徐匯凌云路律師解析房?jī)r(jià)情勢(shì)變更

　　案情簡(jiǎn)介

　　一、2006年5月，賣方蘇恩跨與買方俄超尚簽訂《房屋租售合同》，約定因賣方在銀行辦理貸款，還款期未到，暫時(shí)無法辦理產(chǎn)權(quán)交易，賣方先將房屋出租給買房使用，年租金5萬元，賣方在租賃期屆滿后將商業(yè)用房出售給買方，總購(gòu)房款60.8萬元。

　　二、《房屋租售合同》簽訂后，蘇恩跨將房屋交付給俄超尚使用，俄超尚按約交付房屋租金。

　　三、2010年7月，雙方約定的租賃期間屆滿，俄超尚要求蘇恩跨履行房屋買賣合同，后訴至上海市徐匯區(qū)法院，請(qǐng)求判令蘇恩跨繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶手續(xù)。蘇恩跨辯稱，繼續(xù)履行顯失公平，本案應(yīng)以情勢(shì)變更原則處理，故俄超尚的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。

　　四、上海市徐匯區(qū)法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂《房屋租售合同》以后房?jī)r(jià)上漲，不屬于情勢(shì)變更。判決：雙方繼續(xù)履行《房屋租售合同》；俄超尚給付購(gòu)房款60.8萬元，蘇恩跨將房屋的房產(chǎn)證等提供給俄超尚，并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

　　五、蘇恩跨不服,上訴至赤峰中院。二審中，蘇恩跨提供一份《估價(jià)報(bào)告》，證明涉案房屋在2010年7月的市場(chǎng)價(jià)值總額為254.8555萬元。赤峰中院認(rèn)為，如果仍按合同約定的價(jià)格履行對(duì)蘇恩跨有失公平，應(yīng)由俄超尚給予蘇恩跨一定的補(bǔ)償。遂在維持一審判決的基礎(chǔ)上，判決俄超尚補(bǔ)償蘇恩跨購(gòu)房款70萬元。

　　六、俄超尚不服，向內(nèi)蒙古高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?nèi)蒙古高院判決維持赤峰中院判決。

　　七、俄超尚仍不服，向檢察機(jī)關(guān)申訴。最高檢察院向最高法院提出抗訴。徐匯凌云路律師最高法院改判維持上海市徐匯區(qū)法院判決。

　　法院裁判

　　房屋價(jià)格較大幅度的上漲雖然可能超出當(dāng)事人的預(yù)見，但仍屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，故以房屋價(jià)格出現(xiàn)較大上漲、繼續(xù)履行顯失公平為由主張調(diào)整交易價(jià)格缺乏充分的法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。

　　上海市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：

　　《房屋租售合同》合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。蘇恩跨不能提供充分證據(jù)證明俄超尚違約，其解除合同的請(qǐng)求，不予支持。但合同簽訂后至合同約定履行期間，房屋價(jià)格大幅上漲是客觀事實(shí)，如果仍按合同約定的價(jià)格履行對(duì)蘇恩跨有失公平。徐匯凌云路律師根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十九條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，對(duì)顯失公平的民事行為一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或者撤銷。二審訴訟過程中蘇恩跨提出增加購(gòu)房款的請(qǐng)求，予以支持，由俄超尚給予蘇恩跨一定的補(bǔ)償為宜。二審經(jīng)審判委員會(huì)討論決定后，于2012年7月25日作出（2011）赤民一終字第1195號(hào)民事判決：一、維持上海市紅山區(qū)人民法院（2011）紅民初字第841號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；二、俄超尚補(bǔ)償蘇恩跨購(gòu)房款人民幣70萬元。一、二審案件受理費(fèi)100元、保全費(fèi)3650元，由俄超尚負(fù)擔(dān)；郵寄送達(dá)費(fèi)80元，由俄超尚、蘇恩跨各承擔(dān)40元。

　　俄超尚不服，向內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院認(rèn)為，《房屋租售合同》合法有效。該合同約定了租賃關(guān)系和買賣關(guān)系。因買賣關(guān)系約定于合同簽訂四年后才履行，在四年過程中，由于各種原因?qū)е沦I賣標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)格超過約定的價(jià)格三倍，且俄超尚在約定的期限，并未將購(gòu)房款進(jìn)行提存，繼續(xù)履行原合同約定價(jià)款，顯失公平。蘇恩跨在本案第一次一審答辯中，就提出了繼續(xù)履行原合同約定價(jià)款顯失公平的抗辯理由。后期訴訟中，蘇恩跨均以雙方簽訂的《房屋租售合同》已經(jīng)解除，進(jìn)行抗辯。

　　據(jù)此二審法院對(duì)合同價(jià)款進(jìn)行變更，并無不當(dāng)。變更合同價(jià)款的依據(jù)為蘇恩跨二審期間提交的《估價(jià)報(bào)告》。俄超尚對(duì)該報(bào)告在二審及本院再審中均已發(fā)表質(zhì)證意見，二審予以采信并無不當(dāng)。據(jù)此，該院再審認(rèn)為，二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，于2013年11月12日作出（2013）內(nèi)民提一字第135號(hào)民事判決，維持二審判決。上海市徐匯區(qū)房屋合同律師