1、到底什么叫網(wǎng)簽？
網(wǎng)簽其實(shí)顧名思義就是網(wǎng)上簽約，一般就是交易雙方簽訂合同了之后去相關(guān)部門備案之前的這個(gè)過(guò)程。最后每一所房產(chǎn)都會(huì)有一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行公布。用戶可以在系統(tǒng)里查到這個(gè)網(wǎng)簽號(hào)。
中山公園旁律師其實(shí)網(wǎng)簽的作用有一個(gè)很重要的點(diǎn)就是打擊“一房多賣”，一般來(lái)說(shuō)房屋買賣在簽訂合同這個(gè)環(huán)節(jié)的話，即使合同訂立，也不能說(shuō)明這個(gè)房子就屬于你，因?yàn)楹炗喌暮贤强梢猿蜂N的。這個(gè)時(shí)候網(wǎng)簽就是這個(gè)“保險(xiǎn)栓”，網(wǎng)簽完成之后將會(huì)進(jìn)行備案，會(huì)拴上這個(gè)“保險(xiǎn)栓”。最終房地產(chǎn)管理部門審核后會(huì)返回一個(gè)備案號(hào)，此備案號(hào)是唯一的，在網(wǎng)上輸入備案號(hào)可以查詢房屋的相關(guān)信息。一旦在網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)備案之后，這個(gè)房產(chǎn)就鎖定了。
一般來(lái)說(shuō)正常的程序是這樣的：選定時(shí)間—準(zhǔn)備資料—確認(rèn)條款——完成。
a.交易雙方根據(jù)【商品房定金協(xié)議（網(wǎng)上也要公示的那份）/房屋買賣合同文本】協(xié)商擬定好相關(guān)的條款；
b.房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)網(wǎng)上簽約的系統(tǒng)可以打印出來(lái)協(xié)議/合同（已經(jīng)由雙方確認(rèn)）；
c.交易雙方簽字蓋章，做最后一步確認(rèn)；
d.這個(gè)時(shí)候網(wǎng)上的電子樓盤表上就會(huì)注明該商品房已經(jīng)被預(yù)訂或者已經(jīng)有簽約（如下圖）；
每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)完成。
新房：新房一般是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就會(huì)同時(shí)在線上網(wǎng)簽了，一般開發(fā)商會(huì)有身份采集器，直接采集身份證信息在房管部門的官網(wǎng)上網(wǎng)簽，當(dāng)然也有線下簽訂的，在簽合同時(shí)可以詢問(wèn)售樓小姐。
二手房：二手房一般由中介在房管部門網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)簽，買賣雙方不用管；如果是自由交易的話，是去當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行網(wǎng)簽打印的。
網(wǎng)簽合同在未撤銷的情況下，此套房子是不能進(jìn)行二次網(wǎng)簽的。如果終止了交易，新房和開發(fā)商溝通撤銷網(wǎng)簽；二手房和房東溝通好后去房管局現(xiàn)場(chǎng)撤銷網(wǎng)簽。網(wǎng)簽撤銷后，此套房屋才可以重新網(wǎng)簽。
2、網(wǎng)簽信息包含什么？
這些信息包括：a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息：企業(yè)資質(zhì)及證書號(hào)、銀行信用等級(jí)、獲獎(jiǎng)情況、企業(yè)地址、法定代表人姓名、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等；
b.樓盤信息：如綠化率、容積率、間距，總建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、擬售價(jià)格，開竣工日期、開盤日期；
c.其他信息：前期物業(yè)服務(wù)約定期限及前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；商品房預(yù)售許可證號(hào)或房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)、商品房代理銷售機(jī)構(gòu)信息、以及房地產(chǎn)權(quán)利是否被限制等情況。
3、網(wǎng)簽常見的問(wèn)題
購(gòu)房網(wǎng)簽是為購(gòu)房的買賣協(xié)議備案，實(shí)在房屋管理部門進(jìn)行的，并在網(wǎng)上公示，網(wǎng)簽號(hào)可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢網(wǎng)簽的信息，這里的現(xiàn)實(shí)意義就是，已經(jīng)網(wǎng)簽過(guò)的房屋，無(wú)法進(jìn)行第二次網(wǎng)簽。
網(wǎng)簽之后將會(huì)進(jìn)行備案，這里有開發(fā)商備案（說(shuō)明企業(yè)有預(yù)售證有出售價(jià)格有賣房資格）和購(gòu)房合同備案（購(gòu)房合同有了法律效力）。
中山公園旁律師請(qǐng)注意，在這里，網(wǎng)簽是不具備購(gòu)房合同的法律效益的，只有網(wǎng)簽之后進(jìn)行了備案，才能夠有法律效力。
其他在網(wǎng)簽過(guò)程中還會(huì)有一些規(guī)則上的程序性的問(wèn)題需要大家注意的：
1）辦理漏洞網(wǎng)簽的時(shí)候，代表的含義是：a.開發(fā)商有預(yù)售證（土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證），買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵就在這里；b.購(gòu)房者有購(gòu)房資格，且滿足購(gòu)房資格；c.選房完成；d.合同已經(jīng)簽訂；e.交易雙方在售樓部和房屋管理中心完成了程序。
在這里最需要大家注意的是，有的開發(fā)商或房東會(huì)沒(méi)有取得預(yù)售證和其他的相關(guān)證明，就開始以“比樓面價(jià)多3000就可以鎖定了，要不開盤就什么都搶不到了”、“雖然沒(méi)有預(yù)售證但是是因?yàn)樯厦娴某绦騿?wèn)題，我們先簽合同”、“這個(gè)賣房的房東要先簽合同，別的證明還要等......才能......”之類的理由，與購(gòu)房者簽訂協(xié)議和合同，這些情況都是沒(méi)有辦法網(wǎng)簽的。而且自身的購(gòu)房資格沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)證和核準(zhǔn)，也不能進(jìn)行網(wǎng)簽。
2）法律效力不能進(jìn)行網(wǎng)簽也就自然而然不能備案，沒(méi)有備案，合同是不具備法律效力的，望大家周知！
網(wǎng)簽在前，備案在后，備案是以網(wǎng)簽完成為前提的，只有備案之后房屋買賣才算是正式生效！之前是不具備法律效力的！因?yàn)樯唐贩抠I賣合同只有到房地產(chǎn)交易中心登記備案才能生效。
備案要在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。網(wǎng)簽的時(shí)候一定要核準(zhǔn)條款，提出修改意見或者雙方協(xié)商千萬(wàn)不要相信類似“這個(gè)所有人都是一樣的，不可以更改的，或者是這個(gè)不搭界的，大家都不會(huì)改”這樣的說(shuō)法，甚至如果不能協(xié)商法律程序上是可以協(xié)商撤銷網(wǎng)簽的，不進(jìn)行網(wǎng)簽。
中山公園旁律師網(wǎng)簽時(shí)一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬(wàn)不能馬虎。網(wǎng)簽時(shí)一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。
3）價(jià)格規(guī)避這其中涉及2個(gè)概念：網(wǎng)簽價(jià)、合同價(jià)。
網(wǎng)簽價(jià)：網(wǎng)簽合同中約定的價(jià)格，它決定了你要交多少稅；
合同價(jià)：房屋的實(shí)際成交價(jià)格，是買家最終支付給賣家的總金額。
一些買房人會(huì)通過(guò)做低網(wǎng)簽價(jià)的方式來(lái)少交稅，這是需要雙方協(xié)商的，但是，絕對(duì)不能低于交易中心的評(píng)估價(jià)。財(cái)秘提醒！這種行為是不合法的，一旦買家根據(jù)低報(bào)的過(guò)戶價(jià)付款，會(huì)造成賣家損失。
4）認(rèn)定錯(cuò)位面積：在開發(fā)商的面積確認(rèn)環(huán)節(jié)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)，進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)在條款“面積差異處理”里面明確好面積發(fā)生誤差時(shí)，雙方應(yīng)該如何處理方式。
交房日期：一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期！資金不足而延期交房是常有的事，預(yù)售合同往往可以在這上面做文章，有以下幾種可能：只注明竣工日期，不注明交付使用日期；或者用模糊語(yǔ)音來(lái)說(shuō)明交房時(shí)間，比如“......之后（水電氣安裝、質(zhì)量驗(yàn)收合格、小區(qū)配套完善）”；
這個(gè)時(shí)候一定要住在合同上面注明“x年x月x日”，并且確定好不能按時(shí)的責(zé)任。
4、網(wǎng)簽后多久能拿到房產(chǎn)證？
網(wǎng)簽和拿房產(chǎn)證關(guān)系并不是非常大，不能影響房產(chǎn)證的辦理過(guò)程和時(shí)間。
新房：交房后，開發(fā)商會(huì)批量辦理房產(chǎn)證。一般是在購(gòu)房合同上的“承諾交房時(shí)間”的一年或者一年半，否則會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任，所以網(wǎng)簽時(shí)間并不能影響辦理房產(chǎn)證時(shí)間。
二手房：只有沒(méi)有查封、抵押、涉及到法律問(wèn)題，可以正常交易，那么用網(wǎng)簽合同可以直接辦理過(guò)戶手續(xù)，只需要規(guī)定的幾個(gè)工作日（各地不同）就可以拿到房產(chǎn)證。上海房產(chǎn)糾紛律師事務(wù)所免費(fèi)咨詢