上海律師:承租人在訂立合同時(shí)已經(jīng)知道租賃物質(zhì)量不合格是否可以隨時(shí)解除

　　在租賃過程中，租賃物的質(zhì)量是一個非常關(guān)鍵的問題。如果租賃物質(zhì)量不合格，承租人可能會遭受很多損失。那么，當(dāng)承租人在訂立合同時(shí)已經(jīng)知道租賃物質(zhì)量不合格時(shí)，是否可以隨時(shí)解除合同？本文上海律師將圍繞這一問題進(jìn)行探討。

　　在上海市浦東新區(qū)法院審理的一起租賃糾紛案件中，原告出租人與被告承租人之間存在租賃關(guān)系。承租人在簽訂合同時(shí)已經(jīng)知道租賃房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，但還是簽訂了租賃合同。不久之后，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題導(dǎo)致承租人無法正常使用房屋，因此向出租人提出解除租賃合同的請求。

　　出租人不同意解除合同，認(rèn)為承租人簽訂合同時(shí)已經(jīng)知道存在質(zhì)量問題，因此不能隨意解除合同。法院認(rèn)為，承租人簽訂合同時(shí)已經(jīng)知道租賃物存在質(zhì)量問題，并且在租賃期間一直使用該房屋，因此不能隨意解除租賃合同。因此，判決被告承租人按照租賃合同繼續(xù)使用該房屋。

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十五條規(guī)定，“當(dāng)事人一方違反合同，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”如果承租人在簽訂租賃合同時(shí)已經(jīng)知道租賃物存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，但仍然簽訂了合同，后又要求解除合同，則無法成功解除合同。如果承租人想要解除合同，必須證明租賃物的質(zhì)量問題是在合同簽訂之后才發(fā)現(xiàn)的，并且該問題是嚴(yán)重影響承租人使用租賃物的。如果是因?yàn)槌凶馊俗陨淼倪^錯導(dǎo)致質(zhì)量問題，不能解除合同。

　　在上海市，《上海市住房租賃管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，“租賃房屋質(zhì)量問題，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期間及時(shí)向出租人提出，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。承租人未提出或者提出未得到出租人處理的，不得以質(zhì)量問題解除租賃合同。”

　　因此，在租賃期間，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向出租人提出質(zhì)量問題，并要求出租人進(jìn)行處理。如果出租人拒絕處理或者處理不當(dāng)，導(dǎo)致租賃物不能正常使用，承租人可以要求解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。

　　此外，《中華人民共和國合同法》第十一條規(guī)定，“合同訂立和履行應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠信原則?！比绻凶馊嗽诤炗喿赓U合同時(shí)已經(jīng)知道租賃物存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，但仍然簽訂了合同，就違反了自愿、公平和誠信原則。如果因此而要求解除合同，可能會被認(rèn)為是惡意違約，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　當(dāng)承租人在訂立合同時(shí)已經(jīng)知道租賃物質(zhì)量不合格時(shí)，不能隨意解除合同。只有在租賃期間發(fā)現(xiàn)租賃物存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，并及時(shí)向出租人提出，但出租人未及時(shí)或者未妥善處理的情況下，才可以要求解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。因此，建議承租人在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查租賃物的質(zhì)量問題，避免因?yàn)橘|(zhì)量問題而造成不必要的損失和糾紛。

　　舉例來說，2019年中國裁判文書網(wǎng)公布了一起租賃糾紛案件。原告是一位承租人，被告是出租人。原告在2015年10月簽訂了一份租賃合同，租賃期為三年。合同規(guī)定，出租物為一套位于上海市浦東新區(qū)的房屋。然而，原告在入住后發(fā)現(xiàn)，出租物存在嚴(yán)重的漏水、墻面開裂等質(zhì)量問題，且部分房間無法正常使用。

　　原告多次向被告提出了維修要求，但被告拒絕承擔(dān)維修責(zé)任，原告只好自行修繕。然而，經(jīng)過多次修繕，租賃物的質(zhì)量問題仍未得到解決。原告因此要求解除租賃合同，并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。法院最終判決，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償原告的租金及修繕費(fèi)用。

　　通過這個案例可以看出，承租人在租賃期間發(fā)現(xiàn)租賃物存在質(zhì)量問題，但出租人未能及時(shí)或者未妥善處理的情況下，可以要求解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。但如果承租人在簽訂租賃合同時(shí)就已經(jīng)知道租賃物存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，仍然簽訂合同，就可能被認(rèn)為是惡意違約，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　當(dāng)承租人在訂立合同時(shí)已經(jīng)知道租賃物存在嚴(yán)重質(zhì)量問題時(shí)，如果仍然簽訂合同，則可能被認(rèn)為是惡意違約，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　上海律師認(rèn)為，如果承租人在租賃期間發(fā)現(xiàn)租賃物存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，并及時(shí)向出租人提出，但出租人未及時(shí)或者未妥善處理的情況下，才可以要求解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。因此，建議承租人在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)檢查租賃物的質(zhì)量問題，避免因?yàn)橘|(zhì)量問題而造成不必要的損失和糾紛。