關于房地產贈與和繼承的稅收問題，財政部、國家稅務總局已在多個文件中作了規定，其中包括《國家稅務總局關于繼承土地、房屋所有權有關契稅問題的批復》(國稅發[2004]1036號)，《國家稅務總局關于加強房地產交易中個人無償贈與不動產的稅收管理的通知》(國稅發[2006]144號)，《國家稅務總局關于加強房地產交易中個人無償贈與不動產有關個人所得稅問題的通知》(國稅發[2009]111號)以及《國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干問題的通知》(國稅發[2009]111號)等。由于繼承權和贈與權的概念不同，適用的稅收政策也不同，納稅人應注意以下兩點。
第一，贈與方將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姊妹，以及無償贈與承擔直接撫養或贍養義務的撫養或贍養人的，以及依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或受遺贈人，均可享受營業稅、土地增值稅、個人所得稅等多種稅收優惠。贈與人將非普通住房及5年以下的普通住房產權無償贈與他人，應按章納稅。
第二，受贈方屬于繼承法規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)，但對其繼承的土地、房屋所有權不征收契稅和個人所得稅；對于非法定繼承人根據遺囑繼承的土地、房屋所有權，屬于贈與的，以及其他情況取得贈與的，應當征收契稅；同時，受贈人因房屋所有權無償轉移而取得的所得，應當按照"其他所得"項目繳納個人所得稅。
贈與法律約束是解決或調解民事行為關系的法律規范，適用于民法通則，公民之間贈與關系的成立，以贈與物交付為準。贈與房屋按照書面贈與合同辦理過戶手續的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續的，贈與人已經將產權證書按照書面贈與合同交付給受贈人，受贈人已經占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應當要求其辦理過戶手續。
即：房產贈與是房屋所有人將其房屋無償贈與他人的行為，接受贈與的人由贈與人自行決定，法律無限制，房產贈與可附條件，房產贈與在贈與人生前即生效，贈與人將其財產贈與他人并辦理實際交付手續。贈與房屋在辦理過戶登記手續前，贈與人可以撤銷贈與，交付后不能撤銷。
繼承法上的限制是指對死者遺產的繼承權的處理和調和，適用的法律是繼承法，是指繼承屬于家族成員之間或者由遺囑指定的其他成員之間的財產的法律關系，即解決法定繼承人或非法定繼承人的財產繼承問題。繼承法規定法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姊妹及其他親屬。但是，繼承的方式可以是遺囑或立書指定繼承人，無遺囑或立書的繼承依照法律程序進行。
贈予與繼承的行為不同，適用的法律也不同，這也取決于適用于贈與與繼承的稅收規定不同。
一例中，死者生前立書指定將其財產贈與給其子女，約定贈與時，其具有“繼承”的法律特征，約定贈與時“死后贈與”的本質，注定了“贈與”法律行為的失效。
繼承行為的優惠政策受稅收的制約，而繼承行為的優惠并非所有繼承行為都能享受。
法定繼承程序主要表現為法定繼承和遺囑繼承兩種形式。在繼承開始時，首先適用遺囑繼承的遺囑繼承的法律效力往往優先于法定繼承(而不包括對缺乏勞動能力和無生活來源的繼承人所需的財產份額)。所以，對于繼承的結果，可以是合法繼承人，也可以不是合法繼承人。
根據我國繼承法，法定繼承人的范圍是：配偶、子女、父母兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。根據婚姻法第二十條的規定，作為法定繼承人，還包括非婚生子女、養子女、同父異母或同母異父的兄弟姊妹等。
所以稅法對繼承行為的稅收法律關系進行了相應的約束調整。適用于契稅、個人所得稅等多項優惠政策，僅限于法定繼承的繼承人。比如，喬某將其價值100萬元的房屋在其生前立遺囑分別指定由兒子喬老大繼承50%、兒子喬老大繼承30%、喬老八(早年已抱養給王某，收養關系成立)繼承20%，通過司法公證是有效的。
在這里，喬老大的兒子喬老大是法定繼承人，合法繼承50%的房產可享受個人所得稅，契稅等稅收優惠；喬老大的兒子不是法定繼承人，而喬老八早前就抱養給了王某，與王某建立了收養關系，已經喪失了對生父或生母的繼承權，也不是法定繼承人。對此，應根據贈與行為分別處理，取得房屋產權后享受個人所得稅優惠，但應依法征收契稅。若喬某生前已將部分房屋產權轉讓給喬老八，則屬于20%的房屋產權無償轉讓，取得的受贈所得，應按“其他所得”項目征收20%的個人所得稅，但在計征個人所得稅時，不得核定征收，應以房地產贈與合同上注明的贈予房屋價值減除相關稅費后的余額為應稅數額。
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