國有土地出讓金與抵押債權誰更優先受償

　　國有土地出讓金&抵押債權，誰更優先受償？

　　這個問題要分兩種情況：第一種是通過劃撥方式取得國有土地使用權的；第二種是通過出讓方式取得國有土地使用權的。

　　（一）通過劃撥方式取得國有土地使用權，其土地出讓金優先于抵押權實現。

　　根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第四十四條規定，劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。第四十五條規定，簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。但《民法典》第四百零二條規定，以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記；抵押權自登記時設立。故當事人簽訂了抵押合同，并辦理了抵押登記，抵押合同當然有效，是否補繳土地出讓金不影響抵押的設立以及抵押合同的效力。

　　《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》第五十條規定，抵押人以劃撥建設用地上的建筑物抵押，當事人以該建設用地使用權不能抵押或者未辦理批準手續為由主張抵押合同無效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押權依法實現時，拍賣、變賣建筑物所得的價款，應當優先用于補繳建設用地使用權出讓金。因此，可以肯定的是：劃撥方式取得國有土地使用權，其土地出讓金優先于抵押權實現。
 

　　（二）以出讓方式取得國有土地使用權，其土地出讓金優先于抵押權實現嗎？

　　1、辦理土地使用證前應當付清土地使用權出讓金。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）第十六條規定,土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求賠償。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱“《城鎮國有土地暫行條例》”）第十四條規定，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。由此可見，以出讓方式取得土地使用權的使用者應當在出讓合同簽訂后60日內支付全部土地出讓金。

　　《國家土地管理局土地登記規則》第二十六條規定，以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。”按照該規定，以出讓方式取得國有土地辦理土地使用證必須出具兩份文件，即土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證，這兩者缺一不可。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第三十四條、第三十五條的規定，申請國有建設用地使用權變更登記的，應當提交國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權出讓價款繳納憑證。因此，未交清土地出讓金將不能辦理物權的變動登記，也不能進行土地使用權的首次登記。因此，土地使用證必須是在土地使用權者繳納完土地出讓金后才能辦理，國土局（現為自然資源局）不能在企業還未繳納完土地出讓金的情況下為其辦理土地使用證。

　　2、土地出讓金與抵押權到底誰先優先受償？

　　尚未支付土地出讓金的土地辦理并出具了土地使用證，而且還抵押給了抵押權人，那么在這種情況下土地出讓金與抵押權人到底誰先優先受償？對此并沒有明確的法律規定。有觀點認為，土地出讓金優先于抵押權受償。理由是《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱“《土地管理法》”）第五十五條規定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。即繳納土地出讓金后，土地才能交付使用，不繳則不能使用，未交土地出讓金就不能使用土地。

　　劉偉淵律師認為，抵押債權應優先于土地出讓金優先受償。理由是：

　　首先，是物權登記生效主義。《民法典》第二百零九條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”我國明確規定了不動產的物權登記生效主義，即不動產物權的變動，自記載于不動產登記簿時發生效力。土地使用證一旦辦理就具有法律效力，它不但證明了土地使用者對土地的合法權利，也意味著土地可以正常進入市場進行其他合法交易。同樣，土地抵押登記一旦設定，對于抵押權人來說也是擁有了實現抵押權最大的法律保障。未繳土地出讓金是存在瑕疵，但這種瑕疵所導致的后果不應由抵押權人來承擔，無論是從保護善意第三人的角度或是從維護土地登記生效的角度來說，抵押權應受到法律保護并得到順利實現。

　　再者，依據《民法典》第四百零二條規定，以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記；抵押權自登記時設立。故當事人簽訂了抵押合同，并辦理了抵押登記，抵押合同當然有效，是否補繳土地出讓金不影響抵押的設立以及抵押合同的效力。《民法典》第三百八十六條規定，擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但是法律另有規定的除外。既然抵押合同有效，依法就應當優先受償。對于“劃撥方式取得國有土地使用權，其土地出讓金優先于抵押權實現”是有法律明確規定，屬于“除外情形”。但是對于以出讓方式取得國有土地使用權的，法律沒有明確規定欠繳的土地出讓金優先于抵押權實現，則不屬于“除外情形”。因此，我們認為以土地使用權作抵押擔保，并在國土局（現為自然資源局）辦理了抵押登記，就應當視為已經獲得土地行政管理部門的批準，也就應當適用民法典關于擔保的優先權的規定。