上海免費律師咨詢在房屋征收、動遷過程中，動遷價值評估是動遷談判過程中的重要環節，企業在與評估公司接觸時，如果僅僅討論評估結果，談判的空間就會很小，企業應著重就動遷方案的選擇、適用和動遷組的溝通。舉例來說，目前企業廠房動遷安置基本上都是貨幣安置，但是在談判中需要強調的是，可供選擇的動遷安置方案包括貨幣安置和房屋安置，在確定談判基調時占主導地位。
征地評估主要包括房屋估價、裝修估價、機械設備、材料等的搬遷與安裝費估價和停產停業損失估價四個方面。
·(一)被征收房屋的估價●
評價方法主要包括以下內容：
一是市場營銷法。
也被稱為比較。也就是說，同一類型、同一地段的房屋在市場上的交易數據，一個是動遷的估價數據，一個是進入交易中心進行交易或拍賣的估價數據，通過參考、對比類似的交易案例，采用市場比較法得出估價價格。個案選擇需要三個以上可比個案，成交日期與評估時點差一般不超過6個月。
二是收入法。
要對未來收益進行預測，合理確定收益模式，選擇合適的公式或方法來計算房地產市場價值。比如一個企業的廠房出租年租金是三千萬，剩余的土地使用權年租金是三十年，初步估計未來的收益可以達到九億，也就是說，根據收益法，房屋征收的價值是九億。而作為遷移辦肯定會堅持按成本法評估，價值可能不會那么高。那企業需要提供租賃合同，發票，流水等材料來證明每年的租金收入。用這種方法評價的企業必須是具有長期穩定收益的企業。
三是成本核算。
可采用房地分開估價，以成新率結合重置價格估價，一般以重置成本法估價；以市場價值估價，以假設開發法估價，以成本法估價，以基準地價修正法估價。普通的搬遷公司，征收方都希望用這個辦法。采用成本法進行評估時，集體土地與國有土地的評估方法不同，集體土地不折價，也就是不考慮換算為新的土地，但地價較低。國產化土地需要考慮成新率。
四是假設發展法。
實際上，如果開發成功了，可獲得的收益有多大，這一價格就可以得到很高的利用率。
五是標準價格的調整方法。
被征房屋價值=標準房屋價值×(1+因素調整系數1)×(1+因素調整系數2)×…×(1+因素調整系數n)
值得注意的是：法律規定有條件同時選擇兩種以上方法評估的，應當選擇兩種以上方法評估，但是在實際操作過程中，經常做不到兩種以上方法評估。對于企業來說，不必硬碰硬，為便于談判，可選擇談判過程中的一個時間向動遷組表示：原則上同意采用本法，但也可讓評估公司用市場法或收益法來做方案，看兩種評估方法之間有多大的差距。這樣，才能讓搬遷組知道企業的訴求或天花板在哪里。
㈡被征收房屋的室內裝飾裝潢物價值評估●。
一般情況下，被征收房屋的室內裝飾和裝修價值是裝飾和裝修的重置價加新的價格，其計算公式為：裝飾和裝修的估價值=裝飾和裝修的重置價×成新率。通常根據裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維修保養等情況綜合確定成新率。以下是評估方法：
一是簡單性評價方法。
無證面積按X元/㎡計算，有證面積按Y元/㎡計算。這在協議遷移中是很普遍的。
二清單綜合單價法。
即分項評估法，是根據在評估時點所列裝飾裝修工程各子項的綜合單價和工程量，計算出裝飾裝修工程的綜合單價和工程量，加上所需的工程建設其他費用，確定裝飾裝修重置價格的方法。
三是單位比較法。
選擇具有可比性的對比實例進行調整，計算出單位面積單價，并乘以建筑面積。單元比較法是將房屋裝飾裝修作為一個整體，以單元面積(如建筑面積)為指標，選取接近估價時點的裝飾裝修成本比較實例，進行比較、分析和調整，估算估價對象裝飾裝修的單元面積單價，乘以估價對象計價面積，得出估價對象裝飾裝修的重置價。單元比較法一般適用于評估前的項目或估算工作，精度要求不高。
四是指數修正法。
指標調整法是一種利用裝飾裝修工程成本及其相關指標或變化率，將裝飾裝修工程竣工時客觀成本費用調整為估價時點裝飾工程費用的方法。指標調整法一般適用于近期完成、結算基礎較好的裝飾裝修工程。
㈢機器設備和材料等的搬遷和安裝費用評估●。
對機械設備、材料等的估價，需要對機械設備、材料等進行清單，現場一一核對。分可移機和不移機兩種，因為可移機和不移機都不補償設備本身，所以對于企業，盡量把設備列入不可移機項目。列表表：
實際操作中會遇到沒有登記造冊的機器設備，沒有簽訂采購合同，也沒有開具發票，但實際使用的機器設備，在生產線上，經雙方確認基本可以進入評估范圍。
機器設備(可移動)可重新使用，在重新使用過程中涉及清除拆卸、包裝運輸、安裝調試時，將考慮到運費、卸貨費和安裝調試費的構成。
機械設備基礎費：是指制造機械設備基礎所需的材料、人工、機械等一阿切費用。如涉及澆筑時，拆卸會影響機器的使用價值，因此，對于這種情況，即使是可移動的，也應努力將不可移動包括在內。
機械和設備的重購價是指在評估時點在公開市場上重新購買全新狀態的機械和設備的市場價，或重新生產的機械和設備的重置成本。對于通用性質的機器設備，應按市場法計算其再采購價格；對于企業自行開發的機器設備，應按成本法計算其再采購價格。
●㈣對關閉和關閉損失的評估●
上海免費律師咨詢一般情況下，停產停業損失不超過被征收房屋市場評估價的10%。若企業效益較好，房屋面積較小，可要求按實際損失計算，作專項估價。公司必須提供收入、稅收等記錄。
這就涉及到房屋征收、動遷的評估項目和評估方法，以及商談企業的注意事項。請大家批評指正。