今天我們上海拆遷糾紛律師要說(shuō)的是拆遷評(píng)估過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題，在這里我們只是列舉其中一些問(wèn)題用于警示廣大拆遷戶朋友。
房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)是一個(gè)獨(dú)立存在的第三方機(jī)構(gòu)，具備一定的專業(yè)水平和公平性，所以評(píng)估報(bào)告才能作為補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)，法律規(guī)定了評(píng)估機(jī)構(gòu)必須具備評(píng)估資質(zhì)依照合理的評(píng)估辦法對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估，選用第三方評(píng)估就是為了過(guò)程公平公正減少不必要的麻煩。
市縣ZF作出拆遷決定其中包括的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就需要依照評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告，如果差異較大或評(píng)估不全面的都會(huì)造成拆遷戶受損，所以接下來(lái)我們要看評(píng)估中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。
評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)資格
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定確定評(píng)估機(jī)構(gòu)后，拆遷方作為委托人向評(píng)估機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)簽訂委托合同，對(duì)拆遷戶來(lái)說(shuō)收到評(píng)估結(jié)果的第一時(shí)間應(yīng)當(dāng)查看委托人和拆遷方是否一致，委托人有沒(méi)有委托評(píng)估主體資格，如果沒(méi)有就不能評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)。
評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇依照規(guī)定
雖然只是簡(jiǎn)單的選擇仍然需要遵守嚴(yán)格的法律規(guī)定，規(guī)定中指出對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)當(dāng)是雙方在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商共同確定，如果不能達(dá)成一致的可以通過(guò)搖號(hào)、抓鬮、少數(shù)服從多數(shù)的方法確定，不能私自指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。
評(píng)估是否有資質(zhì)
法律規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有評(píng)估資質(zhì)，評(píng)估師也應(yīng)有相應(yīng)評(píng)估證件，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師不具備相應(yīng)資質(zhì)的作出的評(píng)估報(bào)告無(wú)效。
入場(chǎng)調(diào)查
要想評(píng)估報(bào)告合理就要入場(chǎng)了解情況，只有看到真實(shí)的房屋情況才能作出評(píng)估，如果僅憑想象或幾張簡(jiǎn)單的資料就評(píng)估的不能信服，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排評(píng)估師到被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地了解情況，目的就是為了核實(shí)房屋的情況作出最真實(shí)的報(bào)告。
使用評(píng)估辦法是否單一
國(guó)有土地性質(zhì)不同于集體土地上的房屋，國(guó)有土地房屋都會(huì)進(jìn)行交易，被拆遷房屋的價(jià)值應(yīng)當(dāng)參考市場(chǎng)價(jià)格，一般情況下評(píng)估過(guò)程中會(huì)采用幾種評(píng)估辦法，如果我們收到的評(píng)估報(bào)告中只采用了一種評(píng)估辦法的是不能對(duì)被拆遷房屋價(jià)值作出全面評(píng)估。
評(píng)估報(bào)告是否有問(wèn)題
根據(jù)法律規(guī)定拆遷方收到評(píng)估機(jī)構(gòu)的分戶報(bào)告后應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告在拆遷范圍內(nèi)公告，拆遷戶對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有異議的，收到評(píng)估報(bào)告后10日提起復(fù)核申請(qǐng)，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的收到復(fù)核結(jié)果10日內(nèi)向?qū)＜椅瘑T會(huì)提出鑒定。
根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的首選方式。只有被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，其中，類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估點(diǎn)時(shí)與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，即被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格，包括被征收房屋的價(jià)值，也包括房屋占用內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。確定類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素。對(duì)被拆遷的房屋進(jìn)行評(píng)估的，是為了確認(rèn)該房屋的價(jià)值，然后在結(jié)合當(dāng)?shù)氐牟疬w安置規(guī)定，對(duì)被拆遷人進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。
合法的拆遷評(píng)估程序：
1、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門(mén)或委托單位的委托后開(kāi)展具體評(píng)估工作。
2、房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
3、評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。
4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。
5、編寫(xiě)相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見(jiàn)，具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過(guò)程。
6、評(píng)估復(fù)核和審批。在評(píng)估工作人員完成評(píng)估工作后，由復(fù)核員到實(shí)在進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。上海拆遷糾紛律師
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