上海房產(chǎn)律師講女人首付745萬的房子不見了還賠近500萬

       2020年5月，住在上海的吳計(jì)劃花1550萬元在黃浦區(qū)買一套180.09平方米的商品房。沒想到，首付745萬元后，因銀行貸款審批延誤無法按合同規(guī)定時(shí)間支付余額的吳被賣方起訴法院。

　　法院最終判決吳婷穎敗訴。她不僅要退房，還要支付違約金、房屋裝修費(fèi)等497.32萬元，被很多網(wǎng)友稱為最差買家。

　　兩次付款逾期

　　1月19日，記者通過中國裁判文件網(wǎng)上判決，梳理了案件的來龍去脈。

　　從判決中可以看出，2020年5月17日，吳婷穎通過中介機(jī)構(gòu)與賣方范軍達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，吳婷穎提前支付了100萬元定金和400萬元購房款。

　　2020年5月30日，吳婷穎與范軍簽署補(bǔ)充條款，約定房價(jià)1550萬元，賣方提前交房。吳婷穎需要在2020年6月30日之前完成745萬元的首付。

　　然而，吳婷穎未能按時(shí)補(bǔ)足剩余首付245萬元。雙方必須在7月2日再次簽署補(bǔ)充條款。這一次，他們同意懲罰條款：自2020年7月1日至付款之日起，利息損失按每天2.73萬元支付，本金為245萬元。吳婷穎必須在2020年7月31日前一次性支付上述費(fèi)用。未按時(shí)支付的，房屋銷售合同將自動(dòng)終止。吳婷穎應(yīng)支付違約金（合同總價(jià)的20%），并賠償范軍等原裝修損失180萬元。

　　協(xié)議結(jié)束后，吳婷穎于7月13日支付逾期付款利息，首付745萬元，余額745萬元，將于8月30日轉(zhuǎn)讓前全部支付。

　　出乎意料的是，由于銀行審批延誤，吳婷穎的購房余額再次逾期。


                                                
 

　　沒有房子我們要賠近500萬

　　2020年9月15日，范軍等發(fā)出律師函，通知吳婷穎在收到信后3天內(nèi)支付余額。如果他們?nèi)匀徊桓犊睿麄冇袡?quán)終止合同，并要求賠償違約金和裝修損失。9月30日，由于吳婷穎仍未付款，范軍要求吳婷穎搬出并歸還房屋，并支付房屋總價(jià)20%的違約金，房屋裝修損失180萬元。

　　2020年10月29日，吳婷穎成功批準(zhǔn)了上海某銀行申請(qǐng)的745萬元貸款金額，要求繼續(xù)履行合同，但此時(shí)賣方不愿出售，并將吳婷穎告上法庭。

　　2021年6月25日，上海市黃浦區(qū)人民法院作出一審判決：吳婷穎的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議終止；房屋必須在判決生效后10天內(nèi)搬出。逾期的，按1000元/天額外繳納房屋占有費(fèi)；吳婷穎應(yīng)賠償300萬元違約金、180萬元房屋裝修費(fèi)和4.6萬元案件受理費(fèi)。

　　一審結(jié)束后，吳婷穎和范上訴。2021年12月1日，上海市第二中級(jí)人民法院駁回上訴，維持原判。吳婷穎將承擔(dān)272萬元的案件受理費(fèi)。

　　上海房產(chǎn)律師分析

　　本案的重點(diǎn)是賣方是否有權(quán)單方面終止合同，買方是否足以導(dǎo)致買方合同的根本違約和終止。

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條的法律規(guī)定，上海法院的判決是合法但不合理的：在沒有證據(jù)證明賣方實(shí)際損失的情況下，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)合同法鼓勵(lì)交易的制度目的，以保持市場交易的穩(wěn)定。從法律公平的角度來看，違約方也可以承擔(dān)違約責(zé)任，不建議賣方以此為由終止合同。從我在重慶遇到的類似案件來看，我基本上需要繼續(xù)履行合同。

　　吳最終不僅失去了房子，還支付了近500萬元的違約金和房屋裝修費(fèi)，被稱為最慘的買家。這一結(jié)果對(duì)公眾認(rèn)知有一定的影響：如果賣方?jīng)]有實(shí)際損失，則直接判決終止合同，這不符合鼓勵(lì)交易的目的。我希望在大宗商品交易的過程中，盡量使每個(gè)交易環(huán)節(jié)合法化，以避免此類糾紛。

　　從兩次審判過程來看，賣方律師參與了合同的簽訂、履行和爭議，奠定了良好的基礎(chǔ)，是賣方勝訴的關(guān)鍵；相比之下，買方?jīng)]有充分表達(dá)繼續(xù)履行合同的必要性，值得反思。上海房產(chǎn)律師?