徐匯律師分享商品房買賣合同的糾紛

　　一、單違約導致合同目的不能實現(xiàn)

　　徐匯房產律師  簽訂房屋買賣合同后，因一方當事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費、利息等)和房屋差價等可得利益損失，違約方應當予以賠償。

　　賠償?shù)姆秶ǎ汉贤s定價格與房屋現(xiàn)在市場價之間的差額。實踐中可以委托具有評估資質的專業(yè)機構進行評估或者比照最相類似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區(qū)域內房屋)市場交易價格，與買賣合同約定價格之差確定房屋差價損失，但合同另有約定或當事人事后能夠協(xié)商確定的除外。

　　二、出賣人違約買受人要求解除

　　出賣人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行，此時應根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔違約責任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應按照合同約定的違約條款獲得賠償。

　　三、房屋買賣合同被確認無效或被撤銷

　　房屋買賣合同被確認無效或被撤銷，當事人有損失的，按當事人的過錯程度予以分擔。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。

　　1 房屋網(wǎng)簽備案的政策集合1.1 法律法規(guī)層面在法律層面，1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》確定了交易的范圍、備案的依據(jù)、操作的路徑。該法第2條第4款規(guī)定，房地產交易包括轉讓、抵押和租賃；第35條確定了國家實行成交價格申報制度，房屋網(wǎng)簽備案是落實該制度的具體舉措。此外，該法第45條、第54條還對預售商品房、房屋租賃合同備案做出了具體操作行規(guī)定。在行政法規(guī)層面：1998年7月20日起施行的《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第26條規(guī)定了商品房預售合同辦理備案的法定時間。1.2 國務院文件層面在國務院文件規(guī)定層面，2010年1月7日，《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的通知（國辦發(fā)〔2010〕4號）第2條第7項要求，進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度。2016年5月17日，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）要求，推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。

       2019年6月25日，《國務院辦公廳秘書局關于進一步推進政務服務“一網(wǎng)通辦”有關工作的通知》（國辦秘函〔2019〕30號）要求，建立全國一體化在線政務服務平臺，大力推動政務服務“一網(wǎng)通辦”，并將房屋網(wǎng)簽備案列為第一批轄區(qū)內通辦事項參考清單。1.3 主管部門文件層面在住房和城鄉(xiāng)建設部文件層面，2015年9月29日，住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳印發(fā)的《房屋交易與產權管理工作導則》（建辦房〔2015〕45號）要求，實行商品房預售合同、存量房轉讓合同網(wǎng)簽備案，積極探索建立房屋抵押合同、房屋租賃合同網(wǎng)簽備案。同時要求建立規(guī)則完善、職能明確、流程清晰、規(guī)范有序的房屋交易與產權管理制度。2018年12月26日，經(jīng)國務院同意，住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設部關于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）要求，在全國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內全面實行房屋網(wǎng)簽備案制度。2019年12月13日，《住房和城鄉(xiāng)建設部 國家發(fā)展改革委 公安部 市場監(jiān)管總局 銀保監(jiān)會 國家網(wǎng)信辦關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（建房規(guī)〔2019〕10號）要求，經(jīng)由房地產經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同，應當即時辦理網(wǎng)簽備案。住房和城鄉(xiāng)建設部門應當提供住房租賃管理服務平臺數(shù)據(jù)接口，推進與相關企業(yè)業(yè)務系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)住房租賃合同即時網(wǎng)簽備案。2020年3月26日，《住房和城鄉(xiāng)建設部關于提升房屋網(wǎng)簽備案服務效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號）進一步要求，優(yōu)化房屋網(wǎng)簽備案程序、規(guī)范網(wǎng)簽備案操作，提升服務效能。2020 年7月2日，《住房和城鄉(xiāng)建設部 最高人民法院、公安部 中國人民銀行 國家稅務總局 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)的關于加強房屋網(wǎng)簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》（建房〔2020〕61號）要求，充分運用房屋網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，加強部門間信息共享，減少群眾重復提交材料，加快建立部門間常態(tài)化的溝通協(xié)調機制。

　　2 房屋網(wǎng)簽備案的要求2.1 房屋網(wǎng)簽備案的范圍在全國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內簽署的房屋轉讓、抵押、租賃合同，均實行房屋網(wǎng)簽備案制度。2.2 房屋網(wǎng)簽備案的原則及時、準確、全覆蓋，即要實現(xiàn)房屋交易合同簽約即完成備案；要實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案信息與房屋交易的信息一致；要實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案覆蓋新建商品房、存量房，覆蓋轉讓、抵押、租賃三種交易形式。2.3 房屋網(wǎng)簽備案的目標不斷優(yōu)化房屋網(wǎng)簽備案程序、規(guī)范網(wǎng)簽備案操作，強化網(wǎng)簽備案信息共享，提升服務水平，保障交易安全，實現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，建立起跨地區(qū)、跨部門、跨層級的全國房地產市場數(shù)據(jù)庫，為宏觀調控提供決策依據(jù)。