為了提高銷售效率，開發商鼎公司委托經銷商 E 公司負責其開發項目的銷售。陳某在介紹 E 公司配套設施和物業標準的具體情況時，與 D 公司簽訂了商品房銷售合同。上海房產律師帶您了解一下有關的情況。
交貨后，陳某發現對社區的描述與 e 公司完全不同，于是他找到丁公司進行談判。丁說，E公司的描述超出了它的授權范圍，與它無關，并提供了授權文件來證明這一點。陳茂認為他有理由相信 E 公司的描述代表 D 公司，并堅持認為 D公司應對此負責。
法院在聆訊后認為，雖然 D 公司的授權文件并沒有授權 E 公司的有關承諾，但作為購房者，陳有理由相信 E 公司的描述和承諾代表 D公司，因此判決丁公司應承擔相應的責任。至于 D 公司因此而蒙受的損失，D 公司可向 E 公司尋求獨立的追索權。
代理銷售是商品房交易的一種常見方式。在委托代理關系中，代理人行為的法律后果由委托人直接承擔。雖然代理授權文件對賣方的權限、范圍有規定，但由于合同對方買方一般不了解其內部授權，在這種情況下，司法認定往往會將賣方的行為視為明顯的代理，而開發商應當直接承擔責任。在開發商承擔責任后，很難預測從代理商那里回收的時間和效果。
因此，存在一些代理企業銷售情形時，開發商應當對代理銷售商可以進行全面從嚴選擇和管理。對代理銷售商明確授權，明確社會責任，授權文件可在銷售工作場所公開公示，并可以通過采取具有一定的保證金制度方面予以約束，以遏制代理銷售商的越權行為，盡量避免學生因此容易引發的糾紛。
購房是普通中國消費者的人生發展大事，一旦在購買企業商品房銷售之后開始出現一些麻煩會極大牽扯到了消費者的時間與精力。諸如有人買了一個房子卻辦不了產權證，有人已入住了卻因該樓房手續不全或未驗收而沒有進行相關信息服務能力等等。因此，消費者在購買商品房時，不要輕信網絡廣告和宣傳，要做好自己以下三步，以避免造成不必要的糾紛。
審查房屋開發商和賣家是否持有必要的“五證”。“五證”是指：《國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；《建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；《建設工程規劃許可證》及附件，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證；《建設工程施工許可證》;《商品房銷售（預售）許可證》。
商品房買賣合同管理應當具有明確提出以下問題主要研究內容：
（一）當事人名稱或者學生姓名和住所；
（二）商品房基本發展狀況；
（三）商品房的銷售工作方式；
（四）商品房價款的確定教學方式及總價款、付款服務方式、付款時間；
（五）交付使用環境條件及日期；
（六）裝飾、設備技術標準組織承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套制度基礎教育設施和公共文化設施的交付承諾和有關企業權益、責任；
（八）公共生活配套工程建筑的產權歸屬；
（九）面積較大差異的處理學習方式；
（十）辦理知識產權登記有關事宜；
（十一）解決存在爭議的方法；
（十二）違約風險責任；
（十三）雙方可以約定的其他經濟事項。
其中第（七）（八）（九）（十）（十二）項是購房人最難把握的內容，也是最容易導致出現一些爭議的地方。故建議購房者請專業社會人士需要進行分析審查為宜。
解釋第二十八條第二款規定了對待解釋與以往司法解釋不一致的處理辦法，最高人民法院在實施解釋前發布的司法解釋與解釋不一致的，以解釋為準。
由此可以推出，《解答》中有關保底條款的規定在合作開發房地產領域受到《解釋》的限制，由于《解釋》第二十四至二十七條既規定了土地方不擔風險只分固定利益，也規定了提供資金的當事人（投資方）不擔風險只分固定利益的合同性質認定，因此可以理解為，保底條款相關規定在合作開發房地產領域已基本不再適用。
實際上，近年來的很多有關“明股實債”的司法判例，以及涉及保底條款的司法解釋（比如《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》）均已突破了《解答》中有關保底條款無效的規定。
綜上所述，上海房產律師提醒大家，由于合作開發房地產的多樣性，有必要根據實踐中每個案例的具體情況來確定合作開發房地產合同是否實際上是一種房屋銷售合同，因為這種合同的有效性必須具體分析具體情況，但從總體趨勢來看，房屋銷售合同的類型被認為是一種有效合同。
| 上海房產律師解析購房稅費：輕松 | 剛買的期房居然還能賣？上海房產 |
| 上海房產律師解讀：房屋買賣交易 | 上海房產律師解讀：房屋買賣中因 |
| 將孤寡老人去世所留房產出賣給買 | 上海房產律師為您講解居民住宅小 |