一)購買債務房屋存在風險 長寧房屋律師
如果開發商在向消費者出售債務房屋時即未通知抵押權人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉讓行為是無效行為。也就是說，購房者與開發商所簽訂的商品房購銷合同屬于無效合同。因此，抵押權人作為抵押權人，在債務人(開發商)遲延履行還款義務的情況下，有權依照法律相關規定實現抵押權。
(二)若開發商故意隱瞞債務房屋抵押事實，消費者可申請賠償
出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這購房者可以向法院起訴開發商返還自己已付的購房款、房款利息、裝修費用等，并可請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
針對已經有抵押權的債務房屋，若符合條件是可以進行轉讓的話，此時購房者購買債務房屋協議書就是有效的。但如果是法律明確規定不能進行轉讓的房屋，而購房者不小心買到了的話，則這樣的房屋就是不能進行過戶的。
一、以房抵債的概念及存在環境
（一） 概念的理論層面認知
以房抵債，即以物抵債的一種，其中的“房”即為抵債房，是房地產正常交易市場中的特例，該類房屋普遍低于市場正常價格。以房抵債的概念最早出現在房地產二級市場的交易中，是施工單位、材料商等建筑企業與房地產開發企業之間價值交換的產物,即房地產企業不能向上述企業支付工程款、材料款等欠款時，其以該項目所開發的房產抵償欠款的交易，即使后續交易過程中會發生各種阻礙交易的事由，但作為債權人的建筑企業為了及時實現對房地產企業的債權，這未免不是其為解決房地產企業拖欠欠款問題的最有效的常用方法。由此也引發了后來在房地產三級市場的交易中出現了民間借貸過程中債務人以房產抵償所欠債務的情形，這對解決涉及民間借貸類債務危機也是一種有效的途徑。
（二） 概念的法律層面體現
以房抵債，并無一個法律上的準確概念，它只是以物抵債范圍中的一種，涉及以房抵債的協議包括包含債權債務法律關系和房屋買賣法律關系。“以物抵債”可以歸納為債務人與債權人約定以債務人或經第三人同意的第三人所有的財產折價歸債權人所有，用以清償債務的行為。據此得出的以房抵債的概念可以指債務人與債權人約定以債務人或經第三人同意的第三人所有的房屋折價清償債務，并據此將房屋產權轉移至債權人名下的行為。因此，以房抵債最明顯的特征就是要物性，即以行為的完成為生效要件，與以房抵債協議的簽訂時間或稅費的繳納時間均無直接關系，此時，若抵債方反悔，被抵債方僅能依債權請求權提起違約責任訴訟，而不能依物權絕對權提起侵權責任訴訟，這對債權人的權益救濟力度的程度差異是顯而易見的。
（三）以房抵債存在的土壤環境
以房抵債作為一種比較特殊的由債權人買受債務人房屋的方式，特別是在民事調解和強制執行過程中之所以較為常見，就在于這對于解決雙方債權債務無疑是比較捷徑的通道，因為當前我國法律并未禁止以房抵債，且債務人既可以保證債務的履行，又可以房屋進行融資，更可以有效的規避稅費等政策性規定，甚至可以起到轉移責任財產，逃避其它法律義務的目的。特別是在房地產二級市場交易中，若債權人能找到合適的第三方購買房屋，不僅能減少一次稅費的繳納，還可以保證自己的債權得到最大限度的實現，因此以房抵債現象最早起源于房地產二級市場，之后向房地產三級市場迅速發展。
二、以房抵債的效力認定及司法實踐
（一）以房抵債約定的情形認定
以房抵債協議的達成一般在債務履行期滿前及債務履行期滿后兩個階段，不管是哪個階段，因為以房抵債協議具有要物性原則，該協議即使依法成立生效，一旦發生債務人未按照協議的約定交付該抵債房時，債權人若向法院起訴要求債務人按照協議履行交付房屋義務的，均不會得到法院的支持。因為此時協議雙方的原債權債務關系并未消滅，債務人違反協議約定，未履行以房抵債協議約定的，債權人僅有權請求債務人履行原合同關系下的債務。
此時，站在債務人的角度來看，該協議可以理解為選擇之債的協議，即債務人可以選擇繼續履行原債權債務關系，也可以選擇履行以房抵債的法律關系。且從選擇之債的法理意圖來看，一旦選擇履行其中一個協議，另一個協議中的法律關系也就消滅了。因此，債權人為了使債務人能夠履行償還義務，雙方僅達成債務人因履行不能時，債務人以房屋抵償的意思表示，顯然是不夠的，雙方還應辦理房屋的登記備案等公示手續，以防止出現債務人一房二賣、第三人善意取得或因房屋存在抵押等第三人權利而不能實現對債務人權利的情形發生。因為以房抵債的最終目的在于實現債務的清償，只有現實的提出和受領了物的給付，原來的債權債務關系才會因實際履行而歸于消滅。對于雙方當事人僅僅達成了“以房抵債”的合意，但并沒有實際的履行，則原債權債務的法律關系并不能消滅。所以從“以房抵債”的目的出發， “以房抵債”應具有實踐性，用以驗證以房抵債這一行為是否真正完成。