房產(chǎn)買賣合同中規(guī)定的設施實際不存在是違約嗎？上海房產(chǎn)律師來回答

　　陳某擬購買商品房屋設計一套，丙公司發(fā)展提供的樓書、宣傳材料中可以明確進行描述一個項目管理小區(qū)內有大型企業(yè)超市、幼兒園等。但雙方通過簽訂房屋買賣合同中不存在問題涉及小區(qū)超市、幼兒園環(huán)境條款。上海房產(chǎn)律師帶您了解一下有關的情況。

　　房屋交付后，陳某發(fā)現(xiàn)小區(qū)內未有樓書等宣傳材料中描述的大型超市和幼兒園，遂向丙公司征詢。丙公司回復稱雙方經(jīng)濟合同關系并未約定任何國家關于中國超市和幼兒園教育內容。陳某不滿遂訴至人民法院并提供樓書等宣傳相關資料，認為學生自己系因為該項目活動宣傳小區(qū)之間存在很多超市和幼兒園，而自己的小孩學習需要上幼兒園，才決定是否購買該小區(qū)房屋，要求丙公司主要承擔違約行為責任。

　　法院經(jīng)審理認為，雖然樓書等宣傳有關資料數(shù)據(jù)描述的大型超市、幼兒園未作為我國房屋買賣合同的條款調查內容，但丙公司在公開平臺發(fā)布的樓書等宣傳產(chǎn)品資料上對此有明確的描述和說明，對陳某購買該小區(qū)房屋起到了重要決定因素作用，故判決認定樓書中這樣描述的超市、幼兒園等構成買賣合同的內容，丙公司應就此向陳某承擔違約主體責任。

　　名為合作房地產(chǎn)開發(fā)的合同，實際上是房屋買賣合同的效力。既然是名為中國合作進行開發(fā)研究房地產(chǎn)實為房屋買賣合同，那么我們對于企業(yè)此類合同管理效力認定就應依據(jù)國家有關房屋買賣合同的相關政策規(guī)定。

　　根據(jù)系統(tǒng)最高人民通過法院《關于審理商品房買賣合同關系糾紛解決案件適用不同法律制度若干重大問題的解釋》（法釋[2003]7號）第二條，該條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當作為認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以直接認定是否有效。

　　至于上述規(guī)定是否適用于名為合作開發(fā)的房地產(chǎn)銷售合同，筆者認為，這種房屋銷售合同雖然屬于預售合同，但不符合商品房出售給非特定消費者的特點。商品房預售許可證制度的目的，是為了保障廣大市民購買商品房的利益，這種向資本定向出售的房屋并非商品房，均不應適用上述規(guī)定，發(fā)現(xiàn)此類合同無效。

　　另外我們需要進行考慮的就是一個有關保底條款的相關法律規(guī)定。最高國家人民對于法院于1990年11月12日頒布的《關于審理聯(lián)營合同管理糾紛解決案件若干重大問題的解答》（下稱《解答》）中，對保底條款的效力分析問題研究作出了規(guī)定。

　　《解答》第四條明確自己規(guī)定聯(lián)營合同中的保底條款無效。而《解釋》第二十五條并未對該類認定為房屋買賣合同的效力作出更加明確工作規(guī)定，其立法主義精神自然是不輕易認定該類合同無效。這樣在兩司法解釋的實施過程中就已經(jīng)存在通過一定關系矛盾。

　　項目廣告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必不可少的一項工作。該項目的包裝宣傳，對公眾進行推廣，是提高銷售效率的有效途徑。但開發(fā)企業(yè)往往追求宣傳效果，將一些難以實現(xiàn)的內容投放在廣告中，房屋出售后，由于不能兌現(xiàn)廣告內容，與業(yè)主產(chǎn)生糾紛。

　　一般來說，商業(yè)廣告內容是一種邀約要約，如果廣告內容不能簽入合同，合同對雙方都沒有約束力。然而，在現(xiàn)實生活中，關于商業(yè)住房和相關設施的廣告材料做出了具體的描述或承諾，足以使買方信任并簽署銷售合同，這種聲明將被視為住房企業(yè)向買方提出的要約。

　　即使在銷售和購買合同條款中沒有反映出來，也將被視為合同。違反廣告具體內容的，應當承擔違約。即使該等內容并不構成要約，亦屬違反誠信、虛假廣告、破壞合約的雙方同意基礎及影響合約的有效性，并會被締約上過失。

　　因此，上海房產(chǎn)律師認為，對于房企而言，對廣告進行宣傳企業(yè)應當可以盡量客觀，即便我們需要，也盡量避免無中生有。錦上添花式的宣傳教育則是可取的。比如通過使用“環(huán)境以及優(yōu)美”“交通發(fā)展便利”“將成為**中心”“園林式生活區(qū)”之類的非量化的引誘性宣傳方面則是一個相當缺乏有效的手段。