具備商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同是否為預(yù)約合同？上海房產(chǎn)律師來回答

　　商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂的房屋買賣合同。商品房買賣合同具備實(shí)質(zhì)性要件，是買賣合同中的一種。因此，在具備實(shí)質(zhì)性要件的情況下，不能將其認(rèn)定為預(yù)約合同。本文上海房產(chǎn)律師將圍繞商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同，對于其法律性質(zhì)和相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行分析和探討。

　　一、合同實(shí)質(zhì)性要件的概念

　　合同實(shí)質(zhì)性要件是指合同成立和效力所必需的條款，是構(gòu)成合同的重要部分。在《中華人民共和國合同法》中，實(shí)質(zhì)性要件是指“當(dāng)事人約定的對于合同目的實(shí)現(xiàn)具有決定性意義的條款”，具體包括合同的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款等。

　　二、商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同

　　商品房買賣合同是買賣合同的一種，屬于民事合同的范疇。商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同包括以下幾個(gè)方面：

　　合同標(biāo)的商品房買賣合同的合同標(biāo)的是商品房。商品房是指在建筑工程完工前或者完工后未取得房屋所有權(quán)證書的住房。商品房買賣合同必須明確房屋的位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積、產(chǎn)權(quán)歸屬等內(nèi)容。

　　價(jià)款商品房買賣合同必須明確買賣雙方約定的房屋價(jià)格和付款方式。在簽訂合同前，購房人應(yīng)當(dāng)核實(shí)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)和銷售許可證。

　　交付時(shí)間商品房買賣合同必須明確交付時(shí)間。房屋交付時(shí)間一般分為兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)：一是房屋竣工交付，即建筑工程全部完工后的交付；二是房屋裝修交付，即房屋裝修全部完工后的交付。

　　房屋質(zhì)量商品房買賣合同必須明確房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和保修期。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)建筑質(zhì)量保修責(zé)任，保修期限不得少于5年。

　　約定的其他條款商品房買賣合同中還應(yīng)當(dāng)明確其他雙方約定的條款，如產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)、違約責(zé)任等。

　　三、法律規(guī)定

　　1.《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和社會公共利益等因素，約定合同內(nèi)容。”

　　2.《中華人民共和國物權(quán)法》第二十二條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)人對于建筑物、構(gòu)筑物所占地基享有占有、使用和處分的權(quán)利。”

　　3.《中華人民共和國房屋拆遷條例》第九條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人享有房屋的占有、使用和處分權(quán)利，有權(quán)向有關(guān)部門申請拆遷，但應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和城市規(guī)劃的規(guī)定。”

　　4.《上海市房屋買賣合同范本》規(guī)定：“本合同是以《中華人民共和國合同法》和《上海市物權(quán)法》為基礎(chǔ)的合法有效合同。”

　　四、法律案例

　　上海市普陀區(qū)某開發(fā)商與購房人簽訂了一份商品房買賣合同，約定了房屋交付時(shí)間、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)款等內(nèi)容。交付時(shí)間到期后，開發(fā)商沒有按照合同規(guī)定交付房屋，導(dǎo)致購房人無法入住。購房人起訴要求開發(fā)商履行合同，法院最終判決開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定履行合同義務(wù)。

　　五、結(jié)論

　　綜上所述，商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同具備買賣合同的特征，其中合同標(biāo)的、價(jià)款、交付時(shí)間、房屋質(zhì)量等是合同的實(shí)質(zhì)性要件。在簽訂商品房買賣合同時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和社會公共利益等因素，約定合同內(nèi)容。如一方未能履行合同義務(wù)，另一方有權(quán)要求其履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。在合同的履行中，如有糾紛，可以通過訴訟等方式進(jìn)行解決。

　　此外，對于商品房買賣合同的認(rèn)定，也需要注意以下幾點(diǎn)：

　　1.合同標(biāo)的應(yīng)當(dāng)明確

　　商品房買賣合同的合同標(biāo)的是房屋的所有權(quán)和房屋附著物的所有權(quán)。因此，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定房屋的位置、面積、房屋性質(zhì)等具體內(nèi)容，避免合同標(biāo)的不明確導(dǎo)致的糾紛。

　　2.價(jià)款應(yīng)當(dāng)真實(shí)合理

　　商品房買賣合同的價(jià)款應(yīng)當(dāng)真實(shí)合理，不能低于市場價(jià)或存在虛假成分。否則，可能被認(rèn)為是利用“預(yù)售”或“預(yù)定”等方式規(guī)避政策限制，構(gòu)成違法行為。

　　3.交付時(shí)間應(yīng)當(dāng)明確

　　商品房買賣合同的交付時(shí)間應(yīng)當(dāng)明確，雙方應(yīng)當(dāng)約定具體的時(shí)間和地點(diǎn)，并在合同中注明交付標(biāo)準(zhǔn)和程序等內(nèi)容。如果開發(fā)商未能按照合同規(guī)定交付房屋，購房人有權(quán)要求其履行合同義務(wù)。

　　4.房屋質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合標(biāo)準(zhǔn)

　　商品房買賣合同的房屋質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家和地方的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，如果存在質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的維修和賠償責(zé)任。

　　總而言之，上海房產(chǎn)律師提醒大家，商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同具有買賣合同的特征，應(yīng)當(dāng)遵循合同法的相關(guān)規(guī)定，確保合同的合法有效性。購房人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎閱讀合同內(nèi)容，保護(hù)自己的合法權(quán)益。