上海房產糾紛律師簡述不動產登記縮寫法與理性債權

　　不動產是現(xiàn)代經(jīng)濟的重要參數(shù)指標，關系到國計民生。不動產領域的法律規(guī)制問題一直以來是備受矚目的內容，尤其是不動產權屬登記法律制度更是重中之重。本文由上海房產糾紛律師重點簡述不動產登記縮寫法與理性債權。

　　三種可供選擇的中間登記形式，即"授權"、"期待權"和"白紙黑字的合同”。然而，這三種替代形式都可以直接或間接地"投射"到債權作為原因行為，除了從物權合意的角度，特別是在債權形式主義的不動產物權變動模式中，債權合意與不動產登記之間并不存在獨立的"物權合意 ”。基于此，有必要對不動產登記簡稱背后的債權債務關系進行梳理，探究其類型和效力，無論是將債權的約定視為原因行為還是債權行為的唯一約定。特別是當?shù)谝毁I受人或第二買受人不按照合同約定履行支付價款的義務時，相應的債權人如何救濟，是否會影響登記的效力。

　　（一）原因進行債權管理行為的類型化及效力

　　基于我國法律問題行為的不動產登記縮略，其債權合意的構造方面存在具有多樣性，稍加總結，以不動產所有權讓與為例，可包括數(shù)據(jù)如下構造發(fā)展方式：

　　首先，連鎖買賣合同，即一方（賣方）與 B 方（買方）訂立房地產買賣合同，B 方作為房地產賣方與 C 方訂立房地產買賣合同，形成“ A-B-C”連鎖合同；上述形式，也可以轉化為 B 到 C，將其權利主張轉化為一種； 這種三方關系，從所謂的“薪酬鏈”“短工資”或“工資指示”的角度來看；在登記實踐中以“白合同”為工具，即實現(xiàn)了登記縮寫，但也達到了“短工資”。

　　其二，利益相關第三人進行合同 或第三人沒有履行企業(yè)合同， 前者譬如甲乙締結不動產市場買賣交易合同，約定由乙向甲購買該不動產并支付工程價款，而由甲向第三人（丙）移轉該不動產資產所有權；后者如乙丙締結不動產作為買賣勞動合同，由丙向乙購買該不動產并支付服務價款，而約定由第三人（甲）向丙移轉該不動產公司所有權，此兩種不同情形均可能需要涉及與第三人的原因就是債權實現(xiàn)債務管理關系。登記工作實務中的白合同同樣為履行政府債務之工具。

　　因此，基于不動產登記所寫的債務結構存在著諸多可能性，如連鎖交易合同、債權讓與、第三人利益合同或第三人履行合同等，但在我國登記實踐中，以“白色合同”為履行手段，也存在著嚴重的“黑白合同”關系問題。關于“白色合同”債務的法律效力問題，筆者認為，《最高人民法院關于審理建設工程合同糾紛適用法律的解釋》第二十一條的處理方式不宜提及，在沒有專門規(guī)定的情況下，宜將其視為虛假表述和無效，以避免買方先行提出“一事兩銷”的糾紛，也避免掩蓋真實的交易關系。然而，對第一買方或第二買方的違約義務的處理將需要單獨討論。

　　（二）非物權轉讓方不履行債務的；

　　在物權變動的形式主義模式下，“物權行為缺乏任何使其承擔責任的要件，其功能是產生權利的變動，而不使當事人有義務做或不做某些行為”，這是根據(jù)無因性原則與債權行為的效力相分離的原因。但是，權利的變更本身具有雙重含義，既表現(xiàn)為懲罰效果的實現(xiàn)，也表現(xiàn)為債因的履行。因此，不動產登記簡稱的結論既表達了物權變動的意思，也反映了原因債權行為的表現(xiàn)。具體來說，不動產登記簡稱中間的買受人物權真空可以通過"授權"、"期待權"或"白紙黑字的合同"來填補，從而保證物權約定與登記的一致性。在原因債權層面，不動產物權的轉移可以通過"支付鏈"、"縮短支付"或"指示支付"來表現(xiàn)。

　　然而，房地產物權轉讓的對方雖然通過上述支付或解釋方式實現(xiàn)了債務的履行，但如果未能履行價款的支付等，該如何處理？此時，按照自然違約責任或解除合同的義務來處理，僅僅是因為債權被取消或者無效，已經(jīng)達到了物權變動時受到的影響，根據(jù)不同的立法存在差異。在物權法非無償理論中，如果物權行為被取消或無效，它只能主張不當?shù)美椅餀嘧儎拥男Яθ匀豢梢跃S持。在因果關系的情況下，我們可以要求歸還不當?shù)美部梢酝ㄟ^要求歸還原有財產來否認已完成物權變更的影響。

　　就我國《物權法》第十五條而言，債權形式主義應是我國物權變動模式的"最低共識"，即登記與合同效力的區(qū)分，最低位階應指不動產登記與債權協(xié)議的區(qū)分。因此，注冊簡稱直接造成的影響已被本法第115條分離。但是，債權合同的效力是否反過來影響登記的效力，這一點在本文中是沒有的。理論上，我們應該區(qū)分不同的產權變動模式才能準確。

　　相信大家看了上面介紹后對其有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢上海房產糾紛律師，他們會為你進行專業(yè)的解答。