上海房產(chǎn)糾紛律師：如何規(guī)避借名買房的法律風險？

　　“借名買房”存在的背景，一般是實際購房人為了規(guī)避房屋限購、限貸政策，購買經(jīng)濟適用性等政策性保障用房，或爭享特定的購房優(yōu)惠、隱藏真實的財產(chǎn)等。這些隱藏的背景也決定了“借名買房”會比一般購房更易發(fā)生糾紛，風險也更高！那么，作為實際購房人，要如何規(guī)避借名買房的法律風險？今天上海房產(chǎn)糾紛律師就來談談這個話題。

　　（一）風險提示

　　對于借名人文化來說，應著重進行防患于出名人的如下分析風險：

　　（1）出名人反言風險。當房屋使用價值不斷上漲，若出名人反悔，拒不配合以及房屋權(quán)屬變更信息登記，而借名人又不能證明企業(yè)雙方發(fā)展之間的委托代理問題關(guān)系或其實際需要支付購房款的事實，其要想能夠取得一個房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款就存在一些障礙。又或者是，出名人在中國取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，為獲取房屋升值利潤或基于我國其他學生個人研究目的，擅自將房屋價格出售或抵押給第三人，第三人因此我們?nèi)〉梅课莓a(chǎn)權(quán)或享有擔保權(quán)，導致借名人對房屋享有更加完整所有權(quán)的目的實現(xiàn)最終目標落空。

　　（2）因出名人主要原因也是致使房屋被查封、拍賣或繼承的風險。若出名人陷入長期債務管理糾紛而進入社會司法實踐審判或執(zhí)行工作程序中，房屋結(jié)構(gòu)可能因債權(quán)人通過申請行政訴訟行為保全或強制要求執(zhí)行而被法院查封、拍賣。或者因出名人死亡，繼承人不知悉或不承認借名買房事實，導致城市房屋可能會因繼承這種關(guān)系而被繼承的法律環(huán)境風險。

　　（3）房屋被認定為出名人夫妻共同提高財產(chǎn)的風險。若出名人的配偶不知悉或不承認出名人與借名人之間的借名買房事實，離婚時請求按婚姻法相關(guān)政策規(guī)定不可分割房屋，將導致該房屋被確認為如果夫妻共同影響財產(chǎn)。

　　同理，風險管理從來都是一個具有雙向性的，有交易市場就有企業(yè)風險。對于出名人文化來說，也應防范借名人的履約能力風險。比如，房屋購房款為按揭貸款時，若借名人因個人發(fā)展原因不能按借名買房協(xié)議約定向出名人按時進行支付按揭款，導致出名人未能完全按照公司貸款服務合同沒有及時向貸款建設(shè)銀行需要繳納按揭款。根據(jù)施工合同相對性原則，出名人可能因逾期還貸影響學生個人征信，甚至成為可能因借名人無力還款而背負巨大的房貸債務。另外，由于我國政府限購、限貸等房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控國家政策問題愈發(fā)嚴格，若出名人想要再購買房屋，由于其名下已有登記房屋或銀行綠色信貸業(yè)務記錄，就可能喪失購房資格或者能夠享受學習不到工作相關(guān)的購房優(yōu)惠活動政策，比如享受水平較低的首付款比例、較低的房貸利率。

　　（二）風險防范

　　面對上述潛在市場風險，須根據(jù)企業(yè)自身立場不同，采取一些必要的適當控制措施，以防范和規(guī)避此類風險管理產(chǎn)生。

　　從保護借款人權(quán)益的角度出發(fā)，建議：

　　(1）名人與借款人簽訂書面《借款人購房協(xié)議》 ，協(xié)議中規(guī)定： “經(jīng)雙方協(xié)議，甲方以乙方名義購買房屋，購房款實際由甲方支付，房屋所有權(quán)屬于甲方，與乙方無關(guān)；當甲方符合轉(zhuǎn)讓條件時，乙方應協(xié)助甲方按甲方要求辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)”，明確名人不得轉(zhuǎn)讓、拖延轉(zhuǎn)讓或向他人轉(zhuǎn)讓房屋或抵押，并對相應的違約責任和其他特殊規(guī)定，必要時對協(xié)議進行公證；

　　(2）借款人須自行支付購買價款，并保留付款證明書，日后如有爭議，借款人可以書面付款證明書證明其作為實際投資者的身份；

　　(3）在房屋業(yè)權(quán)證明書上注明名人是該房屋的業(yè)主后，借款人可要求名人代名人將該房屋物業(yè)按揭予借款人，并登記該按揭；

　　(4）名人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，借款人應積極索取并保留與房屋有關(guān)的所有文件和注意事項的正本，如購房合同、產(chǎn)權(quán)證明、納稅證明、收據(jù)和購房發(fā)票等。管理和控制房子。

　　相反，從防范借款人風險、保護名人權(quán)益的角度出發(fā)，建議名人應該對借款人的誠信、財務狀況等有一個全面的了解。如果可能的話，借款人還可以提供相應的擔保，以保護自己的合法權(quán)益。

　　借名買房的過程中存在諸多法律風險，所以實際購房人在借名買房時一定要結(jié)合自身情況慎重考慮。同時，律師建議大家，如果一定要借名買房，建議在購房前向?qū)I(yè)房產(chǎn)律師咨詢，并在專業(yè)律師的指導下完成房屋交易，將借名買房的法律風險降至最低，盡量避免糾紛的產(chǎn)生，做到防范于未然。如果還有其它問題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師。