上海浦東律師和您聊聊限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的業(yè)主公約效力問題

　　在中國，業(yè)主公約或章程是一種常見的物業(yè)管理規(guī)范，它規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，以及物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標準。業(yè)主公約或章程具有約束力，可以在一定程度上規(guī)范業(yè)主的行為和保護業(yè)主的權(quán)益。然而，有些業(yè)主公約或章程可能存在不合法或不合理的規(guī)定，這些規(guī)定可能會侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，引發(fā)糾紛。在這種情況下，業(yè)主是否有權(quán)利要求廢止或修改業(yè)主公約或章程的限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的規(guī)定？本文上海浦東律師將圍繞這個問題展開討論。

　　一、業(yè)主公約或章程的法律效力

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主公約或章程是指由業(yè)主自愿制定的，約定業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)以及物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標準的協(xié)議。業(yè)主公約或章程可以規(guī)定業(yè)主在共有部分和專有部分的使用、管理、維護等方面的權(quán)利和義務(wù)，具有法律效力。

　　業(yè)主公約或章程的法律效力主要源自兩個方面。一方面，業(yè)主公約或章程是由業(yè)主自愿制定的，反映了業(yè)主之間的共識和意愿。另一方面，業(yè)主公約或章程是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定制定的，具有法律效力。

　　二、限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的業(yè)主公約或章程的效力問題

　　在業(yè)主公約或章程中，有些規(guī)定可能限制業(yè)主的專有部分所有權(quán)，例如，規(guī)定業(yè)主無權(quán)隨意改變房屋的原始結(jié)構(gòu)、裝修、外觀等。這些規(guī)定可能侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，引發(fā)糾紛。業(yè)主是否有權(quán)利要求廢止或修改這些規(guī)定？

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主公約或章程中的規(guī)定不得違反法律法規(guī)，不得損害他人合法權(quán)益。如果業(yè)主公約或章程中的規(guī)定違反法律法規(guī)，侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主可以依法要求廢止或修改這些規(guī)定。

　　例如，2019年上海市高級人民法院審理了一起物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛案件，被告物業(yè)公司向業(yè)主出售的住宅業(yè)主公約規(guī)定，業(yè)主不得私自改動門窗、陽臺護欄等專有部分，并規(guī)定業(yè)主因此產(chǎn)生的后果由業(yè)主自行承擔。但該規(guī)定違反了《物權(quán)法》的規(guī)定，損害了業(yè)主的合法權(quán)益。因此，法院判決該規(guī)定無效，并要求物業(yè)公司賠償業(yè)主的損失。

　　需要注意的是，業(yè)主要求廢止或修改業(yè)主公約或章程中的規(guī)定，必須符合法律程序。具體而言，業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請，要求廢止或修改業(yè)主公約或章程中的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到申請后30日內(nèi)作出決定。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕業(yè)主的申請，業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)所在的行政區(qū)物業(yè)服務(wù)主管部門申請調(diào)解。如果調(diào)解不成，業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。

　　三、上海市的相關(guān)規(guī)定

　　在上海市，業(yè)主公約或章程的制定和修改主要受到《上海市物業(yè)管理條例》的規(guī)定。根據(jù)《上海市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主公約或章程應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)合同一同簽訂，并載明物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標準，以及業(yè)主在共有部分和專有部分的使用、管理、維護等方面的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主公約或章程中的規(guī)定不得違反法律法規(guī)，不得損害他人合法權(quán)益。

　　另外，根據(jù)《上海市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當為業(yè)主提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)，并按照業(yè)主要求修改業(yè)主公約或章程中的規(guī)定。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕業(yè)主的要求，業(yè)主可以向所在的行政區(qū)物業(yè)服務(wù)主管部門投訴。投訴受理部門應(yīng)當在收到投訴后15日內(nèi)作出處理決定。

　　四、建議

　　對于業(yè)主而言，要充分了解業(yè)主公約或章程的規(guī)定內(nèi)容，并在購房前仔細查看相關(guān)文件，以避免因為規(guī)定不當而導(dǎo)致自己的利益受損。在發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約或章程中的規(guī)定存在問題時，應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，要求廢止或修改這些規(guī)定，并保留相關(guān)證據(jù)，以備日后維權(quán)之用。

　　對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，應(yīng)當嚴格按照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，合法合規(guī)地制定和修改業(yè)主公約或章程中的規(guī)定，并為業(yè)主提供咨詢服務(wù)，確保業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。

　　對于監(jiān)管部門而言，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，建立健全相關(guān)制度和機制，及時處理業(yè)主的投訴和申請，保護業(yè)主的合法權(quán)益。

　　五、結(jié)論

　　業(yè)主公約或章程的限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的規(guī)定是一個復(fù)雜的問題，需要在法律和相關(guān)規(guī)定的指導(dǎo)下進行判斷和處理。在實踐中，要充分尊重業(yè)主的合法權(quán)益，遵循法律程序，積極協(xié)商解決糾紛，為實現(xiàn)物業(yè)管理的科學化、規(guī)范化和人性化發(fā)揮積極作用。

　　綜上所述，上海浦東律師提醒大家，業(yè)主公約或章程的限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的規(guī)定具有法律效力，但如果這些規(guī)定違反法律法規(guī)，侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主有權(quán)利要求廢止或修改這些規(guī)定。在申請廢止或修改業(yè)主公約或章程中的規(guī)定時，業(yè)主應(yīng)當符合法律程序。在上海市，業(yè)主公約或章程的制定和修改受到《上海市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，并可以向所在的行政區(qū)物業(yè)服務(wù)主管部門投訴。