上海廠房拆遷維權(quán) 如果工廠需要拆除，政府應(yīng)評(píng)估工廠的具體損失，確定賠償金額。政府需要征得工廠同意，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。那么，廠房拆遷損失的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？今天，尚德邊肖整理了以下內(nèi)容來(lái)回答你的問題，希望對(duì)你有所幫助。
目前對(duì)廠房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定，需要根據(jù)廠房的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)確定。
1.工廠拆除造成的損失賠償:
在法律實(shí)踐中，企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要分為三個(gè)部分:
一、拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償，包括不能拆遷的土地、房屋、建筑物及附著物，以及因拆遷而損失的機(jī)械設(shè)備補(bǔ)償；
2.拆遷費(fèi)用補(bǔ)償，包括搬遷前費(fèi)用、搬遷期間停工費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備調(diào)試維修費(fèi)用、材料拆除、包裝運(yùn)輸費(fèi)用、辭退員工補(bǔ)償?shù)龋?/span>
第三，基于拆遷政策的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，包括快速搬遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。
二、廠房拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條和第三十三條分別規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。上海市政府發(fā)布的規(guī)范性文件《中國(guó)2010年上海世博會(huì)非住宅房屋拆遷評(píng)估補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》中，明確了租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)南铝惺马?xiàng):
1.設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用；
2.設(shè)備重置為新價(jià)格；
3.停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)。
在法律實(shí)踐中，企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要分為三個(gè)部分:
一、拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償，包括不能拆遷的土地、房屋、建筑物及附著物，以及因拆遷而損失的機(jī)械設(shè)備補(bǔ)償；
2.拆遷費(fèi)用補(bǔ)償，包括搬遷前費(fèi)用、搬遷期間停工費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備調(diào)試維修費(fèi)用、材料拆除、包裝運(yùn)輸費(fèi)用、辭退員工補(bǔ)償?shù)龋?/span>
第三，基于拆遷政策的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，包括快速搬遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。
(一)拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償。
1.土地補(bǔ)償。
作為承租人，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般是通過租賃取得的。租賃土地分為國(guó)有租賃土地和集體租賃土地。企業(yè)的拆遷必然導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么如何在租賃合同中保護(hù)企業(yè)的預(yù)期利益呢？根據(jù)拆遷法律法規(guī)規(guī)定，拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是國(guó)有土地上的建筑物和附屬物，對(duì)于空地或者干凈土地的補(bǔ)償沒有統(tǒng)一規(guī)定。《中國(guó)2010年上海世博會(huì)非住宅房屋拆遷評(píng)估補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，土地使用權(quán)補(bǔ)償基本價(jià)格按照市場(chǎng)評(píng)估、綜合平衡、政府定價(jià)的原則確定:浦東地區(qū)110-130萬(wàn)元/畝，浦西地區(qū)120-140萬(wàn)元/畝。這是上海首次以政策文件的形式明確土地使用權(quán)的補(bǔ)償方式。
外地征地拆遷補(bǔ)償往往與房屋建筑物補(bǔ)償一并計(jì)算。存在大量不明確、不透明的情況，使權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí)，這也是我們的立法和行政機(jī)關(guān)在制定法律、法規(guī)和政策文件時(shí)應(yīng)該保護(hù)的地方。希望相關(guān)部門關(guān)注。
2.房屋建筑物補(bǔ)償。
建筑物和構(gòu)筑物的補(bǔ)償，以相關(guān)房地產(chǎn)證登記的建筑面積為依據(jù)計(jì)算。房產(chǎn)證、土地證因歷史原因無(wú)法辦理，可通過實(shí)際測(cè)量確定。房屋和建筑物的價(jià)值一般由拆遷人和被拆遷人委托，由評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定房屋和建筑物的實(shí)際價(jià)值。低于上海市城市房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按照最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。根據(jù)上海市相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算房屋和建筑物的實(shí)際補(bǔ)償費(fèi)用。
3.設(shè)備重置為新價(jià)格。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用按照國(guó)家和地方政府規(guī)定的運(yùn)費(fèi)價(jià)格和設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)械設(shè)備分為兩類:一類是可拆卸設(shè)備；二是無(wú)法搬遷的設(shè)備；設(shè)備搬遷造成的損失可分為物理?yè)p失和功能損失。物理?yè)p壞包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失的成本包括機(jī)器精度的降低和搬遷造成的不合格品的增加。對(duì)于不可拆卸的設(shè)備，拆卸將導(dǎo)致設(shè)備的廢棄。因此，設(shè)備的重置價(jià)格應(yīng)按其新舊重置價(jià)格計(jì)算，并對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。
拆遷實(shí)際操作中，非住宅房屋的設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用，按每平方米需拆遷的正式建筑面積25元計(jì)算；不能恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。
(二)拆遷費(fèi)用補(bǔ)償。
1.停產(chǎn)或停業(yè)。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。至于“適當(dāng)”的標(biāo)準(zhǔn)，什么是“適當(dāng)”，其計(jì)算依據(jù)和方法，在什么情況下是“可能”和“不可能”的賠償，本規(guī)定沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和依據(jù)往往由市級(jí)地方政府在政策文件中規(guī)定。各地的賠償標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法各不相同，在立法上令人遺憾。希望有關(guān)部門予以重視，對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失做出越來(lái)越明確的規(guī)定，以促進(jìn)拆遷過程中的公平正義。
上海采用“按房屋面積計(jì)算”的方法，按照被拆除城市房屋每平方米300-400元、集體土地房屋每平方米150-350元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，具體金額由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。這種計(jì)算方法雖然簡(jiǎn)單明了，但缺乏公平公正的計(jì)算方法，簡(jiǎn)單地將停產(chǎn)停業(yè)造成的損失范圍限定在300-400元，沒有考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)情況和工廠的地理位置。我們認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。只有對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，才能保證公平的實(shí)現(xiàn)。
2.設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。
對(duì)于可以搬遷的設(shè)備，本著持續(xù)利用的原則，異地搬遷安裝，繼承使用。所以設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用是拆遷造成的必然損失，拆遷人要賠償。《2010年上海世博會(huì)園區(qū)非住宅房屋拆遷評(píng)估補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》也明確規(guī)定“拆遷非住宅房屋時(shí)，拆遷人還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人或者承租人下列費(fèi)用:
(一)按照國(guó)家和本市規(guī)定的貨運(yùn)價(jià)格和設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的《設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用補(bǔ)償辦法》。具體而言，設(shè)備搬遷安裝費(fèi)的補(bǔ)償金額由拆遷人、被拆遷人或承租人根據(jù)上海指導(dǎo)價(jià)確定的貨物運(yùn)輸價(jià)格和設(shè)備安裝價(jià)格協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托專業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估鑒定。
3.安置被辭退員工的補(bǔ)償費(fèi)用。
法律、法規(guī)、政策的政策文件對(duì)因拆遷被辭退的職工的補(bǔ)償費(fèi)用沒有詳細(xì)規(guī)定，屬于拆遷雙方協(xié)商的項(xiàng)目。職工因拆遷被辭退的，按照與職工簽訂的具體勞動(dòng)合同和《勞動(dòng)法》的有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
(三)基于拆遷政策的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
在拆遷過程中，為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會(huì)采取快速搬遷獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)被拆遷人和承租人盡快簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，遷出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)數(shù)額由拆遷人根據(jù)實(shí)際拆遷情況確定，也可以由拆遷人、被拆遷人和實(shí)際承租人協(xié)商確定。需要注意的是，如果被拆工廠的業(yè)主和使用人是分開的，那么獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)應(yīng)該支付給實(shí)際使用被拆工廠的承租人，這是政策文件規(guī)定的，也是合理的做法。
目前對(duì)廠房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定，需要根據(jù)廠房的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)確定。在法律實(shí)踐中，企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要分為三個(gè)部分:
一、拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償；
二是拆遷費(fèi)用補(bǔ)償；
第三，基于拆遷政策的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
上海廠房拆遷維權(quán)