上海房屋律師講述過戶糾紛中的幾種情況

　　上海房屋律師講述過戶糾紛中的幾種情況

　　第一種情況是A主張房屋買賣合同無效，要求B返還房屋。

　　A主張合同無效的主要依據即其與B之間并未辦理過戶登記手續，房屋所有權實際上并未發生轉移。但根據《中華人民共和國物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”此條規定確定了物權與債權兩分的原則。故A與B之間的房屋買賣合同應確認為有效合同，對于A的訴訟請求由于缺乏成立的前提條件，故應當被法院依法裁定駁回。

　　第二種情況則是A依據《中華人民共和國物權法》第三十四條規定：“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

　　”對C行使返還原物請求權，C對A的抗辯權為《中華人民共和國物權法》第二百四十一條規定：”基于合同關系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。”由于上述情形中A與B之間存在合法有效的商品房買賣合同，且B與C之間至少存在一個使用權轉讓性質的合同，故不屬于物權法第三十四條規定的無權占有，訴訟請求缺乏構成要件，故應當裁定予以駁回。

　　第三種情況是B主張其與A之間的合同合法有效，與C間合同無效，要求C返還房屋使用權并要求A協助其辦理房屋過戶登記手續。

　　由于B并不是房屋的合法權利人，其處分房屋的行為也可以看做為無權出分，基于有效合同的無權出分可以構成善意取得。但由于《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

　　（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

　　（二）以合理的價格轉讓；

　　（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。 當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”房屋由于未登記故不能構成善意取得，C基于B的無權出分行為并不能合法取得房屋的所有權，故B的主張會被法院支持。房屋歸B所有。

　　第四種情況是C 主張其與B的房屋買賣合同合法有效，要求A、B協助其辦理房屋過戶登記手續。

　　在此情況下A以房屋原所有人的身份同意辦理過戶登記的話即可完成過戶，但若A拒絕協助辦理變更登記，且以房屋登記人的身份將其出賣給第三人D，此時因A的登記足以使D相信其為房屋和合法所有人，故D將基于善意取得制度獲得房屋所有權。

　　第五種情況簽房產買賣協議，未過戶，能反悔嗎？

　　若房屋所有權人與他人簽訂了房屋買賣合同之后又以產權未過戶要求解除合同或者要求確認合同無效，有悖誠實信用原則，有損交易的安全，不應予以支持。應當繼續履行合同。

　　買方反悔不買,賣方可以拒絕，買方不得要求返還定金。如果買方在簽約后反悔不愿繼續交易，最好的方法同樣是雙方達成一致和平協議解約，但如果不能協議解約，就要按簽訂的合約解除合同。一般來說，交了定金的，根據《擔保法》，給付定金一方如果不履行義務，無權要求另一方返還定金。對于簽約之后的反悔，就算房屋未過戶，守約方都可以通過訴訟途徑彌補因毀約方違約所受的損失。賣方反悔不賣,買方可以不答應，并要求賣家賠償。

　　賣方如果想取消，分兩種情況：

　　第一，如果賣方還沒有構成違約，雙方可以進行協商，盡量按合同履行。

　　第二，如果買方不接受和解，此時賣方執意拒不按合同履行，到了約定的日期，不配合進行網簽或審核等，就構成了違約，此時買方可以對賣方要求加價或拒絕繼續履行合同的事實進行取證，要求對方履行合同的同時并支付違約金。買方均可追究賣方的違約責任，其損失構成主要包括：雙倍定金或者違約金、買方已經支付的中介費、房屋的差價損失。

　　《合同法》第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

　　(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

　　(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

　　(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

　　(五)法律規定的其他情形。

　　綜合上面的介紹，房屋未過戶，要求解除合同可以雙方協商或者根據雙方的約定辦理。上海房屋過戶糾紛律師