上海行政訴訟律師以案析法，帶你了解“住改非”怎么補償

　　只有想不到的，沒有現實中無法出現的。在日常咨詢中，“住改非”的情況非常普遍，今天上海行政訴訟律師就用案例對比的形式跟大家聊一聊什么是“住改非”。

　　以案為檢

　　案一

　　張先生是山西晉城的一個普通村民，2014年，張先生聽說當地政府要在自家附近建一個大型的農貿市場，為了能夠充分利用周邊的地理優勢，搶占商機，隨即在自己的房子上加蓋起了二層和三層，想著把第一層出租出去或者等農貿市場建起來后自己能夠做點小生意。事不遂人愿，半年時間過去了，農貿市場也建起來了，可惜不是在張先生家的門前，而是在其對面，更不幸的是，為了配合農貿市場的修建，當地政府打算修一條路，張先生的房屋剛好在征收的范圍之內。經過多次協商，張先生的房屋只能按照住宅用房的標準來補償，并且二層和三層只能補償建筑成本價，張先生不服，認為自己已經付出了成本，應該得到至少一層的經營性拆遷補償。

　　案二

　　2012年，丁先生的房屋因某名城國際項目的建設被劃進征收的范圍之內，而丁先生的房屋屬于臨街房產，常年用于租用，是家庭消費的主要經濟來源，各個租戶也是生意興隆。可是經過遷評估，丁先生所獲得的補償款遠低于房屋的應有價值，為此，丁先生沒有在補償協議上簽字，在多次協商未果的情況下，丁先生委托了我所律師，

　　最終，在專業拆遷律師的幫助下，拿到了商業用房的拆遷補償。

　　什么是“住改非”

　　住改非，是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。被拆遷房屋所有權證上標明的用途為住宅，但依法取得了營業執照等經營手續、稅務登記證并有繳納的記錄，這種情況下，

　　依照我國的相關拆遷政策和法律文件的規定，可以根據實際經營情況給予適當的拆遷補償，具體的規定由地方制定。

　　房屋按照其用途進行劃分，主要分為住宅和商用，在拆遷征收的時候，兩種用途不同的房屋補償的標準也不相同，毋庸置疑的是，商業用房的補償高于住宅用房，那么，怎么區分你的房屋用途是什么呢?首先，房屋用途以房產證上標明的用途為準。在咨詢中，每當問到咨詢人房屋用途時，很多人都會回答是私房，是私房是沒錯，但是私房是房屋的性質，證明的是私人的產權，并無法說明用途是什么;其次，房屋的所有權證未標明用途的，以產權檔案記錄為準。由于歷史原因導致合法的房子沒有產權證的現象一直存在，特別是在農村地區，有房產證的情況反而占少數，還有對房屋的權屬存在爭議的，可以房屋的產權登記為準;再次，產權檔案中也為記錄用途的，看實際用途是否經過規劃管理部門審批同意，“住改非”，不但要有營業執照，還應當有規劃管理部門同意變更的依據。

　　“住改非”怎么拆遷補償

　　在拆遷的過程中，房產證上寫的是住宅，而實際上用作經營的情況很普遍，拆遷辦為了降低拆遷成本，很可能不顧及實際情況，全部按照住宅用房來拆遷補償，也因此給拆遷征收造成很多隱患和矛盾。2003年，《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中做出規定，對拆遷范圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。

　　各個地方也針對“住改非”做出了自己的規定，如：

　　黑龍江省《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十二條規定：“拆遷的住宅房屋用作經營使用，且符合下列條件的，貨幣補償金額按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定：(一)拆遷通告發布前依法取得營業執照等經營手續、稅務登記證并有納稅記錄;(二)房屋所有權證書、營業執照等經營手續和稅務登記證注明的營業地點一致。”

　　有的地方“住改非”可以享受商業用房的補償政策。浙江省麗水市就有這樣的規定，在拆遷公告公布前近兩年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。”

　　至此，我們就了解了上述案例中為什么張先生的房屋只能按照普通的住宅用房來補償了，但是在“住改非”的爭取過程中，每個地方的規定不同，大部分規定的都不夠具體，在可浮動的范圍之內，能爭取多少的補償，就要看律師的水平了，所以，如果您也面臨“住改非”的拆遷問題，不僅要了解知識，更要慧眼識真，選好拆遷律師，事半功倍。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權益，建議您直接向上海行政訴訟律師說明情況，解決您的實際問題。