓合同與土地使用權出讓、劃撥、轉讓制度無關，也明顯區別于融資租賃合同，同時因為有償的性質而區別與借用合同。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十二條“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的規定，租賃合同有兩個特點：1、租賃合同是轉移財產使用權的合同，一方將財產的使用權和收益權讓渡給另一方；2、租賃合同是有償合同，受讓一方為使用該財產向對方支付一定費用。
本案中，溫某與開發商雙方簽訂的《車位使用權轉讓合同》，該合同在明確溫某與開發商轉讓的是車位的使用權及使用權的年限，可見，該《車位使用權轉讓合同》符合租賃合同特征及法律要求，因此該《車位使用權轉讓合同》雖名為使用權有償轉讓合同，實為租賃合同。
（三）車位租用另有保護期限？
依法成立的條約，自成馬上見效，條約部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
依法成立的合同，自成立時生效，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
本案中，開發商對涉案的車庫擁有所有權，享有占有、使用、收益、處分等權利。開發商將車庫劃分成若干車位，分別出租給小區業主，沒有違反法律的規定。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一款“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”規定，本案的《車位使用權轉讓合同》約定的使用年限至2078年2月22日止，已經超出了《中華人民共和國合同法》關于租賃期最長保護期限是20年的規定。
因此，《車位使用權轉讓合同》中超出20年租賃年限的部分無效，其他部分有效。因溫某合法租賃了涉案的車位，因此溫某對涉案車位的使用權是自租賃之日起二十年，即從2015年2月25日起至2035年2月24日止。
（四）超越租用年限的房錢如何處理？
溫某與開發商簽訂的《車位使用權轉讓合同》約定車位使用期限到2078年2月22日，轉讓價(實為租金)為110000元，該租金是基于上述使用期限而約定。現在法院認定其合法租賃期限從2015年2月25日起至2035年2月24日止，相應的，上述租金中部分不具備合理、合法性。由于溫某在本案中不主張開發商返還，法院在此只確認該條款內容部分無效，而不確認其無效的具體數額。
（五）如何認定車位已實踐交付使用？
溫某與開發商在簽訂合同的當天，溫某即按照合同的約定到指定的管理樓盤的物業公司簽訂了《車輛停放管理協議書》，并按照每月25元的標準繳納了6個月的車位保潔費給物業服務公司，同時，溫某在庭審時稱，現涉案的車位一直被小區的其他業主占用，法院認定開發商已經按照雙方的約定將涉案車位交付給了溫某。溫某關于開發商尚未交付涉案車位給開發商使用，請求開發商交付涉案車位并支付違約金的主張，法院不予以支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》的相關規定，判決如下：
一、溫某與開發商于2015年2月25日簽訂的《車位使用權轉讓合同》，除下列條款部分無效外，其他條款內容合法有效：
(一)第二條“使用期限，該地下車位乙方使用期限至2078年2月22日”的約定中，合法有效部分為“租賃期限，該地下車位溫某租賃期限從2015年2月25日起至2035年2月24日止”，其余約定無效；
(二)第三條“該地下車位使用權的轉讓價款，其計算方法為按個計價，即該地下車位使用權的轉讓價款為人民幣110000元(大寫壹拾壹萬元整)，該價格不因面積等任何因素而予調整。”無效；
二、涉案車位是由開發商租賃給溫某，租賃期限從2015年2月25日起至2035年2月24日止；
三、駁回溫某的其他訴訟請求。
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